|
Подход к оценке по сравнимым продажам
Для определения рыночной стоимости квартиры необходимо выполнить следующие шаги:
1) сбор и систематизация всей имеющейся информации – выбрать 5 выставленных квартир на продажу, наиболее похожих на оцениваемую квартиру по следующим параметрам: количество комнат, тип дома, место расположение и другие (таблица 2.4);
2) сопоставление характеристик сравнимых и оцениваемого объектов, охарактеризовать эти квартиры и оцениваемую коэффициентами, используя приложение 1. Найти кумулятивные коэффициенты, характеризующие особенности объектов недвижимости (таблица 2.5);
3) внесение к ценам сравнимых объектов необходимых поправок, компенсирующее каждое из различий. На данном этапе необходимо найти так называемую «эквивалентную» стоимость 1 кв. м., то есть сколько бы стоил 1 кв.м. квартир, выставленных на продажу, если бы они обладали такими же характеристиками, как оцениваемая квартира. Для этого необходимо: 1) найти соотношение между кумулятивным коэффициентом, характеризующим оцениваемую квартиру и кумулятивными коэффициентами, характеризующими квартиры, выставленные на продажу – кумулятивная поправка; 2) умножить стоимость 1 кв.м. сравниваемых квартир на эту поправку; 3) найти среднеарифметическое значение эквивалентных стоимостей;
4) нахождение общей стоимости оцениваемой недвижимости путем перемножения цены 1 кв.м. на общую площадь квартиры.
Таблица 2.4 – Описание оцениваемого и сравниваемых объектов
Показатель
| Оцениваемая квартира
| Сравниваемые объекты
|
|
|
|
|
| 1. Адрес
| Ул. Линейная д.122
| Ул. Дзержинского проспект д.14/3
| Ул. Кошурникова д.22/1
| Ул. Фрунзе, д. 63
| Ул. Дзержинского проспект д.14/3
| Ул. Кошурникова д. 8
| 2. Цена, тыс. руб.
| 6407,2
|
|
|
|
|
| 3. Цена за 1 м², тыс. руб.
| 52,97
|
|
|
|
|
| 4. Источники информации
|
| НГС недвижимость
| НГС недвижимость
| НГС недвижимость
| НГС недвижимость
| НГС недвижимость
| 5. Тип дома
| Кирпич
| Кирпич
| Кирпич
| Кирпич
| Кирпич
| Кирпич
| 6. Этажность дома
|
|
|
|
|
|
| 7. Количество комнат
|
|
|
|
|
|
| 8. Дата предложения
|
| 19.09.2011
| 23.09.2011
| 26.09.2011
| 26.09.2011
| 20.09.2011
| 9. Год постройки
|
|
|
|
|
|
| 10. Этаж
| 5-6
|
|
|
|
|
| 11. Общая площадь
|
|
|
|
|
|
| 12. Жилая площадь
|
|
|
|
|
|
| 13. Площадь кухни
|
|
|
|
|
|
| 14. Высота потолка
|
|
|
|
|
|
| 15. Балкон/лоджия
| 2 лоджии,1 балкон
| 1 балкон, 1 лоджия
| 1 лоджия
| 2 лоджии
| 1 лоджия
| 1 балкон, 1 лоджия
| 16. Автомагистраль, как источник шума
| -
| -
| -
| -
| -
| -
| 17. Состояние и уровень отделки
| Хорошее
| Хорошее
| Хорошее
| Хорошее
| Хорошее
| Хорошее
| 18. Планировка
| изолированная
| изолированная
| изолированная
| смежно-изолированная
| изолированная
| изолированная
| 19. Санузел
| раздельный
| раздельный
| раздельный
| 2 совмещенных
| раздельный
| 2 совмещенных
| 20. Мусоропровод
| -
| -
| +
| +
| -
| +
| 21. Лифт
| -
| -
| +
| +
| -
| +
| 22.Месторас
положение к центру
| центр
| центр
| центр
| центр
| центр
| центр
| 23. Наличие мет. двери
| +
| +
| +
| +
| +
| +
| 24. Состояние подъезда
| хорошее
| хорошее
| хорошее
| хорошее
| хорошее
| хорошее
| 25. Дополнительные данные
| 2 телефона
| Видеодомофон, сигнал-я, кондиц.
| телефон
| Консьерж, видеонпблюдение
| Круглосут. Охрана, видеодомофон
| Водонагреватели, кабельное телев.
| Таблица 2.5 – Поправки, характеризующие оцениваемый объект и сравнимые объекты недвижимости
Название коэффициента
| Оцениваемый объект
| Сравниваемый объект
|
|
|
|
|
| 1. Адрес
| Ул. Линенйная д.122
| Ул. Дзержинского проспект д.14/3
| Ул. Кошурникова д.22/1
| Ул. Фрунзе, д. 63
| Ул. Дзержинского проспект д.14/3
| Ул. Кошурникова д. 8
| 2.Коэффициент, учитывающий тип дома
| 1,05
|
| 1,1
| 1,1
|
| 1,1
| 3.Коэффициент, учитывающий соотношение общей и жилой площади
| 1,00
| 1,1
| 0,95
| 1,05
| 1,05
| 1,05
| 4.Коэффициент, учитывающий высоту потолка
| 1,02
| 1,02
| 1,02
| 1,02
| 1,02
| 1,02
| 5.Коэффициент, учитывающий возраст дома
| 1,02
| 1,02
|
|
| 1,02
| 1,02
| 6.Коэффициент, учитывающий этаж
| 0,95
| 0,95
|
|
| 0,95
|
| 7.Коэффициент, учитывающий площадь кухни
| 1,05
| 1,1
| 1,05
| 1,1
| 1,1
| 1,05
| 8.Коэффициент, учитывающий наличие балкона/лоджии
| 1,06
| 1,06
| 1,03
| 1,06
| 1,03
| 1,06
| 9.Коэффициент, учитывающий наличие шумной улицы
| 1,02
| 1,02
| 1,02
| 1,02
| 1,02
| 1,02
| 10.Коэффициент, учитывающий качество отделки квартиры
|
|
|
|
|
|
| 11.Коэффициент, учитывающий изолированность комнат
| 1,04
| 1,04
| 1,04
| 0,96
| 1,04
| 1,04
| 12.Коэффициент, учитывающий тип санузла
|
|
|
| 0,98
|
| 0,98
| 13.Коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода
| 0,97
| 0,97
|
|
|
|
| 14.Коэффициент, учитывающий наличие лифта
| 0,97
| 0,97
|
|
|
|
| 15.Коэффициент, учитывающий месторасположение
| 1,15
| 1,15
| 1,15
| 1,15
| 1,15
| 1,15
| 16.Коэффициент, учитывающий состояние подъезда
|
|
|
|
|
|
| 17. Цена 1 кв. м., тыс. руб.
|
|
|
|
|
|
| 18.Кумулятивный коэффициент, характеризующий особенности объектов недвижимости
| 1,33
| 1,46
| 1,41
| 1,52
| 1,43
| 1,60
| 19. Кумулятивная поправка
|
| 0,91
| 0,94
| 0,88
| 0,93
| 0,83
| 20. Эквивалентная стоимость 1 кв. м., тыс.руб.
|
| 60,06
| 39,48
| 48,4
| 60,45
| 56,44
| 21. Стоимость 1 кв. м. оцениваемой квартиры, тыс. руб
| 52,97
|
|
|
|
|
|
Так как все цены, представленные в таблице 2.5 являются ценами предложения, то есть верхней границей рыночной цены, то необходимо снизить полученную стоимость на 4%.
Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная по методу сравнения продаж составляет 6407,2 тыс. руб.
Доходный подход
1. Метод прямой капитализации.
Инвестиционная стоимость, определяемая методом прямой капитализации, находится по формуле:
, (3.1)
где ТС – реализационная стоимость, ЧОД – чистый операционный доход за период (1 год), - ставка капитализации, которая рассчитывается по упрощенному методу Элвуда:
, (3.2)
где R – ставка капитализации, Y – ставка дохода на собственный капитал, арр – возможное увеличение стоимости имущества за определенный период, SFS – фактор фонда погашения при ставке дохода на собственный капитал для прогнозируемого периода владения.
Для определения стоимости недвижимого имущества методом прямой капитализации необходимо знать:
1. Арендная плата, равная 50 тыс. руб.;
2. Возможный простой – от 2 до 7 % (3% для оцениваемой квартиры);
3. Эксплуатационные расходы, равные 5000 руб.;
4. Ставка дохода на собственный капитал складывается из ставки по вкладам, являющейся эталоном минимального риска на данном рынке 7%, премии за риск – 4%, премии за неликвидность – 3%, премии за управление инвестициями – 1%;
5. Срок вложения капитала – 3 года;
6. Планируемый прирост стоимости квартиры через 3 года равен 25%.
Таким образом, определим ставку капитализации и инвестиционную стоимость:
, (3.3)
,
,
ЧОД=600000-60000-18000=522000 руб,
руб.
2. Метод дисконтирования будущих доходов.
Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости, ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом.
Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом заключаются в следующем:
1) периодичность поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владения объектом;
2) реверсия – это выручка от продажи объекта по истечении периода владения.
Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени ее риска и альтернативных вариантов использования:
ТС=ТС (ППД) + ТС (Р), (3.4)
где ТС (ППД) - текущая стоимость периодического потока доходов; ТС (Р) – текущая стоимость реверсии.
Алгоритм расчета методом дисконтирования будущих доходов:
1. Прогноз потока будущих доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости:
1) Определение величины прогнозного периода;
2) Определение периодичности поступления доходов. (В качестве прогнозной базы используется чистый операционный доход (ЧОД)).
3) Расчет реверсии, т.е. выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам вычитаются из стоимости реверсии;
2. Расчет ставки дисконта.
Ставка дисконта – это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.
Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка.
Так как ставка дисконта напрямую зависит от риска, то она определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением денежных средств в данную недвижимость.
Следовательно, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, соответственно, текущая стоимость будущих доходов ниже и меньше текущая стоимость недвижимости.
3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей стоимости с использованием техники сложных процентов.
, (3.5)
где - чистый операционный доход в каждый из периодов владения объектом; - ставка дохода на собственный капитал; - прогнозный период; - стоимость реверсии; - доля изменения стоимости объекта за отчетный период.
руб.
Заключение
Для оценки данного объекта недвижимости использовались три метода, по которым получились следующие результаты:
1. сравнения рыночных аналогов – 6407,2 тыс. руб.
2. доходный: метод прямой капитализации – 6525 тыс. руб.
метод дисконтирования будущих доходов – 6554616,5 руб.
Как видно из этих результатов, цена квартиры в трех вариантах получилась разная. Чтобы определиться, какая цена наиболее точно отражает стоимость объекта, необходимо выяснить цель оценки, так как цель оценки обуславливает выбор определения искомой стоимости.
Целью оценки – определение реальной рыночной и инвестиционной стоимостей объекта, причем имеется достаточно информации по ценам продаж аналогичных объектов, то за стоимость квартиры следует принимать цифру, полученную методом сравнения рыночных аналогов.
Метод анализа иерархии
| Метод сравнения
| М-д прямой капитал-и
| Метод дисконтир-я
| Сумма
| %
| Метод сравнения
|
|
|
|
| 0,61
| М-д прямой капитал-и
| 1/3
|
|
| 4,33
| 0,29
| Метод дисконтир-я
| 1/5
| 1/3
|
| 1,54
| 0,10
| Сумма
|
| 14,87
|
|
Приложение 1
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|