Классификация границ земельных участков

Прежде чем углубиться в отечественные проблемы производства границ и межевых знаков, снова необходимо обратиться к мировому опыту.

Межевые знаки и межи имеют свою длинную историю. В предыдущем этапе работы мы рассказывали о том, что межевые камни и другие знаки были одними из важных объектов быта, права и культа еще со времен Древнего Египта – над ними произносили клятвы, на них записывали имущественные обязательства, их освящали божественными изображениями, их воровали, перемещали. Преступления против них считались и святотатством и воровством. Соответствующими были и наказания. Например, проклятие, со всеми последствиями его, грозило нарушителю межи в древнееврейском праве, а германское право XVI века за снятие коры или срывание ветвей с пограничных деревьев предписывало резать преступнику живот, извлекать кишку и заставлять ходить его вокруг дерева, закрывая кишкой повреждения на дереве до тех пор, пока все они не будут закрыты или все внутренности преступника не выйдут. Общество всячески стремилось к тому, чтобы буквально вбить в молодое поколение, во-первых, уважение к межам, во-вторых, твердое знание где и как они проходят. Для этого, например, на Руси с древних времен, а в Малороссии и до начала XX века за всякий проступок, требующий наказания, а также и ради профилактики в воспитательных целях, подростков секли на межах, ориентируя в пространстве эту процедуру таким образом, чтобы положение ее жертв совпадало с направлением границ.

Тем не менее, стройной системы описания границ и распознавания их на местности, пригодной для всякого конкретного случая, к началу XX практически не было создано ни в одной стране. Возможно, она и не требуется, хотя всеобщий прогресс XX века и здесь имел свои плоды. Наиболее упорядоченными традиционно считаются земельные дела в Германии. В основе толкования границ здесь лежат положения Гражданского уложения, действующее еще с 1896 года. Например:

«§ 919 Установка межевых знаков

(1) Собственник земельного участка может потребовать от собственника соседнего земельного участка, чтобы последний оказал ему содействие в установке постоянных межевых знаков, а если межевой знак окажется передвинутым или трудно узнаваемым, – в его восстановлении.

(2) Способ и порядок установки межевых знаков определяются на основании законов федеральной земли; а если последние не содержат необходимых предписаний, – то на основании существующих на основании существующих в данной местности обычаев.

(3) Расходы по установке знаков участники несут поровну, если из существующих между ними правоотношений не следует иное.

§ 920 Спорность границы

(1) Если вследствие спорности невозможно установить истинную границу, то определяющим для установки межевых знаков является фактическое владение. Если фактическое владение не может быть установлено, то каждому земельному участку должна быть присоединена равная часть спорной площади.

(2) Если определение границы в соответствии с этим предписанием приведет к результату, который противоречит установленным фактам, в частности не соответствует установленному размеру земельного участка, то граница должна быть проведена по справедливому усмотрению, сообразуясь с обстоятельствами.

§ 921 Совместное использование пограничных сооружений

Если два земельных участка разделены между собой полоской земли, межой, рвом, стеной, изгородью, забором или иным сооружением, которые служат обоим участкам, то следует считать, что собственники земельных участков имеют право на совместное использование сооружений, если только какие-либо внешние признаки не указывают на то, что это сооружение принадлежит одному из соседей.»

При этом, однако, под границей в практике германского землеустройства понимается нематериальная абстракция в виде идеально прямой линии, не имеющей толщины и следующей от одной поворотной точки до другой. В качестве таковой она отображается и на кадастровой карте. То есть, согласно такой концепции границы, владение одного лица возникает тотчас же когда кончается владение другого. В основе любой такой границы может лежать свободная от всяких математических зависимостей кривая линия. Но ради удобства и технологичности демаркации и описания в кадастре всякая кривая линия превращена в ломанную. Таким образом, элементами границы являются отрезки прямых линий и поворотные точки.

Шведский Земельный Кодекс излагает свою, хотя и подобную немецкой, концепцию границы:

«... 3. Граница, определенная законным порядком – это линия между межевыми знаками на земле, установленными также законным образом. Если существует неуверенность в размещении знаков, граница должна быть определена посредством кадастровых карт, иных документов и на иных основаниях, по которым земля находится во владении на самом деле. Если знаки законным образом не установлены, границы должны быть удостоверены посредством соответствующих карт и документов.

4. Если граница никогда юридически не определялась, но существуют старые знаки на земле, которые долгое время определяли истинную границу, это и должно считаться законной границей. Если граница определялась в связи с конфискацией или какими-либо другими принудительными изъятиями, ее расположение устанавливается документом об изъятии, реальным владением и другими обстоятельствами.

5. Если граница проходит по воде (озеру, реке) и не может быть определена применением пунктов 3 и 4, каждый конкретный участок водной зоны принадлежит ближайшему участку земли, если только земля – не маленький остров или холм.» (Ч.1, Гл.1)

Следует отметь принципиальную разницу между приведенными примерами, которая не заметна на первый взгляд, но имеет существенные последствия: в первом случае граница определяется линией в соответствующем документе, который имеет верховную силу над всеми остальными свидетельствами прохождения границы, даже над ее фактическим местоположением; во втором, напротив, именно фактическое местоположение является окончательным свидетельством истины.

Англия явилась родиной новой концепции границы. Между, уже упоминавшимися в разделе о регистрации прав на недвижимость, законами 1862 и 1875 годов имелись значительные различия, касавшиеся именно концепции границ. Согласно закону 1862 года, определение границ владения необходимо было производить еще до регистрации прав на него. При чем для этой цели предусматривалась определение и описания границ, аналогичные тем, которые соответствуют описанной выше германской концепции. Однако уже несколько первых лет показали бесперспективность этого положения, совершенно не отвечавшего английским реалиям. В законе 1875 года была введена концепция «Общих границ», которая и по сей день превалирует в Англии. Введению этой концепции предшествовало довольно широкое ее общественное обсуждение. Суть концепции заключается в признании того, что абсолютно достаточная определенность границы может быть достижима (и в значительной части случаев – достижима и без всяких «может быть») без определения местопрохождения той «волосяной» линии, которая должна делить одно землепользование от другого. Дело в том, что любая граница имеет то или иное физическое выражение – забор, канаву, или просто зримую линию, идущую от одного столба до другого. Так вот, согласно концепции «Общих границ» может сколь угодно долгим оставаться безразличным то, каким образом в пределах этого внутреннего пространства проходит «истинная граница» – по одному бегу канавы, или другому, или по его оси, или синусоидой бросаясь от одного берега к другому – на правовой режим границы это не оказывает никакого влияния.

Английским исследователем П. Дейлом в 1976 году была предложенная описанная ниже классификация границ.

Все многообразие концепций границ на самом верху классификации сводится к двум основным классам:

- концепция фиксированных (закрепленных) границ;

- концепция общих границ.

Фиксированная граница определяется математически точной линией. Общая граница - скорее линией, которую оставляет на карте след карандаша или рейсфедера[38], а на местности, – например, то, что оставит после себя машина, которая роет межевые канавы. Однако обе концепции имеют различные вариации:

I. Типы общих границ

A. Неопределенные (общий случай). В английской системе Общих границ точная линия границ между примыкающими друг к другу земельными участками остается неустановленной. Это может быть одна сторона кустарника, или забора, или канавы, или их другая сторона, или же середина. Другими словами, между каждым участком земли имеется полоска некой ширины, владения одинаково относящаяся к объектам недвижимости, которые она разделяет.

B. Неопределяемые. Вторым типом Общей границы является край участка, который устанавливать точно не имеет смысла. Например, если таким краем объявлен берег реки или океана, то достаточна лишь ссылка на береговую линию, тем более что эта линия нередко бывает изменчива.

C. Приблизительные. Третьим типом общей границы является граница, положение которой всеми рассматривается как само собой разумеющееся. О такой границе говорят как о приблизительной, поэтому регистрация ее может быть свободна от пограничного спора (используется, например, в Кении)[39]. Эта граница может быть применена в случае, когда по каким-либо причинам полноценное установление границы должно быть отложено, но обстоятельства требуют хотя бы какой-то готовности юридических документов.

II. Фиксированные границы

A. Точно определенные (математические) границы. В некоторых странах фиксированными границами называются, точным образом обследованные границы, когда специалист может на основании результатов измерений или аналитических расчетов, проведенных в ходе натурного обследования земельного участка, с точностью хоть до микрона производить замену утерянных угловых вех (так делается, например, в Германии, Малави, и т.д.).

B. Фиксированные на земле границы. Когда участок земли размечается в первый раз, для фиксации разметки используются колышки. Когда колышки установлены, положение, которое они занимают в данный момент времени, считается зафиксированным навечно. Другими словами, именно они, а не их математическое или графическое описание в виде координат или планов, которых может и не быть, являются основным свидетельством о действительном местоположении границы. Данный принцип принят системой Торренса в Австралии, а также во Франции и, как это обнаруживается из выдержек из шведского земельного кодекса, в Швеции.

C. Границы, фиксированные по соглашению. В английской системе граница фиксируется тогда, когда между соседними владельцами возникает потребность уточнить границу владений и результат этого уточнения зарегистрировать. Граница фиксируется со ссылкой на их соглашение о месте ее нахождения и о способе ее идентификации ее на местности.

Выбор системы границ является важным, поскольку он оказывает большое влияние на кадастровую деятельность, и определяющее влияние на технологии демаркации (отсюда и на темпы, трудовые и материальные затраты на этот процесс), а также на способы разрешения споров по границам.

При этом границы могут иметь еще одну характеристику, или быть «Гарантированными» границами.

Титульная система регистрации прав на недвижимость подразумевает, что государство берет на себя гарантии этих прав. Эта система использует как фиксированные границы, так и общие границы. Те и другие используются как для указания (ссылки, описания) границ только что выделенного участка, то есть границ уже при своем рождении получивших официальное описание в кадастровой системе, которая гарантирует, что описание соответствует реальной границе, таки и для указания исторически сложившейся границы, местоположение которой хорошо известно, но никогда не было описано. Итак, граница, официальному признанию которой предшествовала процедура официального кадастрового осмотра, приобретает характеристику “гарантированной границы”, и в «табели о рангах» записывается, например, так: «гарантированная фиксированная на земле граница». Достижение того, что кадастровый план отражает все границы прав, и все эти границы являются гарантированными, соответствует высшему порядку в кадастровых делах, который и составляет цель деятельности в этой области. Однако было бы ошибкой настаивать на том, что земельный участок является полноценным объектом права только если он очерчен гарантированными границами, и кадастр должен содержать в себе сведения только гарантированных границ. Абсолютизация этой цели может привести к практическим решениям, требующим невозможных материальных, трудовых и временных ресурсов, что просто приведет к параличу всю деятельность в этом направлении (вспомним Англию в промежутке между 1862 и 1875 годами).

Для того, чтобы в реальной практике могли быть востребованы те или иные типы границ, подходящие для того или иного конкретного случая, они и сфера их применения должны быть описаны в соответствующих нормативных актах.

Описания границ

Кроме известного разнообразия описания границ земельного участка графическим и цифровым образом, они может быть описаны в словесной форме. В некоторых конкретных случаях это наиболее точный и надежный, если не единственно возможный, способ описания. Земельный участок может быть описан без каких-либо измерений как «вся земля, ограниченная с севера проспектом Максимилиана Волошина, с востока – земельным участком по адресу № 138 по улице Вильяма Шекспира, с юга – рекой Летой и с запада – земельным участком по адресу № 52 проспекту Максимилиана Волошина.» Такое описание более чем достаточно, если соседние земельные участки точно обмерены и имеют официально установленные границы; границу с улицей формирует красная линия квартала, а с рекой – ее береговая линия. Нередко там, где измерения включены в описание, и они находятся в противоречии с этим описанием, то последнее имеет больший вес. Но чаще всего, это является необходимым дополнением графического описания, дающего тому необходимые пояснения[40]. В большинстве стран, в которых земельные участки описываются словесно, письменные описания выполняются юристами на базе измерений, выполненных землеустроителями; в Канаде, подготовка землеописаний входит в обязанности профессиональных землеустроителей. Письменные описания должны выполняться в сжатой форме, быть полными, ясными и недвусмысленными.

В случаях, когда участок занимался в течение длительного времени, что привело к установлению хорошо определенных и постоянных границ, часто для его идентификации достаточно словесного описания[41]. Как пишет другой исследователь, Симпсон (Simpson S.R., 1976, Land Law and Registaration, CUP.):

«Миллионы писем успешно доставляются каждый день непосредственно на основании кратких письменных описаний, указывающих определенную собственность, что позволяет почтальону безошибочно ее находить. Когда земельный участок идентифицирован, если он соответствующим образом “обернут” физическими границами, он требует не больших описаний, чем описания, указывающиеся на завернутой почтовой посылке, поступающей в почтовое отделение. Однажды установленный, он является самоопределяющим. Для идентификации его в любых целях, непосредственно связанных с правом владения, нет необходимости в дополнительных деталях, касающихся его размеров и точного расположения, хотя такая информация может быть полезной для других целей. Никогда не следует забывать о том, что с точки зрения землевладельца лучшей границей, все же является граница, говорящая сама за себя и не требующая ни карты, ни обследования для того, чтобы ее доказать.»

В английской системе регистрации титулов очертания каждого регистрируемого земельного участка помечается красной линией на копии крупномасштабного топографического плана, при этом каждый земельный участок относится к регистру через его почтовый адрес, поэтому во многих случаях не требуется никакого последующего обследования. Руфф (Ruoff T.B.F. 1957.An Englishman Looks at the Torrens System) выявил, что эта простота стала возможной только благодаря подходу использующему английскую концепцию:

«Англичанин, осмотрев дом, который он намеревается приобрести, покупает его по описанию и местоположению. Он хочет приобрести дом N. 283 по Квин стрит, при этом он не выражает желания иметь фасад, скажем, высотой именно 57 футов и 9.75 дюймов. В его сертификате на право владения собственность описывается как 283 Квин стрит (не участок N15, являющийся частью королевского распределения N.187, что мало значит для него), при этом план в его сертификате описывает это топографически. Конечно, иногда допускаются ошибки, при этом становится необходимым введение поправок, однако для выплаты компенсации лицам, потерпевшим убытки в результате ошибок такого рода, при земельном регистре имеется страховой фонд. В то же самое время ни один специалист по кадастрам и ни один адвокат в Англии не пожаловался на то, что данные, полученные в результате измерений на земле, были меньше на несколько дюймов или, в некоторых случаях, даже футов, чем данные, указанные в титуле клиента.»

Таким образом, мы убедились, что та или иная техника установки межи и межевых знаков, тот или иной способ их описания не являются самоцелью, но минимальными средствами служат достаточной определенности и той степени взаимопонимания между соседями, в которой те на самом деле нуждаются.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: