Договор купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков – наиболее распространенный на практике договор. Его заключение, изменение и расторжение регулируется положениями статей 454-491 и 549-558 Гражданского кодекса РФ, особенности же данного договора установлены в ст. 37 Земельного кодекса РФ. Данный договор является возмездным, консенсуальным и двусторонне-обязывающим (взаимным). Эти его особенности отражаются на правилах, установленных Гражданским кодексом РФ.

В первую очередь, речь идет о специфическом «наборе» существенных (то есть необходимых и достаточных) условий данного договора. Для обычной купли-продажи, как известно, единственным существенным условием является предмет договора – товар.

Для продажи недвижимости в качестве второго существенного условия договора установлена цена предмета, которая, по общему правилу, должна быть выражена в рублях, что не исключает указания в договоре лишь способа ее определения. Иных существенных условий в договоре продажи земельного участка законодательством не предусмотрено (хотя они могут быть включены в соглашение по настоянию одной из сторон).

Земельный кодекс РФ не устанавливает необходимости осуществления продажи земли с использованием каких-либо нормативов цен. Существовавшая ранее категория «нормативной цены земли» в ныне действующем кодексе не используется^[4]. В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса РФ «исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». Таким образом, стороны договора купли-продажи вправе определить цену своего соглашения совершенно свободно. Единственным исключением из этого правила является продажа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

1. До 1 января 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

2. До 1 января 2012 года лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Постановление администрации Алтайского края от 22 октября 2008 года № 448 «Об установлении цены земельных участков, продаваемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» были установлены следующие цены на земельные участки:

земельные участки, расположенные в черте городов Алтайского края (г. Алейск, г. Барнаул, г. Бийск, г. Заринск, г. Змеиногорск, г. Камень-на-Оби, г. Новоалтайск, г. Рубцовск, г. Славгород, г. Яровое), - в размере пятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

земельные участки, расположенные в других городских и сельских населенных пунктах, а также за пределами черты населенных пунктов - в размере восьмикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

При предоставлении земельных участков из государственных или муниципальных земель в собственность для строительства цена на земельный участок определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отдельно необходимо остановиться на положениях ст. 37 Земельного кодекса РФ «Особенности купли–продажи земельных участков». В сущности, данная норма содержит два вида требований к договору купли-продажи:

1) О недопустимости нарушения права покупателя на информацию;

2) О недопустимости включения в договор условий, противоречащих закону^[5].

К первой группе требований относится обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию:

а) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;

б) о разрешении на застройку данного земельного участка;

в) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

г) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

д) иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Во вторую группу включены условия договора купли-продажи земельного участка, являющиеся недействительными:

а) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию (данное условие договора противоречит конституционному принципу неприкосновенности собственности, в соответствии с которым никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ), а также принципу свободы договоров, закрепленному в ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

б) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей (это условие договора не соответствует п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц).

в) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Момент перехода права собственности, как отмечалось, связан с государственной регистрацией такого перехода. Вместе с тем немаловажное значение приобретает передача участка, которая в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ подлежит оформлению в виде передаточного акта. «Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество».

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: