Договор безвозмездного пользования земельными участками

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) в ст. 689 ГК определяется как договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю). Ссудополучатель в свою очередь обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа либо в ином состоянии, обусловленном договором.

Договор ссуды - самостоятельный договор, порождающий особые обязательства по передаче имущества в пользование. По своей сути он наиболее близок к договору аренды. В связи с этим к нему применяются правила, предусмотренные для договора аренды: относительно объектов договора (ст. 607 ГК РФ); его сроков (п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ); обязанности использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора (п. п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ); условия о возобновлении договора, если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений с другой стороны (п. 2 ст. 621 ГК РФ); условия о распределении между сторонами затрат, связанных с улучшением имущества (п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Аналогично праву арендатора как титульного владельца право ссудополучателя земельного участка некоторыми исследователями относится к вещным правам <*>.

--------------------------------

<*> См.: Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Internet: http://www.jurqa.hut.ru.

Главное отличие договора ссуды от договора аренды - его безвозмездность. Она находит свое отражение в распределении между сторонами обязанностей, а также в ограниченной ответственности ссудодателя, которое состоит в том, что он, как правило, возмещает понесенный ссудополучателем реальный ущерб, но не упущенную выгоду.

Безвозмездность является существенным условием договора ссуды. Если пользование по договору ссуды не является безвозмездным, он считается недействительным, как сделка, противоречащая закону, или как притворная сделка. К отношениям, возникшим между сторонами, должны применяться правила о договоре аренды.

Фактически ссуда применяется значительно чаще, нежели это может показаться. Дело в том, что довольно часто факт использования чужого земельного участка "скрыт" доверительными отношениями сторон, не прибегающими к официальным юридическим процедурам по оформлению возникших отношений ссуды.

Договор ссуды может быть как консенсуальным, так и реальным (учитывая ранее высказанные оговорки по этому вопросу). При этом консенсуальный договор ссуды является взаимным, обе стороны несут обязанности - передать вещь (для ссудодателя) и возвратить ее (для ссудополучателя).

В роли ссудополучателя могут выступать любые субъекты гражданского права. Однако, как правило, ими являются некоммерческие организации и граждане. Ссудодателем может быть собственник имущества - земельного участка или иное лицо, управомоченное на то законом или собственником.

Так, ссудодателем может быть, например, арендатор земельного участка или предприятия (ст. 615, 660 ГК РФ). О проблеме наделения правом владельца и пользователя земельного участка уже говорилось при изложении правил об аренде.

Если ссудодателем является коммерческая организация, то она не вправе передать свой земельный участок в безвозмездное пользование учредителям этой коммерческой организации, ее участникам, руководителям или членам органов управления и контроля такой коммерческой организации (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Гражданское законодательство устанавливает, что договор ссуды, так же как и договор аренды, может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК).

Но правомерно ли использование норм ГК РФ о ссуде в связи с ограничениями, предусмотренными п. 3 ст. 129 ГК РФ? Кроме того, земельное законодательство содержит и нормы о безвозмездном срочном пользовании (ст. 24 ЗК РФ). Как соотносятся договор ссуды и безвозмездное срочное пользование земельным участком?

Мы исходим из того, что законодатель допускает использование института аренды для отношений, связанных с землей (ст. 22 ЗК РФ). Тем самым возможна и ссуда как определенная разновидность аренды. Заметим, что закон допускает применение договорной формы по безвозмездному срочному пользованию (см., например, подп. 2 п. 1 ст. 24 ЗК РФ). Из-за того что в тексте ЗК РФ (в частности, в ст. 24 ЗК РФ) не во всех случаях указывается на оформление договором отношений между собственником (иным лицом) и временным пользователем, еще не следует, что они не подвергаются договорному регулированию. Согласно ст. 24 ЗК РФ соответствующие отношения могут возникнуть и в силу административного акта. При этом вопрос об основании возникновения отношений не равен вопросу о том, как, на основе каких норм осуществляется их регулирование.

Назвать это право (безвозмездного срочного пользования) сервитутом нельзя (сравните со ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ). Не относится оно и к числу вещных прав, определенных гражданским законодательством (см., например, ст. 216 ГК РФ).

Вряд ли можно утверждать и об отсутствии в рассматриваемом случае соглашения сторон. Само по себе предоставление земельного участка может последовать только после обращения заинтересованного лица и встречного волеизъявления собственника участка. Очевидно, что в таком случае неизбежно согласование намерений (цели), условий (в частности, времени пользования) и т.п. Иначе говоря, если даже ст. 24 ЗК РФ и не называет заключение договора обязательным условием предоставления участков в срочное пользование, то из этого еще не следует, что возникшие отношения нельзя квалифицировать как договорные.

Наоборот, по общему смыслу закона даже при умолчании сторон об используемом договорном институте соответствующие нормы непременно должны быть применены. В рассматриваемом случае ими являются правила гл. 36 ГК РФ <*>.

--------------------------------

<*> Мы полагаем, что к такому же выводу пришли и авторы ряда комментариев к ст. 24 ЗК РФ, см., например: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. С. 172.

Вместе с тем совершенно ясно, что применение норм гл. 36 ГК РФ к отношениям при безвозмездном срочном пользовании земельными участками должно учитывать специфику земельно-правового регулирования. Например, согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ земельные участки, предоставленные на праве постоянного пользования государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и управления, не подлежат отчуждению. Из этого следует, что они не могут и предоставляться ими в ссуду. Кроме того, по смыслу подп. 1 п. 1 ст. 24 ЗК РФ только этим же организациям и могут предоставляться участки из государственных или муниципальных земель, другим лицам они предоставляются лишь в аренду, т.е. возмездно.

Форма договора ссуды определяется по общим правилам, предусмотренным гл. 9 ГК РФ. Договор ссуды земельного участка, стоимость которого в десять раз превышает МРОТ, или когда хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Специальные правила о форме договоров аренды к ссуде не применяются.

Спорным является вопрос о том, подлежит ли договор ссуды земельного участка государственной регистрации. Норма, аналогичная норме о государственной регистрации договора аренды, в гл. 36 ГК РФ отсутствует.

В перечне прав на недвижимость, подлежащих регистрации (ст. 131 ГК), права ссудополучателя не названы. Нет и закона, который бы устанавливал обязательность регистрации таких прав. Однако право пользование ссудополучателя, несомненно, является ограничением права собственности. Договор ссуды может быть расторгнут только в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Представляется верным мнение М.В. Кротова и других ученых, которые считают, что право на пользование ссудополучателя земельным участком подлежит государственной регистрации, т.е. ограничиваются права собственности <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 295.

Согласно ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежит также договор ссуды. Но на практике в большинстве областных регистрационных палат такой договор не регистрируется из-за отсутствия прямого указания закона об обязательности этой процедуры. По ходатайству собственника может быть зарегистрировано обременение его земельного участка правами ссудополучателя. Однако до настоящего времени такая практика неизвестна.

Права и обязанности ссудополучателя и ссудодателя закреплены в ГК РФ. На первого распространяются нормы Земельного кодекса (ст. 41, 42), закрепляющие права и обязанности землепользователей, за исключением обязанности производить платежи за землю. Этому правилу вполне корреспондирует норма ст. 695 ГК РФ, предусматривающая, что именно ссудополучатель обязан поддерживать объект ссуды в исправном состоянии и нести все расходы на ее содержание, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт. Но при условии, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В литературе отмечалось, что приведенная норма ставит ссудополучателя в худшее положение по сравнению с арендатором и является неоправданной <*>. Но здесь следует учитывать безвозмездный характер ссуды, который лишает ссудодателя получить и минимальные суммы для содержания объекта. Указанное распределение обязанностей кажется вполне справедливым.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. С. 786.

Основная обязанность ссудодателя - предоставление земельного участка в ссуду в состоянии, соответствующем договору ссуды и назначению участка (ст. 691 ГК РФ).

Вещь, передаваемая в ссуду, должна быть передана со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами. Неисполнение этого правила дает право ссудополучателю потребовать их предоставления или расторжения договора.

Возмещение реального ущерба возможно только в том случае, если вещь не может быть использована по назначению или ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя. Но в случае ссуды земельного участка такими правами ссудополучатель не наделен, так как, исходя из характера договора ссуды, передача документов на землю не требуется и не может препятствовать использованию земельного участка <*>.

--------------------------------

<*> См.: Крассов О.И. Указ. соч. С. 147.

Последствия непредставления земельного участка в ссуду существенно отличаются от тех, которые наступают по договору аренды. Ссудополучатель вправе требовать только расторжения договора и возмещения реального ущерба (ст. 692 ГК РФ). Требования о принудительном изъятии участка и о возмещении упущенной выгоды в этом случае применяться не могут.

Ответственность ссудодателя за недостатки земельного участка является ограниченной. Он отвечает за недостатки, которые не оговорил при заключении договора только в случае его умысла или грубой неосторожности. При этом существенность (значительность) недостатков значения не имеет.

Ссудополучатель при обнаружении таких недостатков вправе потребовать безвозмездного их устранения или возмещения своих расходов на их устранение. За ним остается право досрочного расторжения договора ссуды и возмещения реального ущерба (ст. 693 ГК РФ). Ссудодатель обязан удовлетворить требование ссудополучателя. Право на замену неисправной вещи аналогичной вещью в надлежащем состоянии (п. 2 ст. 693 ГК РФ) к договорам ссуды земельных участков не применяется.

Хотя ссуда сходна с арендой и ряд положений об аренде применяется к отношениям ссуды (п. 2 ст. 689 ГК РФ), специальные требования п. 3 ст. 37 ЗК РФ (см. указание п. 4 данной статьи) не должны применяться к ссуде.

