Раздел 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине………………………………………………………………..

Тема:……………………………………………………………………………

Выполнила студент(ка)……….…………………… Группы СТ-413, специальность…….…….……… Проверил преподаватель:…………………………. Оценка при защите…………………………………

г.Москва

2013г.

Содержание:

Введение

Раздел 1

Раздел 2

Раздел 3

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Экономическая ситуация в России обязывает производителя конкретного продукта осмысливать весь комплекс его создания, изготовления и реализации в виде единого процесса и отвечать за конечную цель - обеспечение выживаемости и роста экономического потенциала предприятия. Управление стоимостью является главным инструментом повышения эффективности, т.к. предлагает точные критерии оценки результатов - стоимость компании, отдельных бизнес - единиц и бизнес-процессов, на основе которых можно строить деятельность организации.
Стоимостное управление не предполагает никаких революционных изменений. Оно лишь вносит системообразующую идею, кардинально изменяющую точку зрения на уже давно известные управленческие истины. И в конечном итоге позволяет каждому менеджеру сказать, что зона его ответственности не управление затратами или дебиторской задолженностью, а повышение стоимости компании .
По мере того, как в стране появляются независимые конкурирующие собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала .
Потребность в оценке бизнеса предприятий возрастает при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав — акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогообложения, исполнении прав наследования и реструктуризации предприятия.
Целью данной курсовой работы является оценка стоимости отдельно стоящее здание.
Для достижения поставленной цели в работе решены следующие задачи:
1. охарактеризованы основные подходы к оценке стоимости предприятия;
2. рассчитана стоимость предприятия доходным и сравнительным методами.
Таким образом, объектом данного исследования является отдельно стоящее здание, предметом – стоимость.
Поставленные цель и задачи обусловили структуру курсовой работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Раздел 1. Постановка задачи оценки

Объект оценки расположен в ВАО, р-не «Косино-Ухтомский» в 20 минутах ходьбы от ж/д станции «Косино», находящейся на железной дороге Рязанского направления:

Рядом с объектом расположены преимущественно здания жилого фонда. Плотность застройки крайне низкая. Низкая запыленность и загазованность окружающего воздуха. Низкие уровни шума и интенсивности движения транспорта по близлежащим автомобильным дорогам. Объект оценки представляет собой отдельно стоящее, общая площадь которого составляет 3500 кв.м. Данный объект представляет собой двухэтажное кирпичное административное здание 1970 года постройки. Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные,

гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - евроремонт. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров.

Право собственности на данный объект принадлежит, собственнику: частному лицу. Никаких иных ограничений на данное право не имеется. На данный момент объект оценки используется в качестве офисного помещения. Адрес расположения объекта: г. Москва, ул. Большая Косинская, д. 13.

Задание на оценку (в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки)

Таблица №1

Объект оценки	Двухэтажное кирпичное административное здание, площадью 3500 м.кв., расположенное на земельном участке площадью 5000 м.кв., находящееся по адресу: г.Москва, ул. Большая Косинская, д. 13.
Оцениваемое имущественное право на объект оценки	Собственность
Основание проведения оценки	Договор № 88/01-2010 от 01.01.2010г.
Вид стоимости имущества	Рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: -одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; -стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; -объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; -цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; -платеж за объект оценки выражен в денежной форме. (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ)
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Полученный результат может быть использован Заказчиком для целей залогового обеспечения кредита лишь с учетом следующих ниже ограничений: - Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если со дня составления отчета об оценке до дня совершения сделки с объектом оценки или дня представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев; - Результат оценки достоверен лишь в рамках той задачи оценки, которая была сообщена оценщику Заказчиком при заключении договора на оценку; - Цена, установленная в случае заключения реальной сделки, может отличаться от стоимости, определенной в настоящем отчете вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки и иные существенные факторы, непосредственно относящиеся к Объекту оценки и не представленные Оценщику.
Дата определения стоимости (дата оценки)	01 января 2012 года
Дата составления отчета (период проведения работ по оценке)	С 01 января 2012 года по 11 января 2012 года
Порядковый номер Отчета	№ 88/01-2012
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	- Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на оцениваемое имущество, достоверность которых принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете. - От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. - При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. - Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации. - Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. - Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости, равной указанной в Отчете.

Раздел 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую стоимость объекта на текущий момент. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида определяемой стоимости.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования осуществляется в два этапа:

· на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное использование

земельного участка, как если бы он был свободным;

· на втором – лучшее и наиболее эффективное использование здания

(сооружения), которое находится на этом участке.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от

потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант

использования земельного участка и реализовать данный вариант использования

участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных

возможностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности.

Физическая возможность. Рельеф участка ровный, в целом спокойный. На

данном участке имеются инженерные коммуникации. Физические характеристики

участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки.

Допустимость с правовой точки зрения. Различного рода ограничения и

сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования

земельного участка. Рассматриваемый земельный участок находится на праве аренды

(49 лет) у частного лица. Финансовая целесообразность. Наиболее целесообразным при данном местоположении представляется строительство зданий жилого и торгового назначений. Максимальная продуктивность. Исходя из настоящего местоположения, максимальный доход при использовании земельного участка будет обеспечен при использовании данного земельного участка для эксплуатации зданий торгового и жилого назначений.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это использование под застройку зданиями жилого и торговогоназначений.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися на нем зданиями и строениями позволяет определить такое

использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной

перспективе.

Физически возможный вариант использования. Как следует из характеристик

зданий, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, наилучшим

с точки зрения физической возможности использования является использование

здание в качестве торгового. Законодательно разрешенное использование.

Никаких ограничений на использование данного здания на собственника не наложено.

Финансово целесообразное использование. Текущее использование объекта

недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и

тем самым создавать дополнительную стоимость. Рассматриваемый земельный участок с существующим зданием позволяет получать устойчивый доход при сдаче в аренду.

Максимально продуктивное использование. Вариант использования,

обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно

возможных вариантов, является использованием данного здания в качестве

торгового.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующим на нем зданием это использование в качестве здания торгового назначения.

12 3

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: