Сервейинг: сущность, функции, задачи

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Управл. нед-ю включает весь комплекс услуг, на всех этапах существ-я : построение имиджа объектов управл-я, рекламные кампании, полный пакет консалтинговых услуг, юридич-ое и фин. сопровождение, подбор и взаимодействие с арендодателями, клининг; страх-ие, управление рисками; комплексная эксплуатация и инженерно- технич-ое обеспечение.

__________________________________________________________________________________________

Управление рынком недв-и : сущность, цели и задачи.

Общее управление объектом недв-и – это полный комплекс мероприятий, направленный на получение максимальной прибыли для владельца собств-и.

Основные цели управления рынком недвижимости:
- реализация конституционных прав граждан на недвижимоеимущество и обязанностей, связанных с владением им;
- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
- защита участников от недобросовестности, мошенничестваи преступных организаций и лиц;
- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Цель упр-я недв-ю – ожидаемый рез-т от владения, распоряжения и пользования соотв. объектом недв-и.

Осн. объектом упр-яявл. объект недв-и – юридич-и обособленная часть недв-го имущества, сост. из земельного участка или его доли и всех связанных с ним зданий и сооруж (или их частей). В кач. объектов управл-я могут выступать также и имущественные комплексы.

Применительно к каждому объекту недв-и д.быть определена и зафиксирована цель, кот. он преследует. Задачи управления недв-ю опред-ет собственник в зависимости от целей (максим-ия дохода, увеличение ликвидности объекта недв-и)

1. Экономич-е задачи упр-я недвиж-ю:

· Планиров-е и бюджетирование доходов и расходов по недв-и

· Привлечение инвестиций

· Анализ эксплуатац-х расходов и их снижение

2. Технические

· Клининг

· Орг-я охраны объекта недв-и

· Отношения с субподрядчиками по эксплуатации

· Отнош-я с коммун-ми службами т.д.

3. Правовые

· Подготовка и заключение договоров

· Представление интересов в соотв. органах

· Разрешение в спорных вопросах

· Правовые консультации

· Регистрация договоров аренды

___________________________________________________________________________________________

Принципы управления рынком недв-и

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Применение профессион-го сист-го подхода способно создать действенную систему управления недв-ю (принципы целенаправленности упр., экономич-ой обоснованности экономич-х решений, наилучшего и наиболее эффект-го использования, единство и комплексность системы управления)

Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям. ___________________________________________________________________________________________

Виды и направления управления недвижимости

Управление нед-м имущ-ом – это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости.

Управл-е недв. Может быть внутр. и внешним.

Вн. управл-е – это деятельность субъекта рынка недв-и, регламентир-ая ее собств. нормативными док-ми.

Внешн. управл-е недв-ю – это деятельность гос. структур или их уполномоченных, направленная на создание нормативной базы и контроля за соблюдением всеми субъектами рынка недв-ти установ-х норм и правил.

С т. зр. роли недв-и выделяют 2 вида упрал-я:

1. коммерческое (недв-ть не используется собственником и не предназначенная для сдачи в аренду)

2. операционная недв-ть, т.е. это недв-ть, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций.

В завис-и от вида недв-и можно выд. управление жилой и нежилой недв-ю. Упр. жилой мож. быть типичное и специфичное. Упр. нежилой недв-ю делится на 2 направл.: управл офисной недв.(вокзалы,поликлин.) и управл. производств. комплексами.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Доверительное управление

Договор довер-го управления имуществом закреплен ГК (гл.53). По договору доверит-го упр-я имуществом одна сторона передает др. стороне на опред срок имущество в доверит-е управление, а др. сторона обязуется осущ-ть управление этим имуществом в интересах учредителя управления или лица-выгодопреобретателя.

Предметом дог-ра довер-го управления и соотв. объектом дов. упр. признается поступающее в довер-ое управление имущество, кот. юридически обособляется. Обычно данные договора явл. возмездными.

Данный договор относится к категории реальных , т.е. считается заключенным в момент передачи имущества для управления недв-ым имущ-ом с момента их гос. регистрации.

При доверительном управлении собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- довер-го управления имуществоиествоия им для реализации своих функций.

ренду)

ктами рынка недв-ти установ-х норм и правил.

Сервейинг: сущность, функции, задачи

Сервейинг – это управл-е объектами недвиж-и профессионально управляющей командой, кот. выполняет след. набор действий :

1. маркетинговое исследование

2. консалтинг

3. управление

4. оценка

5. инвестиционный анализ

При построении модели управления необходимо учитывать след. этапы:

1. оценка факторов, формирующих стратегию управления

2. формирование самой стратегии

3. анализ и внедрение принятой стратегии

Актуальность сервейинга закл. в следующем: некоторые убыточные предприятия пытаются реанимироваться собств. силами, сдавая в аренду незадействованные площади. Однако, отсутствие опыта на данном рынке не позволяет собств. покрыть издержки на содерж-е и эксплуатацию объектов, а в некот. случаях и вводят предприятие в дополнит. расходы.

На этапе анализа осущ-ся деятельность в след-х направлениях:

1. анализ и мониторинг рынка недв-и

2. экспертиза местоположения объектов недв-и

3. техническая, экономич-я, и управленческая экспертиза

На этапе планирования :

1. планирование процессов создания, реконструкции, эксплуатации и использования, ликвидации объектов недв-ти.

Этап реализации и оценки

7.Определение понятия “недвижимость”

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие нед-ти. Понятие “недвижимость” неотделимо от другого понятия – “имущество”Имущество – это сов-ть имущественных, т.е. подлеж-х денежной оценке юр. отношений, в которых находится данное лицо (юр. или физ-е)Термины “недвижимость”, “недвиж-е имущество”, “объекты недв-ти” используются как однопорядковые термины и применяются в зависимости от контекста. Статья 130 ГК гласит: к недвижимым вещам (недв-му имуществу, недвиж-ти) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение кот. без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многол-е насаждения, здания, сооруж-я. ГК относит к недвиж-ти и некот-е объекты, которые по своей физич-ой природе явл. движимыми, но, которые в силу высокой стоимости этих объектов требует повышенной надежности правил их гражданского оборота (косм. корабли, возд. суда, корабли и т.д.) Черты недвиж-ти(основные специфические): 1.физическая (связь с землей) 2.экономическая(высокая стоимость) 3.правовая(необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соотв-х отношениях) 2 составляющ. понятия “нед-мое имущество”: недв-ть по природе(реки,леса) и недв-ть по закону (корабли) В заруб. лит. имеет место разделение понятий недвижим вещь и собственность. Различают юр. и материальн. сущность термина нед-ть. В состав материальной сущности включаются: зем.уч, леса, инженерные коммуникации. Юр. сущность составляют права собственности, право хоз ведения. оперативн управления, право пожизненного владения. ипотека и т.д. Осн. физ признаки объекта нед-ти: 1)фиксированность места положения, 2) уникальность, 3) долговечность и длительность создания объектов, 4) непотребляемость самого объекта нед-ти или его элементов, 5)сложность. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------8. Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешняя среда.

Физическая среда функционирования создается природой, природными явлениями, результатами изменения природы человеком. Формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.

Физическая среда внешняя по отношению к объекту и обладает характеристиками:

1. Климат

2. Предрасположенность к природным катастрофам

3. Экология и предрасположенность к техногенным катастрофам

4. Рельеф местности

5. Х-р ландшафта

6. Х-р застройки

Обеспеченность инфраструктурой

В состав недвижимости входят природные и рукотворные компоненты:

природные компоненты дел на

1)свободные зем уч

2)земля с улучшениями

Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами. земельные участки дел: 1)делимые и 2) неделимые К земле с улучшениями относ 1) жилые и 2) нежилые объекты нед-ти Основные характеристики земельного участка:

1. Форма

2. Размер площади

3. Размеры формообразующих линий

4. Топографические параметры

5. Геологические параметры

6. Наличие многолетних растений

Рукотворные компоненты недвижимости:

1. Строения (здания, сооружения)

2. Инженерные коммуникации (канализация, водопровод)

3. Многолетние насаждения (декоративные, плодово-ягодные)

Строения условно подразделяют на две группы: здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования; сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.
По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------9.Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды

Правовые основы регулирования отношений возникающих по поводу недвиж., сформулир. в конституции и регулируется законодательством различных отраслей права. Правовая среда функционирования об. недвижимости формируется системой органов законодат, исполнит, судебной власти и их институтов во взаимодействии с хозяйствубщими субъектами, собственниками имущества и рынками с применением властных полномочий на основании нормативных актов. Данная среда создает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития недвижимости.Характеристики правовой среды:

1. уровень законодат и нормативно-правовых гарантий прав собственности

2. уровень сложности процедур оформления прав

3. нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов

4. уровень политических рисков

краеугольным камнем отношений по поводу нед-ти явл вещное право

Виды вещного права:

1.право собственности (распоряжение, пользование, владение)

2.право пожизненно наследуемого владения

3.право постоянного\бессрочного пользования

4.право хозяйственного ведения имущества(унитарное предпр)

5.право оперативного управления имужеством

6.право ограниченного пользования чужой вещью(сервитут)

За исключением право собственности (первичное право), все другие вещные права являются правами на чужие вещи (вторичные права). Практически все вещные права касаются основных (непосредственных) пользователей земельного участка, исключение составляют – сервитут и ипотека, которые являются внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости и касаются пользователей соседних участков и кредитных организаций.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: