Сделай Сам Свою Работу на 5

Принципы рационального землеустройства

Степень полезности объекта недвижимости находится в сильной зависимости от планировочных характеристик земельного участка. Эти характеристики могут быть таковы, что полезность участка окажется нулевой. То есть использование этого участка с какой-либо рациональной целью технически не осуществимо или очевидно экономически не целесообразно, а, следовательно, нет никаких оснований надеяться на проявление интереса к нему со стороны возможных землепользователей – участок, благодаря своим планировочным характеристикам обречен быть причислен к фонду омертвелых территорий. Планировочные характеристики участка, которые приводят к снижению полезности участка, следует рассматривать как дефекты объекта недвижимости.

Это:

n Чрезмерно малые размеры

Каждое целевое использование участка предъявляет свое требование к минимальным показателям по площади земельных участков. Последовательное снижение этого показателя сужает спектр возможного использования участка. Существует предел, когда никакое рациональное использование участка уже невозможно.

       
 
   
Рис. 5. Пример возможного результата формирования смежных земельных участков, состоящий в образовании территориального анклава, из которого невозможно сформировать полноценный объект недвижимости.
 

 


n Чрезмерно малая ширина земельного участка.

Площадь участка может быть сколь угодно большой, но, если, его форма представляет собой полосу, ширина которой меньше определенного предела, никакое рациональное использование его невозможно, а приближение к этому пределу последовательно снижает степень полезности участка. Каждое целевое использование имеет свой минимальный предел ширины участка.

       
 
   
Рис. 6. Пример вероятных результатов формирования границ земельных участков некоторых строений в пределах границ квартала сложившейся застройки. “Полоска” а образовалась в результате установки границ соседних участков; “полоска” b образовалась между границей участка и границей квартала. В обоих случаях эти территории не найдут своего конкретного владельца и навсегда останутся государственной собственностью
 



 

 


n Наличие острого или тупого угла в конфигурации участка.

Степень полезности участка является следствием степени возможности рационального освоения участка. Исходное право собственности предполагает, в том числе, свободу выбора схемы освоения (застройки) вплоть до максимально плотного освоения (см. ниже «Соседское право»). Стандартной формой помещений является прямоугольная. Благодаря этому стандартная конфигурация плана здания представляет собой фигуру, составленную из прямоугольных модулей. Ориентация собственника территории на максимально плотное освоение ее приводит к тому, что и планировка здания представляет собой правильный прямоугольник. Здание такой планировки нельзя вписать в ту часть участка, которую ограничивает непрямой угол. Попытка застроить эту часть участка прямоугольным строением приведет к появлению территории, оставшейся неосвоенной, что следует рассматривать как потерю территории. Необходимость максимального освоения территории может в этом случае вынудить строительство помещений неправильной формы. Существование помещений неправильной формы известно архитектурной практике – это может быть достоинством здания, но только при том условии, если эта форма специально задумана архитектором именно как достоинство; но если эта форма есть вынужденный результат, это всегда определенный функциональный недостаток. Примером тому являются знаменитые “дома-утюги” в Петербурге.

Если граница участка, служащая гранью непрямого угла граничит с соседним участком, такое ее начертание может отразиться аналогичным дефектом соседнего участка.

 

 

       
   
Рис. 6. Пример возможного перспективного освоения двух соседних участков изначально сформированных с наличием тупого (острого) угла. Итог состоит в том, что застройка реализует вынужденно нерациональные планировочное решение, возникает территория, которую невозможно использовать.
 
 

 


n Непрямолинейный характер границ (криволинейный или ломанный).

Попытка плотного освоения участка посредством застройки вдоль его непрямолинейной границы может иметь два следствия:

· при застройке прямолинейным зданием – неизбежные потери территории;

· при застройке зданием, линия фасада которого повторяет линию участка – неизбежны определенные дефекты планировки внутренних помещений.

 

 

n Неправильная в плане конфигурация участка.

Этот дефект собирает в себе все приведенные выше.

Рис. 7. Пример реальных земельных участков в Санкт-Петербурге, сложившихся в результате стихийного освоения территории в период 1945-1970 годов и изобилующих названными дефектами.

 

Могут быть выявлены и другие планировочные дефекты участка. Однако необходимо сформулировать правильное к ним отношение. Дело в том, что необходимо различать задачи:

n межевания земельных участков застройки, которая никогда прежде не имела земельных участков;

n межевание земельных участков застройки, имеющей исторические земельные участки;

n исправление дефектов границ существующих земельных участков.

Эти задачи все или попарно могут пересекаться в одном прецеденте и, прежде всего в кварталах исторического центра Москвы. Например, здесь в одном квартале нередко сходятся и фрагменты исторической застройки, и вторгнувшееся в нее современные здания, нарочито демонстрирующие свою бесцеремонность в том смысле, что собственного земельного участка у них нет, да он и не нужен – все пространства соседних дворов для них открыты и готовы служить им в полной мере; здесь же можно встреть и современного представителя иного рода – то ли по скромности, то ли по жадности, важности или секретности аккуратно обозначившего свою территорию забором.

Исторический участок, соответствующий сохранившейся в целом исторической застройке или современной застройке, деликатно ее дополнившей или заменившей, требует признания в качестве наиболее рационального объекта землепользования. Причина такого утверждения вполне раскроется ниже, в разделе «Соседское право». Наперед можно сказать, что нет никаких оснований подозревать наших предков в небрежности и в невнимательности к вопросам рационального землеустройства. Тем не менее, исторически сложившееся границы нередко далеки от идеальных. Причинами этому были и неровности ландшафта, уничтожавшие саму мечту о прямой линии и прямом угле, и конкретная история соседских отношений, имевшая в себе и череду конфликтов, и примирений, и вмешательство властей, и полюбовные сказки, и судебные постановления, и конечно, бесконечные переделы и уточнения границы до тех пор, пока она не устоялась и не застыла, закрепленная на века каменными стенами. Межевание исторически сложившего участка в целом сводится к восстановлению границ. В отдельных случаях, когда это обосновано, какой-либо участок этой границы может быть откорректирован на основании принципов рационального землеустройства, требований комплексности объекта недвижимости или закрепления норм соседского права.

Объект застройки не имеющий участка должен получить участок в ходе процедуры, которая сводится к проектной работе, в ходе которой межевщику предстоит найти оптимальное соотношение в решении задач по рациональному землеустройству, по комплексности объекта недвижимости и закреплению норм соседского права. В отношении объекта, участок которого обнесен забором, не стоит торопиться вносить этот участок в кадастр. Дело не в том, что линии забора могут не соответствовать линиям границ в каких-то правоустанавливающих документах, а в том, что история появления таких линий и построенных на них заборов в последние 80 лет знает слишком много небрежности и элементарной неаккуратности. Собственно и следить-то за аккуратностью было некому и незачем – этот период характеризуется отсутствием побудительных причин для хлопот об этом. Конечно, из этого не следует, что мы вовсе не встретим участков безупречной формы, участков вполне сносной формы, приемлемой, терпимой формы. Более того, следует ожидать, что таких участков подавляющее большинство. Однако нельзя отказываться от возможности исправлять обнаруживаемые очевидные дефекты границ таких участков, если, конечно, они уже не закреплены стенами капитальной застройки. Отказ от этой возможности, мотивированный тем, что будто бы реальное землепользование освящено предоставленными правами, например аренды или постоянного пользования. Но в действительности, для основной массы случаев это только отговорка, прикрывающая элементарную лень и безответственность – приведение границ в порядок выгодно не только обществу, но, прежде всего землепользователю.

 

Наличие уже существующей застройки добавляет свой слой требований к межеванию. Из многого того, что уже сказано выше, следует, что характеристика строения, для которого формируется земельный участок, предъявляет основные условия к минимальным характеристикам этого участка. Любому строению необходимо внешнее пространство – для того, чтобы был «свет» и «воздух» за окном, чтобы к зданию можно было подойти, подъехать и прочее. В зависимости от типа здания и его функционального назначения эти потребности могут быть различны. Поскольку процесс межевания не сопровождается требованием о реконструкции застройки, изменения характера ее использования, а, наоборот, необходимо «не потревожить» ее статус-кво, то объективно необходимое ей внешнее пространство, должно быть ей гарантировано. Это означает, что это пространство должно быть либо закреплено границами земельного участка, либо, если оно выходит за границы участка и продолжается на соседнем участке, то должно быть охраняемо соответствующим сервитутом. Здесь возникает вопрос: насколько и чем может быть оправдано формирование земельного участка, изначально обремененного соседом:

 

 
 

 

 


О земельном участке, часть которого заранее ограничена в возможности полноценного использования, следует говорить как об ущербном объекте, поскольку ограниченность в использовании территории распространяется и на зону, примыкающую к зоне обременения. Например, не только невозможно осуществить застройку непосредственно вдоль границы участка, но и непросто это сделать вдоль границы зоны обременения. Во всяком случае, немыслимо следующее развитие нашего примера:

 

 

 


Рис. 9. Возможный результат «Обременения» одного объекта недвижимости другим

 

Во всяком случае, это развитие приводит к потере части земельного участка. Понятно, что решение о проведении границы внутри зоны обременения может быть вынужденным. Но в общем случае необходима формулировка правила, которое рекомендует при межевании зону, обременяемую объектом недвижимости, относить к земельному участку этого объекта.

Однако в существующей застройке здания буквально цепляются своими жизненно необходимыми им пространствами друг за друга. Для корректного разведения интересов здесь требуются индивидуальные решения, что осложняется тем, что далеко не все заинтересованные субъекты (реальные владельцы недвижимости) созрели до готовности осознавать, выражать и отстаивать свои интересы. Например, ситуация, которая обещает быть довольно частой, заключается в том, что два соседних здания полностью взаимно обременяют незастроенные части своих участков, или обременение, вызванное одним строением, полностью «поглощает» участок другого. Межевание между такими объектами во многом лишено практического смысла, поскольку любое использование территории и, тем более, развития требует обязательного взаимного согласования и гарантированно обещает в будущем бесконечные конфликты, поскольку для такого согласования не существует заранее предусмотренной специфической правовой основы.

Здесь необходимо следующее углубление в понятия «обременение», «сервитут». Среди всех новых правовых понятий из сферы недвижимости, понятия «обременение», «сервитут» являются наименее разработанными. Они только названы в различных нормативных актах – ГК, законе «О регистрации прав на недвижимость...», и др., но процедуры обременения, которая из теоретического понятия превращает его в реальный правовой механизм, пока не существует. В тоже время формирование объекта недвижимости в существующей застройке, особенно учитывая характер современной российской застройки, без введения реально действующих сервитутов, немыслимо.

Сервитут – частный случай обременения соседнего владения. Основная цель его введения – компенсировать определенные недостатки объекта недвижимости, которые делают нереальным его эксплуатацию. Например, – отсутствие непосредственной связи с городской транспортной или инженерной коммуникацией, доступ до которой перекрыт другим объектом недвижимости. Но может быть и другая цель, например транзит через территорию объекта недвижимости какой-либо линейной коммуникации – линии электропередачи, связи и другое.

Прежде всего, необходимо различать, в чьих интересах требуется организация данного сервитута:

n Государства;

n Некого территориального сообщества;

n Частного собственника, владельца определенного объекта недвижимости.

Далее следует предусмотреть, что сервитуты могут быть установлены, а также сняты:

n по договору;

n в силу закона (городского положения);

n по решению суда.

Для формирования объектов недвижимости в центре Москвы, а также и в периферийных ее районах, в первую очередь необходимо нормативное обеспечение установления сервитута в силу закона (городского положения) в пользу владельца определенного объекта недвижимости. Характер застройки особенно тех кварталов центра Москвы, где полностью или частично нарушена историческая структура землепользования, дает все основания прогнозировать, что итогом межевания неизбежно будет массовое появление участков, доступ на которые возможен только через иные участки.

Статья 274. Гражданского Кодекса «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)», в том числе, гласит:

«1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)...

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.»

Из этого определения следует, что сервитут может быть установлен только по доброму согласию сторон или по суду. Ни то, ни другое в массовом случае не реально, и даже нет необходимости объяснять почему. Поэтому необходима разработка классификации стандартных случаев, когда сервитут устанавливается автоматически в процессе формирования объекта, и стандартные решения, в том числе, проектные и процедурные по определению и установлению зоны (границ) действия сервитута, его правового режима. Кстати, необходимость рационального решения этой задачи говорит в пользу предпочтения систематического межевания против спорадического. Ведь при спорадическом межевании нельзя быть уверенным, что все проблемы, связанные с соседством других землевладельцев будут решены, а формирование объекта недвижимости без изначального установления сервитута может привести к тому, что в будущем его установление окажется вообще невозможным.

Проблема правового режима сервитута в нормативных документах пока даже не названа. А именно неясность в этом вопросе должна стать основным источником конфликтных ситуаций. Вот только два примера:

1. После межевания хозяйственная площадка, где стоят баки для бытового мусора оказалась на территории одного из объектов, владельцам которого было предписано не препятствовать жильцам и владельцам других объектов, которые до этого пользовались этой площадкой для выброса мусора, делать это и впредь. Вопрос: кто платит за вывоз мусора? Положим, что мудрые власти уладили этот вопрос, разделив это экономическое бремя на всех владельцев сервитута. Но кто организует этот процесс – хлопочет, связывается с соответствующей организацией, заключает договора, собирает средства для его обеспечения и прочее – собственник территории? Кто организует и оплачивает содержание этой площадки в надлежащем санитарном состоянии? Как, например, контролируются обязанности владельцев этого сервитута не ронять мусор по дороге, аккуратно вываливать его из ведра в бак. Чем отвечают они за это перед владельцем участка, на котором расположена эта площадка? И так далее.

2. После межевания выяснилось, что проезд на территорию участка возможен только через территорию соседнего участка по проезду, которым пользуются и владельцы того участка. Со временем этот проезд пришел в негодность. Кто организует и расплачивается за его ремонт? Как может быть решена эта проблема, если владельцы соседнего участка высказывают мнение и настаивают на том, что необходимость ремонта еще не настала?

Углубление в эту тему выходят за пределы задач, поставленных перед данным исследованием. Однако для нас важна констатация того, как сложно и неоднозначно решается проблема сервитута. Вернемся к рассмотрению случаев, когда соседствующие объекты недвижимости буквально полностью поглощают друг друга взаимными сервитутами. Учитывая названные последствия этого, можно утверждать, что единственным рациональным решением цивилизованного предупреждения неизбежных проблем и конфликтов является формирование единого земельного участка для таких объектов и находящегося в совместно-долевой собственности владельцев этих объектов. Реализация такого предложения является одной из форм кондоминиума. В этой связи, возвращаясь к примеру застройки квартала в Санкт-Петербурге, рассмотрим более внимательно его фрагмент:

 

Рис. 10. Результаты действий по межеванию в условиях отсутствия правил. Единственная сила, которая ведет рукой межевщика –эгоистический интерес владельца недвижимости, связанный лишь тем, чтобы во что бы то ни стало обособить свою собственность любой ценой.

 

В пределах этих двух дореволюционных домовладений выделены четыре объекта собственности. Это как раз те случаи, когда объекты недвижимости (каждый в пределах исторического домовладения) полностью «укрывают» друг друга взаимными сервитутами. В данном случае даже не важно, где именно проходит граница, разделяющая каждый из этих домовладений на два автономных объекта, – где бы она ни проходила, ее наличие в любом случае создает проблему. То, что ежедневный быт этих владельцев, в той части, в которой это связано с наружным пространством (не только дворовым, но и со стороны улицы перед домом), с использованием систем и сооружений бытового и инженерного благоустройства, будет практически их общей жизнью, нет необходимости как-либо раскрывать – иллюстрация говорит сама за себя. Что касается веры в реальность суверенитета таких собственников в плане развития своей собственности, то достаточно умозрительно представить себе, например, что владельцы лицевого корпуса собрались провести капитальный ремонт. Для того, кто знаком с этой темой, ясно, что этим дворовой корпус будет полностью наглухо блокирован и с точки зрения доступности, и с точки зрения инженерного обеспечения.

Строго говоря, на территории такого домовладения не должно было появиться два самостоятельных объекта собственности, этого нельзя было допускать, но уж, коль скоро, это произошло, необходимо предпринять меры по урегулированию правоотношений между этими собственниками. Единственным рациональным решением этой проблемы является ее решение на основе общей собственности на земельный участок. Альтернативой этому выступает только надежда на судебные постановления по каждой частной проблеме.

Соседское право

Многие проблемы, которые уже подняты выше, имеют свое разрешение с помощью норм соседского права. Однако в нашем законодательстве такового в виде отдельно взятой отрасли права, нет. Есть отдельные статьи в земельном законодательстве, вроде запрещения сажать высокие деревья на краю участка, если они затеняют грядки соседа по даче. Но другого и не могло быть, поскольку земельный участок как объект права рассматривался в нашем законодательстве лишь в виде нескольких феноменов: дачный участок, приусадебный участок. Заводской участок обносился забором не за тем, чтобы фиксировать его границы, а вследствие особой режимности территории завода. При этом огороженная территория могла и не совпадать с формальными документами картографического характера. Тем не менее, некий «суверенитет» объектов недвижимости, так или иначе, соблюдался – никому не приходило в голову, например, строить новое здание, закрывая окна существующего. Такому и подобному противостояли и противостоят градостроительные, санитарные, противопожарные и иные нормы. Этого было достаточно при монопольной собственности государства не только на землю, но и объекты застройки. Но введение института частной собственности на недвижимость вместе с появлением границ между объектами недвижимости приведет и к появлению границ прав и интересов, а, следовательно, и пограничных конфликтов. Ощущается некоторый дефицит в толковании самого понятия «Право собственности на недвижимость», необходимого для предупреждения этих конфликтов. Это опять заставляет нас обратиться к зарубежному и историческому опыту.

Различные нации к формированию современного понимания этого права шли разными путями. И замечательно то, что хотя для толкования его используются различные слова и логические конструкции, итогового содержательного различия сегодня практически не существует.

В праве континентальной Европы право собственности на недвижимое имущество ведет свое развитие с утверждения о том, что «каждый может пользоваться своим недвижимым имением в полной мере, даже если вследствие этого сосед терпит ущерб в извлечении выгод из своего имения» (ст. 352 «Саксонское зерцало»), что «собственник может по своему усмотрению копать принадлежащую ему землю, сажать на ней, сеять, а также строиться и всячески обзаводиться, даже и во вред соседу, лишь бы только не было захвата при сем чужих границ» (№ 878, Кодекс Прибалтийской губернии). Сегодня такие утверждения законодателей прошедших эпох шокируют, но и очаровывают своей откровенностью. Однако в этих утверждениях обнажается начало начал института собственности – право собственности предполагает полную свободу действий в отношении объекта этого права. Развитие цивилизованных отношений нисколько не отменяет этой основы. Цивилизация проявляет себя в том, что вводит определенные «осознанной необходимостью» ограничения на всевластие собственника. Прежде всего, такой необходимостью является гарантия мира между соседями, основанного на их равноправии. Таким образом, реальные правомочия собственника недвижимости состоят из его права на всевластие в отношении этой недвижимости за исключением конкретно тех действий, которые запрещены законом или иным нормативным актом. Это отличается от концепции, которая предполагает, что правомочия собственника состоят из суммы того, на что конкретно именно он получил право.

По крайней мере, практический смысл в границе земельного участка для его собственника заключается, например, в праве застраивать его, в том числе, и по линии границы, не взирая на то, что его неразумный или слишком самонадеянный сосед построил на своем участке дом рядом с этой границей парадным фасадом, выходящими на нее. В данном случае речь не идет о праве «насолить» соседу, а о праве решать свои проблемы независимо от его глупости или вероломства. Наличие заранее сформулированного права предупреждает этого соседа, что рано или поздно напротив окон его парадных зал в непосредственной близости может вырасти мрачная поверхность глухой брандмауэрной стены, и небо из них уже нельзя будет увидеть, даже если щекой прижаться к оконному стеклу. Следовательно, в ущербе, который будет нанесен этим залам, будет виновен сам их обладатель, не зависимо от того он ли так их построил, или купил такими (купил, значит одобрил строителя).

Однако законодательство, о котором сказано выше, не должно дозволять собственнику делать такие устройства, посредством которых нечистоты, дым, копоть, пыль, шум целенаправленно направлялись бы на участки соседей. Эти устройства, включая подземные коммуникации, вентиляционные шахты и т.д., должны быть устраиваемы лишь на таком расстоянии и с соблюдением таких мер предосторожности, чтобы собственности соседей не был причинен вред, в частности, чтобы не был причинено повреждения соседним строениям и сооружениям, пограничным стенам. Собственник соседнего участка должен иметь право требовать запрета на строительство и сохранение таких сооружений, относительно которых доказано, что они оказывают недопустимое воздействие на соседний участок. Германское гражданское уложение определяет состав прав собственника в соответствии с хозяйственной целью обладания. Поэтому, признавая безусловное право воздействия на поверхность участка, на воздух над поверхностью и недра земли, оно не дозволяет препятствовать соседям в воздействии, «происходящим на такой высоте и глубине, что устранение его не представляет для них интереса» (§905). Имеет смысл дословно привести и иные параграфы этого документа.

«§ 906 Воздействие с соседнего земельного участка:

(1) Собственник земельного участка не может воспретить проникновение к нему с другого участка газов, паров, запаха дыма, копоти, тепла, шумов, сотрясения и иных подобных воздействий, если они не влияют или незначительно влияют на использование участка.

(2) То же правило действует, если существенное вмешательство вызвано обычным в этой местности использованием земельного участка и не может быть прекращено экономически допустимыми мерами, принятия которых можно потребовать от пользователей земельного участка. Если указанное воздействие превышает допустимые пределы, собственник вправе потребовать от пользователя другого земельного участка выплаты соразмерной денежной компенсации, при условии, что воздействие выходит за рамки обычного для данной местности использования земельного участка

(3) Не допускается вторжение на участок путем установки какой-либо системы коммуникаций.»

§ 907 Сооружения на соседнем земельном участке

(1) Собственник земельного участка может потребовать, чтобы на соседних земельных участках не возводились или не сохранялись сооружения, в отношении которых с уверенностью можно предположить, что их существование или использование будут иметь своим следствием недопустимые воздействия на его земельный участок. Если при возведении сооружения были соблюдены законы соответствующих Земель, которые предписывают наличие определенного расстояния от границы земельного участка или иные меры предосторожности, то удаление сооружения может быть потребовано лишь в том случае, когда действительно наступит неразрешенное воздействие.

(2) Деревья и кусты не приравниваются к сооружениям в смысле указанных предписаний.

§ 908 Опасность обвала строения

Если земельному участку угрожает опасность вреда вследствие обвала строения или иного сооружения, расположенного на соседском участке, или вследствие разрушения части такого строения или иного сооружения, то собственник земельного участка может потребовать, чтобы то лицо, которое согласно (1)§ 836 или §837 и §838 отвечало бы за причиненный вред, приняло меры, необходимые для предотвращения опасности.

§ 909 Понижение уровня земельного участка

Земельный участок не может быть углублен до такой степени, чтобы соседний земельный участок лишился бы необходимой опоры, за исключением тех случаев, когда для укрепления будут приняты достаточные меры.

§ 910 Корни и ветви соседнего участка

(1) Собственник земельного участка может срезать и оставить себе корни дерева или куста, проникшие к нему с соседнего земельного участка. Аналогичное правило распространяется и на свешивающиеся ветви, если собственник установил для владельца соседнего земельного участка соответствующий срок для их устранения, но они не были устранены в течение этого срока.

(2) Это право не предоставляется собственнику, если корни или ветви не мешают пользованию его участком

§ 911 Плоды, упавшие с дерева

Плоды, упавшие с дерева или куста на соседний земельный участок, считаются плодами этого земельного участка. Это правило не применяется, если соседний земельный участок находится в общественном пользовании.

§ 923 Общее дерево, стоящее на границе двух земельных участков

(1) Если на границе стоит дерево, то его плоды, а также и само дерево, если оно будет срублено, принадлежит соседям в равных частях.

(2) Каждый из соседей может потребовать, чтобы дерево было удалено, расходы по удалению соседи несут поровну. Однако сосед, который потребовал удалить дерево, несет все расходы в том случае, если его сосед откажется от своего права на дерево. В первом случае первый приобретает право единоличной собственности на это дерево в момент его отделения от земли. Требование об этом удалении исключается, если дерево служит межевым знаком и, в данных обстоятельствах, не может быть заменено иным межевым знаком.

(3) Эти предписания распространяются также и на куст, стоящий на границе.»

Эти положения носят общий и, вероятно, неисчерпывающий[37] характер. Однако они достаточно полно иллюстрируют принципы предупреждения и разрешения пограничных проблем. Главное, на что нам следует обратить здесь внимание, введение в оборот понятий «допустимое» и «недопустимое» воздействие на соседний участок. Что касается дореволюционного русского права, то оно знало лишь отдельные постановления, отчасти уходящие корнями еще к Уложению царя Алексея Михайловича. В статьях тома X части I Свода Законов Российской Империи, издания 1857 года, посвященных так называемому «Праву участия частного», запрещается владельцу земель, вверх по течению реки лежащих, поднимать запрудами воду и подтоплять луга соседей; прибрежному владельцу примыкать плотину к чужому берегу без согласия его владельца; а также, касаемо, в первую очередь, городской застройки:

Статья 445 «Хозяин дома может требовать:

1. Чтобы сосед не пристраивал поварни и печи к стене его дома;

2. не лил воды и не сметал сора на дом или двор его;

3. не делал ската кровли своей на двор его, но обращал оный на свою сторону;

4. не делал окон и дверей в брандмауэре, отделяющем кровлю смежных владений.»

Как разъяснял Правительственный Сенат, владелец не вправе делать из построенного им на меже с соседом забора, выход на землю соседа, не зависимо от того, причиняет ли это или не причиняет вред соседу.

Статья 446 «Строящий дом на самой меже своего двора не должен делать окон на двор или на крышу своего соседа без согласия сего последнего; в противном случае окна следует закладывать.

Означенное согласие должно быть изъявляемо письменно записью, совершенною у Нотариуса, и утвержденную Старшим Нотариусом и, как уступка прав собственности, оно не может быть отменено иначе, как подобною же сделкой. После совершения дозволительной записи ни сам владелец, допустивший выстроить на меже своего двора дом с окнами на оный, ни приемники его не вправе уже заслонять окна сии новым зданием или брандмауэром.»

При этом было разъяснено, что «требовать закладки двенадцати окон, выходящих на чужой двор, хозяин этого последнего может во всякое время, а не только во время постройки. Выходящие на двор соседа окна нельзя увеличивать без дозволения того соседа, хотя бы первоначальные окна были построены до 1834 года, когда был издан этот закон».

Закон, изложенный в ст.446, не предусматривал того случая, когда постройка дома произошла среди дворового места, принадлежавшего строившему, и лишь в последствии это дворовое место разделилось на участки, составившие собственность разных лиц, и выстроенный дом очутился на меже двора с окнами на чужой двор. В этом случае для приобретателя автоматически устанавливалось право пользования светом через окна, обращенные теперь на чужой двор, а для хозяина этого двора обязанность (обременение) не стеснять этого пользования, поскольку нельзя допустить, чтобы собственник, продав или иным способом уступив другому помещения, мог бы затем по своему произволу сделать его непригодным для его целевого назначения, лишив его света (решение Сената за 1889 год №40). В законах не было установлено такого права владельца здания, стоящего на самой меже, по которому он мог бы производить ремонт этого дома со стороны двора соседа без его на то согласие, а право строить дом на меже само по себе не предполагало право пользоваться смежным двором для его ремонта (решение Сената за 1894 год № 167).

Существование окон, выходящих на двор соседа, в доме, стоящем на меже и построенном ранее 1834 года, было обеспечено правом на сохранение таких окон до времени уничтожения или перестройки этого дома (Решение Сената за 1890 год, № 167).

Статья 447 «Строящий дом не на самой меже, а с отступлением от оной во внутрь своего двора, может делать окна на соседние дворы и не требуя согласия оных. Но сии хозяева-соседи, пользуясь равно правом собственности, могут беспрепятственно выводить на своей земле, на самой ли меже двора, или внутри оного, брандмауэр, дом и другое всякого рода строение, не взирая на то, что окна соседнего дома, на чужой двор пущенные, будут иметь недостаточный свет от новой постройки. Буде кто в существующей уже стене дома, на обоюдной с соседом меже, пробьет окна на чужой двор или на крышу самовольно, то оные должно заделывать за его счет.»



©2015- 2019 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.