|
|
Обоснование стоимости бизнеса методом чистых активов2.2.1. Оценка стоимости недвижимого имущества ООО "Теплотекс АПВ" Цель оценки рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ" – продажа бизнеса. Краткая характеристика объектов недвижимости: Земельный участок. В собственности ООО "Теплотекс АПВ" находится здание, площадь которого составляет 2090 м2 (38 м*55 м). Балансовая стоимость комплекса составляет 370300 руб. Здания. Объект представляет собой 3-х этажный комплекс площадью Строительный объем (V) рассчитывается как произведение площади (S) здания и его высоты (h): V = S*h = 2090*10.5 = 21 945 м3. Общая полезная площадь комплекса = 2090 - (2090*0,1) = 1881 м2.
Таблица 2.5 Технологическая характеристика конструкции здания
Оценка стоимости объектов недвижимости затратным методом: 1 этап. Оценка стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:
где Цзем – стоимость земельного участка, руб.; С – стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, руб.; Sуч – площадь земельного участка, кв.м. Площадь земельного участка составляет 2090 м2. Ставка земельного налога составляет 6 руб. за 1м2. Таким образом, стоимость земельного участка составит:
2 этап. Оценка стоимости зданий и сооружений. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2, на 1 м3 здания). Стоимость 1м2 аналогичной конструкции равна 5 000 руб. Т.о. восстановительная стоимость оцениваемого здания составит 10,45 млн. руб.: Vвосст = 2090*5 000 = 10 450 000 руб. 3 этап.Определение износа зданий и сооружений. 1. По результатам визуального осмотра оценщиком зданию требуется внутренний косметический ремонт. Физический износ здания составил 35%. ИФИЗ = 10 450 000 * 35% = 3 657 500 руб. 2. Функциональный износ составил 5% от восстановительной стоимости здания, т.е.: ИФУНКЦ = 10 450 000 * 5% = 522 500 руб. 3. Экономический износ определяется методом связанных пар продаж, который заключается в следующем: берутся 2 объекта – наш стоимостью 370300 руб. и аналог стоимостью 820 000 руб. ИЭКОН = 820 000 – 370 300 = 449 700 руб. Рыночную стоимость анализируемого объекта, оценённого с помощью затратного подхода составит 5 945 900 руб.:
Оценка стоимости объектов недвижимости доходным методом: Стоимость имущества на дату оценки рассчитывается по следующей формуле:
где: ЧВД – чистый валовый доход, приносимый оцениваемым объектом;
Процедура расчетов имеет следующую последовательность: 1. Определим ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД).
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений функционального различного назначения. Предположим, что размер рыночной арендной ставки, найденной в результате исследования рынка составляет 450 руб. за квадратный метр в месяц с учетом коммунальных платежей. Следовательно, годовой размер арендной платы составляет: ПВД = 450*1881*12 = 10 157 400 руб. Следовательно, прогнозный валовый доход объекта площадью 1881 кв.м. составит 10 157 400 руб. 2. Определим возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы и смене арендаторов для определения реального валового дохода (РВД): При условии, что средняя загрузка составляет 90%, то потери от недозагрузки составят 10%: ПН = 10 157 400 * 10% = 1 015 740 руб. Оценщик предположил, что риск недополучения (неуплата, длительная задержка платежей) арендной платы составит 5%, также как и размер возможных потерь при смене арендаторов. Таким образом, сумма вышеупомянутых потерь составит: П = ПВД * 0,05 = 507 870 руб. РВД = ПВД - ПН - П (2.5) РВД = 10 157 400 – 1 015 740 – 507 870 = 8 633 790 руб. 3. Определим все расходы для получения ЧВД. Эксплуатационные расходы состоят из следующих статей: Налог на имущество (2,2 %) = 370300* 0,022 = 8 147 руб. Коммунальные платежи (3,45 руб. за 1 Охрана (3 чел. с зарплатой 7,5 тыс. руб.) = 3*7500*12 = 270 000 руб. Резервы на капитальный ремонт (1,5%) = 370 300 * 1,5% = 5555 руб. Резервы на текущий ремонт (1,5%) = 370 300 * 1,5% = 5555 руб. Эксплуатационные расходы составят 367 129 руб. в год. Таким образом, чистый валовой доход составит : ЧВД = РВД – Расходы = 8 633 790 – 367 129 = 8 266 661 руб. 4.На следующем этапе определяется ставка капитализации.
Рыночная стоимость объекта, оценённого с помощью доходного подхода составит 7 070 171 руб. (форм. 2.2):
Оценка стоимости объектов недвижимости рыночным методом: Для расчета стоимости недвижимости рыночным методом мы будем использовать метод валового рентного мультипликатора, который заключается в таблице 2.6. Таблица 2.6 Расчёт усреднённого валового рентного мультипликатора
Рыночная стоимость объекта, оценённого с помощью рыночного подхода составит 9 166 807 руб.:
Обоснование окончательной стоимости недвижимости: Обоснование окончательной стоимости недвижимости затратным, доходным и рыночным подходами осуществляется с помощью следующей формулы:
где: αзатр, αдох, αрынок. – оценка оценщиком достоверности результатов, полученных соответственно затратным, доходным и рыночным подходами.
Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по методу чистых активов составила 6 549 058 руб. 2.2.2. Оценка стоимости машин, оборудования и транспорта ООО "Теплотекс АПВ" ООО "Теплотекс АПВ" располагает всем необходимым спектром технологического оборудования. Балансовая стоимость машин, оборудования и транспорта ООО "Теплотекс АПВ" на 01.01.2009 г. составляет 3 332 700 руб. Перечень машин, оборудования и транспортных средств, находящихся на балансе ООО "Теплотекс АПВ" представлен в приложение 4. Данные по стоимости машин, оборудования и транспорта были получены из инвентаризационной описи основных средств ООО "Теплотекс АПВ" (форма №ИНВ-1), инвентаризационных карточек. В качестве справочной информации оценщик использовал данные рыночных исследований. В таблице приложения 4 указаны цены либо на аналогичное оборудование, либо близкое по техническим характеристикам и габаритам оцениваемому (в этом случае вместо восстановительной стоимости используется стоимость замещения). Расчет физического износа проводился исходя из фактического срока жизни оборудования (по данным "Единых норм амортизационных отчислений" для данного оборудования срок жизни составляет 8-10 лет) и визуального осмотра. Всё оборудование находится в хорошем состояние ввиду периодического ремонта и контроля. Функциональный износ оценщиком не учитывался. Внешний износ оборудования оценщиком во внимание не принимался. Таким образом, общая рыночная стоимость машин и оборудования ООО "Теплотекс АПВ" составляет 4 097 173руб. Оценка стоимости машин и оборудования доходным и рыночным методами в рамках затратного не представляется возможным из-за отсутствия сведений об арендных ставках на использование оборудования, а также цен на аналоги на вторичных рынках машин и оборудования. 2.2.3. Оценка стоимости незавершенного строительства ООО "Теплотекс АПВ" Затратный метод: Незавершённое строительство оценивается по стоимости фактических затрат. Идёт строительство нового производственного блока. На данный момент осуществлено 13% строительства. По результатам инвентаризации на это было затрачено – 37000 руб. Рыночный метод: Учитывая недостроенность данного сооружения, его можно продать всего за 40 000 руб. Доходный метод: Для завершения строительства нам необходимо осуществить дополнительные затраты. Сопоставим затраты с долей незаконченного строительства, т.е. 87% или 247 615 руб. Площадь оцениваемого строительства составляет 110 м2. Предположим, что после завершения строительства нам удастся продать это помещение по цене 350 000 рублей. Доход за вычетом затрат на завершение строительства составляет: 350 000 – 247 615 = 102 385 руб. Обоснование окончательной стоимости незавершенного строительства: αЗАТР = 55%, так как известна смета затрат на строительство αРЫН = 30%, т.к. не известно будет ли склад пользоваться спросом αДОХОД =15%, т.к. не известно завершится строительство или нет, и будет ли склад продан. VН.С. = 0,55*37000 + 0,25*40 000 + 0,15*102 385 = 45 708 руб. Т.о. окончательная рыночная стоимость незавершенного строительства ООО "Теплотекс АПВ"составит45 708 руб. 2.2.4. Расчет рыночной стоимости оборотных активов ООО "Теплотекс АПВ" 1. Оценка стоимости затратным методом в рамках затратного подхода осуществляется по цене приобретения, которая составляет – 18 751 500 руб. Затратный метод. Исходя из исследования конъюнктуры вторичного рынка материальных ресурсов можно сделать вывод, что реализовать без потери стоимости представляется возможным 85% материальных ресурсов, т. е. – 15 938 775 руб. С частичной потерей стоимости 10%, т. е. 1 875 150 руб., остальные 5% являются неликвидными и списываются. Таким образом, рыночная стоимость сырья составляет: VЗАТР = 15 938 775 + 1 875 150 руб. = 17 813 925 руб. Рыночный метод: Можно продать имеющиеся у предприятия ликвидные запасы по рыночной цене, и рыночная стоимость наших запасов составит 18 376 470 руб. VРЫН = 18 376 470 руб. Обоснование окончательной стоимости сырья и материалов: αЗАТР =35%, потому что оценивается по стоимости приобретения, а она меняется и это влечет за собой занижение стоимости запасов. αРЫН =65%, так как учитываются цены на момент оценки. Vмат = 0,35*17 813 925 руб. + 0,65*18 376 470 руб. = 18 179 579 руб. Обоснованная рыночная стоимость запасов сырья и материалов ООО "Теплотекс АПВ" составит 18 179 579 руб. 2. Для оценки готовой продукции используем два метода оценки. Затратный метод: В настоящий момент на предприятии имеется запас готовой продукции на сумму 5 750 460 руб. Рыночный метод: Данные получены в результате опроса возможных покупателей готовой продукции. Имеющийся запас готовой продукции можно продать на сумму 6900552 руб. Следовательно, после продажи готовой продукции ООО "Теплотекс АПВ" получит1 150 092 руб. Обоснование окончательной стоимости готовой продукции: αЗАТР =70%, так как известны суммы затрат на производство. αРЫН =30%, вероятность продажи готовой продукции по данной цене. VГП = 0,7*5 750 460 + 0,3*6 900 552= 6 095 488 руб. Согласованная рыночная стоимость запасов готовой продукции ООО "Теплотекс АПВ" составит 6 095 488 руб. 3. Расходы будущих периодов на сумму 500 040 руб. списываются, поскольку выгоды, связанной с ними не существует. 4. Оценка стоимости дебиторской задолженности. Реальная дебиторская задолженность оценивается по балансовой стоимости и составила 11860 тыс. руб. VДЗ = 11 860 000 руб. 5. Денежные средства оцениваются по их балансовой стоимости: VДС = 563 000 руб. 6. Краткосрочные финансовые вложения оцениваются по их балансовой стоимости: VКФВ = 6 000 000 руб. 7. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям. Суммы статьи НДС по приобретенным материальным ценностям подтверждаются в соответствии с наличием соответствующих документов (счет-фактура), следовательно, оценивается по балансовой стоимости: VНДС = 1 571 000 руб. 8. Прочие оборотные активы реализуем по балансовой стоимости: VПОА = 1 527 000 руб. 2.2.5. Корректировка обязательств ООО "Теплотекс АПВ". Просроченной кредиторской задолженности у компании нет, следовательно, величина обязательств ООО "Теплотекс АПВ" при расчете окончательной рыночной стоимости остаются без изменения. 2.2.6. Обоснование рыночной стоимости собственного капитала ООО "Теплотекс АПВ" по методу чистых активов По результатам оценки стоимости ООО "Теплотекс АПВ" с помощью метода чистых активов рыночная стоимость собственного капитала , а значит и компании составила 18 412 006 руб.(см. приложение 5): VЧА = СА – ДО – КО = 56 488 006 – 1 778 000 – 36 298 000 = 18 412 006 руб. 
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: ©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|
и высотой 10,5 м. (табл. 2.5). В текущем состоянии объект эксплуатируется.
- коэффициент капитализации.
в месяц) = 1881*3,45*12 = 77 873 руб.
- так как смета застройки 1м2 аналога в современных условиях нам известна более точно.
- затраты собственника могут варьироваться.
- рынок недвижимости в современных условиях очень изменчив.