Перед третьим лицом ссудодатель несет повышенную ответственность за вред, причиненный в результате использования участка: он отвечает за вред, причиненный даже в результате простой неосторожности ссудополучателя, и освобождается от ответственности только в том случае, если докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя (ст. 697 ГК РФ).

Передача земельного участка в безвозмездное пользование согласно ст. 694 ГК РФ не влечет изменения или прекращения прав третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога и т.п.). Однако при заключении договора ссудодатель должен предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на участок. В противном случае ссудополучатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения понесенного им ущерба.

Ссудополучатель обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора ссуды и его назначением (ст. 615 ГК РФ), поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии, нести все расходы на его содержание, при прекращении договора ссуды вернуть участок в том состоянии, в котором он его получил или в состоянии, обусловленном договором. Следует отметить, что в случае, если ссудополучатель пользуется земельным участком не в соответствии с договором ссуды и назначением участка, ссудодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков - не только реального ущерба, но и упущенной выгоды.

Ссудополучатель по договору ссуды приобретает право пользования, которое имеет обязательственную природу. В то же время ссудополучатель, как всякий титульный владелец, пользуется вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК РФ).

Норма ст. 689 ГК РФ не предусматривает распространения на договор ссуды правил, закрепленных в п. 2 ст. 615 ГК РФ: о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору другому лицу; отдавать их в залог; предоставлять участок в безвозмездное пользование и т.п.

Следует согласиться с тем, что эти права могут быть предоставлены также и ссудополучателю <*>. Поскольку ЗК РФ не содержит нормы о том, что пользователь вправе совершать вышеуказанные действия без согласия собственника при условии его уведомления (как в случае договора аренды), то они могут быть совершены ссудополучателем только с согласия ссудодателя.

--------------------------------

<*> Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 300.

Ссудополучатель вправе производить отделимые улучшения земельного участка, которые становятся его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК). Что же касается неотделимых улучшений, то в доктрине преобладает мнение, что это право принадлежит только арендатору по договору аренды и на ссудополучателя не распространяется. С таким мнением согласиться нельзя. На договор ссуды распространяется не только п. 1, но и п. 3 ст. 623 ГК РФ, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Из толкования этой нормы вытекает, что ссудополучатель вправе производить неотделимые улучшения, а возмещение их стоимости поставлено в зависимость от того, получено ли согласие ссудодателя на эти улучшения или нет. Несомненно, что подобное толкование особо важно для ссуды земельных участков и в целом направлено на повышение качества земли.

По общему правилу риск случайного повреждения или гибели земельного участка лежит на его собственнике-ссудодателе. Однако если земельный участок был испорчен в связи с тем, что он использовался не в соответствии с договором и назначением участка, был передан ссудополучателем третьему лицу без согласия ссудодателя или если с учетом фактических обстоятельств ссудополучатель мог предотвратить порчу участка, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить ее, то риск случайного повреждения земельного участка ложится на ссудополучателя (ст. 696 ГК РФ).

Договор ссуды действует в пределах его срока вплоть до его изменения или прекращения. Вновь следует напомнить о специфике договоров ссуды в сфере землепользования - ст. 24 ЗК РФ содержит ограничения по срокам (юридическим лицам, указанным в подп. 1 п. 1 ст. 24, участки могут сдаваться на срок не более года).

Праву пользования ссудополучателя присуще свойство следования: смена ссудодателя не влечет за собой прекращения договора ссуды. В соответствии со ст. 701 ГК РФ в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя договор ссуды прекращается по общему правилу. При этом право безвозмездного пользования по наследству не переходит. Но возможность такого перехода может быть закреплена в договоре.

Договор ссуды может быть прекращен по общим основаниям, а также досрочно по требованию ссудодателя или ссудополучателя в определенных законом случаях, определенных в ст. 698 ГК РФ.

Каждая из сторон также вправе в любое время отказаться от договора ссуды, заключенного на неопределенный срок, известив об этом другую сторону за месяц, если иной срок извещения не предусмотрен договором. Ссудополучателю предоставлено такое право и в случае заключения срочного договора ссуды (ст. 699 ГК РФ).

Согласно ст. 47 ЗК РФ право безвозмездного срочного пользования прекращается как по соглашению сторон по истечении срока договора, так и по основаниям прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, указанным в п. п. 1 и 2 ст. 45 ЗК РФ (отказ от права, нецелевое использование, неустранение умышленно совершенных земельных правонарушений и т.п.). Эта статья (ст. 47 ЗК РФ) предусматривает также прекращение договора по решению лица, предоставившего участок. Это право следует применять только в тех случаях, когда земельный участок предоставлен решением соответствующего государственного или муниципального органа из государственных или муниципальных земель без оформления договора.

В особом порядке прекращается право на служебный надел (см. п. 2 - 4 ст. 47 ЗК РФ).

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: