Определение понятия стоимости цены недвижимости

Структура и состав объектов недвижимости в системе объектов гражданских прав

Все регулируется Гражданских Кодексом РФ

Статья 130 - определение недвижимости.

К недвижимым вещам (имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Также относятся: подлежащие государственной регистрации воздушные морские суда, суда внутренного плавания и космические объекты.

Движимое имущество: деньги, ценные бумаги, результаты интеллектуальной деятельности.

2

Классификация объектов недвижимости, их основные характеристики

Перваягруппа объектов (интенсивный рынок, имеются ценные предложения из совершённых сделок):

1. Земельные участки: неосвоенные, участки с жилыми постройками и нежилого назначения

2. Жилые строения и помещения: квартира, коттеджи в городах, дачи и прочие постройки сельской местности жилого назначения

3. Офисные помещения: офисы в отдельных зданиях, офисы в жилых домах, офисы в зданиях нежилого назначения и прочие офисы

4. Торговые заведения: в отдельно стоящих домах, зданиях жилого и нежилого назначения и т.д.

5. Складские помещения

6. Прочие группы недвижимости: отдельно стоящие здания, здания и сооружения временного характера непроизводственного назначения

Вторая группа объектов (рынок только формируется):

1. Объекты производственного назначения

2. Земельные участки

3. Объекты незавершенного строительства

Характеристики объектов недвижимости

1. Стационарность

2. Материальность

3. Физические параметры: размеры, внесенные улучшения, форма, поверхностный и подпочвенный слой, дринаж, ландшафт, подъездные пути, коммунальные услуги, неудобства. Совокупность этих характеристик определяет ПОЛЕЗНОСТЬ объекта

4. Полезность - основа стоимости недвижимости

5. Пригодность - это износ (физический, функциональный, моральный)

6. Ограниченный характер предложения, влияет на цену

7. Долговечность (очень высокий показатель в недвижимости)

8. Разнородность, уникальность, неповторимость

9. Ликвидность - скорость обращения товара в деньги (недвижимость низко ликвидна)

3

Правовое обеспечение. Государственная регистрация недвижимости

1. ГК РФ, ФЗ "об Ипотеке"

2. ФЗ "о государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним"

3. Законодательство о земле

4. Законодательство о градостроительстве и архитектуре

5. Законодательство о капитальном строительстве (с нуля) и капитальном ремонте (замена со всеми несущими конструкциями)

6. Законодательство о ЖКХ и бытовом обслуживании населения

Функции ГК

1. Правовое положение участников гражданского оборота

2. Основание возникновения и порядок осуществления прав собственности и других личных прав, исключительных прав на результат интеллектуальной деятельности

Субъекты права собственности в РФ признаются:

1. Граждане

2. Юр лица

3. РФ

4. Субъекты Рф

5. Муниципальное образование

Собственнику принадлежат права:

1. Владение

2. Пользование

3. Распоряжение

Согласно статье 131 ГК РФ, регистрации подлежат:

1. Право собственности

2. Право хозяйственного ведения

3. Право оперативного управления

4. Право пожизненно наследуемого владения

5. Право постоянного пользования

6. Ипотека

7. Сервитут (2 участка, посередине участок сервитута, там могут проложить канализацию и т.д.)

4

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

Введение частной собственности на недвижимость (пр. приватизация)

Рынок - сфера экономики, в которой совершается процесс обращения товар в денег и обратного превращения денег в товар. Главная задача рынка - свести продавца и покупателя. Недвижимость относится к рынку товаров.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Проблемы рынка: неравномерное развитие всех сегментов, незавершенная законодательная база, низкая инвестиционная активность.

Участники рынка недвижимости:

1. Участники развития рынка: проектно-строительные организации, инвесторы, девелоперы, землеустроители, управляющие проектом

2. Участники рынкооборота недвижимости: риэлторы, оценщики недвижимости, страховые агенты, юристы

3. Участники рынка управления недвижимостью: управляющие ЖКХ для жилых зданий, организация управления коммерческой недвижимостью, либо производственным мероприятием

4. Кредитно-финансовые учреждения

5

Особенности рынка недвижимости:

1. Локализированный рынок

2. Дифференцированный рынок: по природным и экономическим условиям; региональные условия

3. Сегментированный рынок: различные пользователи имеют неодинаковые потребности и ресурсы. Параметры сегментации: по функциональному использованию (жилая, коммерческая, промышленная, общественная и тд), по географическому фактору (округа Москвы и тд), по цене, по качеству недвижимости (офисы класса А и С), по инвестиционной мотивации, по типу прав собственника (неограниченное право собственности, сервитуты, право на аренду и тд)

4. Узкий рынок: не в состоянии быстро удовлетворять потребности покупателя, хотим купить квартиру - ждем, когда построят дом, сдадут его и тд

5. Персонализированный рынок: эмоциональный фактор, недостаточная информированность покупателя-продавца, покупатель и продавец могут выносить свои суждения о цене на основе слухов.

6. Неэластичный рынок: рынок недвижимости ограничен. Хотим быстро купить - не факт, что быстро купим

Совершенный рынок: стоимость = цена. Цена - исторически сложившийся фактор, стоимость - Ваше желание по такой стоимости продать товар.

Спрос - количество товаров, которое потребитель готов купить...

Важной особенностью является характер спроса. Факторы спроса:

1. По географическому положению, исторический фактор

2. Состояние инфраструктуры

Факторы желания и возможностей потребителей купить данный товар в данный момент времени:

1. Цена

2. Доход потребителя

3. Цена родственных товаров

4. Ожидание потребителей

Предложение - количество товара, имеющегося на рынке по определенным ценам.

Определяется:

1. Ценой

2. Наличием ресурсов (земля, капитал, раб сила)

3. Уровнем технологии производства

6.

Анализ и оценка недвижимости

1. Анализ и прогноз состояния рынка

2. Анализ и прогноз ценовой ситуации: по качеству, расположению и ценам

3. Анализ доступности и ликвидности

4. Анализ эффективности инвестиций

7.

Определение понятия стоимости цены недвижимости

Затраты - меры издержек, которые необходимы для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

8

Стоимость в пользовании - стоимость для конкретного пользователя.

1. Балансовая стоимость определяется по балансовому отчету объекта недвижимости как сумма его активов за вычетом накопленного износа, а также сумм краткосрочных и долгосрочных обязательств.

2. Инвестиционная - стоимость объектов недвижимости для конкретного инвестора. Как правило, она выше обоснованной рыночной стоимости. Инвестор, вкладывая деньги, хочет получить прибыль + вписывает все свои риски

Стоимость в обмене - стоимость, которая будет преобладать на рынке.

1. Ликвидационная - чистая сумма, которую собственник объекта может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов.

2. Страховая - определяется на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта.

3. Залоговая стоимость - используется в сфере ипотечного кредитования и основана на рыночной стоимости.

9.

Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости:

1. Физический: природные и созданные человеком

2. Экономический

3. Социальный

4. Политический

Факторы, воздействующие на цену недвижимости:

1. Необычное финансирование

2. Вынужденная продажа

3. Принудительная покупка

4. Неинформированность сторон

5. Неверное представление фактов

6. Продажа под сильным нажимом

10.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: