Сравнительный подход к оценке. Что делает оценщик в аудит фирме ив банке СРО в перми.

Условием применения Сравнительный подход к оценке недвижимости, является развитие развитого рынка(активного рынка). В основе подхода лежат принципы:

1. Замещения.

2. Принцип спроса и предложения.

Минимальное количество аналогов при расчета стоимости это 3.

Метод сравнение продаж. (метод корректировок) алгоритм:

1. Анализ рыночной информации по продажи рыночных объектов и выбор достоверной информации(источниками информации могут служить источники периодической печати(газетки) и специализированные сайты)

2. Определение подходящих единиц сравнения.

3. Выделение необходимых элементов сравнения.

4. Проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения.

5. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объекта сравнения к 1 показателю стоимости объекта оценки.

Определение подходящих единиц сравнения.

В качестве единиц сравнения применяют измерители традиционно сложившиеся на местном рынке. При продажи земель используют цена за 1 метр квадратный, цена за гиктар, цена за лот. При оценке застроенных участков – цена за метр квадратный общей площади, цена за метр квадратный полезной площади, цена за метр квадратный жилой площади, цена за единицу недвижимости приносящую доход(количество мест в кинотеатре или в театре, количество номеров в отеле).

Выделение необходимых элементов сравнения.

Число цветообразующих факторов весьма велико в процессе анализа исключаются и рассмотрения факторы изменение которых оказывает пренебрежимо мало влияние на изменение цены сделки при оценке недвижимости учитывают следующие элементы сравнения.

1 группа: Последовательные(зависимые) корректировки.

1.1 Качество передаваемых прав в сделке, в том числе учитываются обременения объекта договорами аренды, сервитуты.

1.2 Условия финансирования. При анализе условий финансировании рассматриваются договорные условия по расчетам по сделке состоявшейся для объекта аналога.

1.3 условия продажи.

1.4 условия рынка( иногда это называют время продажи дата продажи) учитывается изменение цен во времени и отличие цены предложения от цены сделки, так называемая скидка на торг.

2 группа: Независимые корректировки относящиеся непосредственно к объекту оценки.

2.1 Местоположение в том числе престижность района близость к центру, транспортная и пешеходная доступность объекта качество окружения.

2.2 Физические характеристики объекта.(Площадь, тип строения, этаж, этажность, материалы строений износ потребность в ремонте, качество состояние отделки характеристика земельного участка).

2.3 Экономические характеристики. Соответствие объекта признакам наиболее эффективного использования.

2.4 Сервис и дополнительные элементы. Обеспеченность связью коммунальными услугами, наличие парковки наличие систем безопасности.

Правила внесения корректировок

В первую очередь производятся корректировки относящиеся к условиям сделки которые производятся путем применения каждой последующей корректировки предыдущему результату.

Во 2 очередь производятся корректировки относящиеся к объекту недвижимости производятся путем применения корректировок к результату полученному после корректировки на условия рынка в любом порядке.

Поправка со знаком «+» носится к цене аналогов если оцениваемый объект по своим характеристикам превосходит аналог и с «–« если уступает.

Задача: Собрана информация по 3 аналогам динамика цен на рынке данного сегмента 12% в год. Поправки определены в размере на место положение 180р, на физическое состояние 154р.

Все расчеты представлены в таблице

Разница между скорректированными ценами объектов аналогов не должна превышать 25%

1.Окончательный расчет рыночной стоимости объекта производится как средне арифметическое (если выборка однородна).

2. Как средневзвешенное значение с учетом весовых коэффициентов.

А) расчет цены взвешенной по количеству корректировок. Веса предаются в зависимости от схожести объекта с объектами аналогами формула расчета удельного веса имеет вид:

*(1/n-1)*100%

D- Удельный вес

Q – Всего корректировок

q- количество корректировок по данному аналогу

n- количество аналогов

Расчет цены взвешенной по степени отклонения. Веса предаются в зависимости от степени отклонения скорректированной стоимости от начальной.

Формула расчета: *(1/n-1)*100%

Удельный вес

K-суммарное отклонение по всем аналогам

k- отклонение по данному объекту аналога

n- количество аналогов

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: