Сделай Сам Свою Работу на 5

Особенности земельных сделок





Тема 6. Земельные сделки

 

  1. Общие положения о земельных сделках (понятие, особенности, форма, государственная регистрация)
  2. Отдельные виды сделок

Ø купля-продажа

Ø мена

Ø дарение

Ø ипотека (залог) земельных участков

Ø наследование

Общие положения о земельных сделках

Статья 8 Гражданского кодекса РФ одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей называет сделки. Это не случайно, так как именно сделки опосредуют гражданско-правовой оборот имущества.

Земельные участки представляют собой разновидность имущества, а поэтому они «могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними, для совершения которых необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства), двусторонними и многосторонними (договоры), для совершения которых необходимо волеизъявление двух или более лиц.



Договоры являются наиболее распространенной разновидностью сделок и в свою очередь делятся по распределению прав и обязанностей на односторонне-обязывающие (у одной стороны есть только права, у другой стороны – только обязанности) и взаимные (каждая из сторон имеет права и обязанности), по наличию встречного предоставления – на возмездные и безвозмездные, по моменту возникновения – на реальные (считаются заключенными с момента передачи контрагенту определенного имущества) и консенсуальные (считаются заключенными с момента заключения сторонами соглашения)[1].

Договор можно рассматривать с трех позиций: как основание возникновения правоотношения; как само правоотношение, возникающее из этого основания; и как форму, которую соответствующее правоотношение принимает[2]. Нас интересует прежде всего договор как основание возникновения правоотношения, в частности, правоотношения, объектом которого выступает земельный участок.



Характерной особенностью данного основания возникновения права собственности на землю является свобода волеизъявления сторон договора. Согласно гражданскому законодательству (а оно применимо к договорам по поводу земли в силу п. 3 ст. 3 и ст. 25 Земельного кодекса РФ), стороны договора свободны в заключении договора, что в свою очередь сводится к свободе выбора контрагента, условий соглашения и к самой свободе совершения или несовершения сделки (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). Дефекты воли, как известно, могут повлечь ничтожность или оспоримость соглашения и, как следствие, те или иные негативные последствия для сторон (от возврата сторон в первоначальное положение до взыскания полученного в доход Российской Федерации).

Предваряя рассмотрение отдельных видов «земельных» сделок, следует обозначить общие положения, характерные для них. Как и все сделки вообще, для того, чтобы иметь юридическую силу, они должны отвечать четырем требованиям:

1. Содержание сделки не должно противоречить закону.

2. Стороны должны обладать необходимым объемом право- и дееспособности.

3. Воля и волеизъявление сторон сделки должны совпадать.

4. Форма сделки должна соответствовать требованиям закона.

В соответствии с нормами гражданского законодательства сделки с недвижимостью, как правило, совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. ст. 160, 339, 550, 1017 Гражданского кодекса РФ). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. В отношении земельных участков к таким сделкам относятся, например, договоры ипотеки и ренты.



Если даже одно из названных условий не соблюдено, то сделка является недействительной (оспоримой или ничтожной).

В настоящее время при заключении сделок с недвижимым имуществом (в том числе с земельными участками) достаточно часто распространенным преступлением является мошенничество в различных его формах, т.е. завладение земельным участком или приобретение прав на него путем обмана или злоупотребления доверием.

Причем пострадавшей стороной может быть как покупатель земельного участка, так и его продавец. Например, можно назвать следующие формы противоправных действий в отношении покупателя:

- совершение сделки лицом, не являющимся собственником участка, по поддельным или краденным документам, дубликатам и т.д.

- продажа одного и того же земельного участка нескольким покупателям одновременно.

- продажа земельных участков, незаконно присвоенных путем вымогательства или злоупотребления служебным положением;

- присвоение денег до нотариального оформления сделки (когда такое оформление является обязательным);

- ненадлежащее нотариальное оформление сделки;

- признание сделки недействительной и присвоение разницы между реально выплаченной ценой и заниженной ценой, указанной в договоре.

- продажа участка, по которому имеется спор;

- продажа участка, принадлежащего нескольким лицам, одним лицом.

И в отношении продавца:

- вымогательство – требование передачи участка под угрозой насилия (подписания дарственной, договора купли-продажи и пр.);

- манипуляции при расчете с продавцом (использование фальшивых купюр, кукол и пр.) и ряд др.

Для обеспечения безопасности сделки от подобных действий возможны следующие варианты:

1. Страхование покупателя от потери права собственности на земельный участок;

2. Включение в сделку коммерческого банка, который выполняет функции посредника при передаче денег от покупателя к продавцу. Для обеспечения интересов покупателя и продавца при совершении сделки могут применяться различные механизмы, например, использование кредит – ячейки в банке, аренда ячейки в сейфе банка и т.д.

Страхование покупателя от потери прав собственника означает, что если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на участок, страховая компания возмещает ему сумму, указанную в договоре.

Форма земельных сделок

 

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

- выражать содержание сделки (ее условия);

- быть подписан сторонами сделки (или уполномоченными их представителями);

- нотариально удостоверен (в предусмотренных законом случаях или по требованию одной из сторон).

 

Согласно ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Сделки же с земельными участками подлежат государственной регистрации только в случаях, установленных законом.

Так, в соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи земельного участка сам по себе государственной регистрации не требует (равно как и договор доверительного управления земельным участком – ст. 1017 Гражданского кодекса РФ), однако государственная регистрация необходима для перехода (передачи) соответствующего права. В то же время в случае дарения земельного участка государственной регистрации подлежит как сам договор дарения (ст. 574 Гражданского кодекса РФ), так и переход права собственности на основании договора (ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Особенности земельных сделок

При совершении земельных сделок должны соблюдаться следующие условия:

1. Неизменность целевого назначения земельного участка

2. Кроме сохранения целевого назначения земельного участка при заключении договора стороны обязаны обеспечить соблюдение разрешенного использования участка, установленного в соответствии с зонированием территории. В частности, об этом говорится в ст. 68 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании… Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки».

3. Следующей особенностью земельных сделок является ограничение минимального размера земельного участка, выступающего предметом сделки. Следует, однако, отличать, сделку, предметом которой является часть участка, от сделки, предметом которой является доля в праве на участок. Так, физическое лицо, обладающее, например, 1/200 долей в праве собственности на участок, способно даже без согласия других сособственников произвести отчуждение своей доли путем совершения дарения (п.2 ст.246 ГК РФ). При возможном выделении такой доли в натуре размер участка вполне может оказаться меньше допустимого.

4. Четвертая особенность заключается в определении предмета договора. При совершении любой сделки с недвижимостью условие о предмете является существенным. Так, например, ст. 554 ГК РФ устанавливает, что условие о предмете договора купли-продажи недвижимости считается согласованным, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Способом, позволяющим определить предмет такого договора, является кадастровая карта (план) земельного участка), в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения о земельном участке, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Карта (план) земельного участка составляется в соответствии с Правилами оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденными Росземкадастром 10 апреля 2001 г.[3], согласно которым в нем указываются такие характеристики земельного участка, как его кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь, категория земель, разрешенное использование участка и др.

 

  1. Отдельные виды сделок

 

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.