Сделай Сам Свою Работу на 5

Расчет накопленного износа.





ЛНЭИ(ННЭИ)

Порядок анализа.

1) Рассмотрение вариантов физической осуществимости.

2) Анализируется варианты разрешенные с точки зрения законодательства.

3) Рассмотрение из физически возможных и законодательно разрешенных того использования которое будет давать приемлемый доход владельцу.

4) Из финансово целесообразных вариантов выбирается тот вариант использования. Который приносит максимальный доход.

 

Трасса Пермь-Екатеринбург.

 

Анализ для застроенных участков проводится в 2 этапа:

1. Анализ НЭИ для земельного участка. При данном анализе полагают что участок земли является не застроенным.

2. Анализ НЭИ объекта как застроенного. Типичными вариантами использование застроенной недвижимости могут быть следующие альтернативы.

а. Продолжение использования в текущем состоянии.

б. реконструкция объекта, обновление смена дизайна или необходимость проведения капитального ремонта.

В. Снос строений и реализация альтернативных проектов.

 

Задача обосновать нэи застроенного земельного участка.

Условия: на земельном участке, в близи торгового порта расположено кирпичное производственное здание используется на текущий момент в качестве склада. Возможны 2 варианты продолжения использования.



А) Склад.

Б) Реконструкция здания надстройка 2 этажа офисного величина вложений. 150 тыс ден ед.

Реконструкция принесет дополнительных доход в виде аренды платежей за офисы.

 

Наименование показателей Вариант 1 Вариант 2
Чистый операционный доход АС(арендная ставка)*S(площадь)*12- расходы собственника 90 тыс 105 тыс.
R(Ставка капитализации) 13% 13%
Рыночная стоимость объекта 90000/0,13=692308 105000/0,13=807692
Затраты на реконструкцию 150 тыс.
Стоимость объекта

 

Подходы и методы оценки недвижимости.

Процесс оценки:

· Затратный подход.

· Сравнительный подход. Методы:

Метод сравнения продаж(метод корректировок)

Метод валового рентного мультипликатора ВРМ(МВР тоже самое)

· Доходный подход

Метод примой капитализации

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF)

 

Затратный подход к оценки.

Сколько стоит земельный участок.



Стоимость строительства.

Время строительство

Минус износ

Отдельно учитывается стоимость земли.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле= СВ(Стоимость воспроизводства(СЗ))+ПП(Прибыль предпринимателя)-Накопленный износ+РСзу(рыночная стоимость земельного участка).

 

Расчет рыночной стоимости земельного участка. Смотри дисциплину экономическая оценка земель. Оценка земли проводится с учетом допущения что земельный часток вакантный.

 

Расчет затрат на воспроизводство или замещение улучшений.Затраты на воспроизводство это затраты необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение – это затраты необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий применяющихся на дату оценки.

 

Методы определения затрат на воспроизводство и замещение:

1. Метод количественного обследования. Составление сметы.

2. Использование проектно-сметной документации по объекту оценки.

Использование существующей сметы.

3. Метод сравнительной единицы. В основу расчета положены полные затраты на строительство одного метра кубического(одного метра квадратного) стандартного типового здания. Расчет стоимости проводится по след формуле:

СВ=С1*V*Kп*Kрег-клим*Kинфл.*Кндс.

С1- Стоимость строительства единицы объема( площади, длины) оцениваемого объекта. Источник информации сборники УПВС(укрупненные показатели восстановительной стоимости). УПСС(укрупненные показатели стоимости строительства)
V- Строительный объем(Площадь или длина объекта).



Кп – коэффициент учитывающий отличия в объемно- планировочном и конструктивном решении между объектом оценки и объектом аналогом. Источник техническая часть сборника УПВС УПСС.

Kрег-клим –коэффициент учитывающий региональные условия строительства. Источник общая часть сборников либо билютений которые публекуються на дату оценки.

Kинфл- коэффициент учитывающий изменения уровня цен по сравнению с ценами базового периода. Источники Пермский региональный центр по ценообразованию и строительству либо не коммерческое партнёрство НП строители Урала.Так же можно использовать индексы мин эконом развития. Ocenhik.ru

 

Коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость.

 

УПВС если здание построенно до 1991г или 1984г если больше то не целесообразно

УПСС Компания «Ко-инвест» московская компания.

 

 

Лекция №2.

 

14 шрифт полуторный интервал

Тех паспорт кадастровый паспорт свидетельство о праве собственности.

30-40 стр. Теоретической части пишем то что связанно об оценке и общую информацию об оценке.

 

Пример: Рассчитать стоимость воспроизводства методом сравнительно единицы. С использованием ПВС. 1 этаж кирпич гараж кунгур 01.03.2008г

S=484,1 кв,м

V=2537 м куб

УПВС №23 таблица 19. Стоимость 1 метра куб- 22,8 рубля в ценах 1969г.

Пермская область соответствует первому климатическому району, 2 территориальный пояс.

Регионально-климатический коэффициент= 1,06(из технической части сборника)

Кинф=1,19*1,62*41,0214=79,452

Он складывается: 1,19- коэффициент перехода из уровня цен 1969г к уровню цен 1984г.

Постановление Госстроя 11 мая 1983г № постановления 94. Для автотранспортных предприятий с учетом коэффициента 1,01.

1,62- коэффициент перехода от уровня цен 1984г к уровню цен 1991г,( с учетом регионального 1,02) Источник приложение письму гос строя тогдашнего СССР от 6 сентября 1990г № 14-Д.

41,0214- коэффициент перевода из уровня цен 1991г в цены на 1 квартал 2008г для промышленного и коммунального строительства.

СВ=С1*V*Kп*Kрег-клим*Kинфл.*Кндс.=22,8*2537*1*1,06*79,452*1,18=5748414р.

 

 

Методы определения прибыли предпринимателя.

 

Прибыль предпринимателя это разность между ценой продажи актива и затратами на его создание которая отражает рыночно-обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта.

Расчет показателя прибыли производится в процентах от затрат на воспроизводство либо замещение.

1 Метод. Метод расчета прибыли предприятия по формуле Е.С.Озерова.

ПП=Y*n/2* [ 1+Y*n/3+C0*(1+2Y*n/3+Y*Y*n*n/3)].

 

Y-годовая норма отдали на вложенный капитал, ориентиром может служить величина ставки кредитования нового строительства

n- число лет период строительства.

С0- доля авансового платежа в общей сумме платежей.

n,C0- принимается в соответствие с нормами задела при строительстве СНиП 1.04.03-85. «Норма продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений».

2 Метод. Рыночный метод. Расчет ПП осуществляется на основании рыночных данных по продажам объектов аналогичных оцениваемому. В случае если по аналогичным объектам известны совокупные затраты на строительство(стоимость земельного участка+ стоимость строительства). То возможно рассчитать по ним прибыль предпринимателя и определить затем её среднюю величину по рынку.

Пример

Наименование показателя Проект 1 Проект 2
Рыночная стоимость объекта(ЕОН)
Стоимость земельного участка(ЗУ)
Строительные затраты(стоимость воспроизводства)
Доля города
Чистый доход
ПП,% 1600/1400=114,3% 1300/1600=81,3%

 

3 Метод. Метод Мониторинга. Метод предполагает опрос участников рынка, о норме доходности при строительстве разных типов недвижимости.

 

Расчет накопленного износа.

Накопленный износ характеризуется потерей стоимости объекта по каким либо причинам. Такие потери могут относится к физическому износу, функциональному устареванию или внешнему устареванию.

 

Методы определения износа и устаревании.

1 Методсравнения продаж. Суть метода состоит в выявлении рыночной оценки износа и устареваний здания путем сопоставления стоимости воспроизводства(замещения) с текущими ценами аналогичных объектов.

 

Метод используется для оценки совокупного накопленного износа.

2 Метод. Метод эффективного возраста(метод срока жизни).

 

 

Срок физической жизни СФЖ- от момента когда начали строить до его сноса.

Срок эк жизни СЭЖ- это период времени в течении которого объект приносит доход.

Хронологический возраст- это период времени со сдачи объекта эксплуатации до даты оценки.

Эффективный возраст – рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов влияющих на стоимость объекта, в зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличатся как в большую так и в меньшую сторону, в случае нормальной типичной эксплуатации эффективный возраст равен хронологическому.

Физический износ(ФИ)= ЭВ/СЭЖ*100%

3 метод. Метод экспертизы состояний. Используется для расчета физического износа. Определяется путем технического обследования по методике Ведомственные строительные нормы(ВСН) 53-86(р) «Правила оценки физического износа».

В соответствии с нормами определяется величина накопленного износа конструктивных элементов и инженерного оборудования, удельные веса конструктивных элементов принимается в соответствии со сборниками укрупненных показателей стоимости строительства УПВС УПСС.

Наименование элементов здания Удельные веса укрупненных конструктивных элементов(из УПВС УПСС) Физический износ элемента здания Средневзвешенное значение физического износа элемента здания
Фундамент 8*40/100=3,2
Стены перегородки 13,2
Перекрытия кровли 12,6
Полы
  Проемы 6,6
Отделочные работы 8,8
Внутренние сантехнические устройства, электротехнические устройства 1,2
Прочие 2,4
Итого   53(округляется до целых)

 

 

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.