ВОЗРОЖДЕНИЕ РОКФЕЛЛЕРОВСКОГО ЦЕНТРА

Став новыми владельцами Центра, мы начали с того, что попросили Джерри Спейера создать бизнес-план, который позволил бы увеличить его ценность и реализовать его полный потенциал в то время, когда Нью-Йорк окончательно стряхнул с себя последние признаки спада начала 1990-х годов. В ответ Джерри подготовил всесторонний план «нового» Рокфеллеровского центра; речь шла о перепланировке площади, перепланировке подземных уровней и о стратегии розничной торговли, нацеленной на привлечение шикарных магазинов и арендаторов. Результатом этого стал более яркий, более красочный и более динамичный Центр, олицетворяемый телепередачей NBC «Тудей шоу» с площади, привлекающей каждое утро тысячи посетителей.

Кроме того, мы уменьшили огромное долговое бремя Центра, продав материнской компании NBC «Дженерал электрик» долю в кондоминиуме по адресу Рокфеллер-плаза, 30, и другие части комплекса за 440 млн. долл. в середине 1996 года. Это представляется хорошим завершением моей первой беседы с председателем правления «Дженерал электрик» Джеком Уэлчем по поводу судьбы Рокфеллеровского центра на ужине в клубе «Алфалфа» десятью годами ранее.

Моя уверенность в неизбежном возрождении Рокфеллеровского центра оказалась оправданной. Восстановление американской экономики во второй половине 1990-х годов поистине подняло на волне прилива все корабли, включая большой океанский лайнер под названием «Рокфеллеровский центр». К 2000 году, располагая обновленной инфраструктурой, лифтами космического века, крупными новыми арендаторами, такими как аукционная фирма «Кристи», и большим набором розничных магазинов, Центр вновь занял подобающее ему положение, являясь одним из наиболее желанных сокровищ американской недвижимости.

Н ОТА П ЕЧ АЛ И

Восстановление Рокфеллеровского центра произошло гораздо быстрее, чем мог ожидать кто-либо из нас. В свете этого факта я согласился на предложение Дэна Нейдика, сделанное весной 2000 года, о том, чтобы продать Центр. Мы рассчитывали получить за него более 2 млрд. долл., однако предложения, полученные от четырех окончательных претендентов на покупку, сильно не дотягивали до этого уровня. В конце декабря 2000 года, во время ранней утренней телеконференции, мы узнали, что максимальная предложенная сумма все еще на 50 млн. долл. меньше, чем наша минимальная цена, составлявшая 1,8 млрд. долл. Мы обсудили возможность перефинансирования Центра, но не пришли к какому-либо определенному решению. Однако в самом конце телеконференции Джерри Спейер сказал, что он готов заплатить 1,85 млрд., и попросил, чтобы мы приняли или отвергли его предложение к полудню того же дня.

Я обсудил предложение Джерри с Джианни Аньелли, исполнителями завещания Ставроса Ниархоса и моими собственными советниками. Голдман, безусловно, хотел продавать, а другие также казались заинтересованными в том, чтобы принять предложение Джерри. Я был убежден, что Джерри и его партнеры, семья Краун из Чикаго, будут поддерживать целостность и качество Центра и проявят тот же дух ответственности перед публикой, который характеризовал владение Центром моей семьей на протяжении более семидесяти лет. Так что, в конце концов, я также согласился на продажу.

Эта «окончательная» продажа Рокфеллеровского центра принесла мне около 45 млн. долл. после уплаты налогов и расходов, что составляет сумму, трехкратно превышающую мои инвестиции на протяжении почти четырех лет. Хотя я рад такому хорошему результату, конечно, я должен признать, что с этим связана и нота печали. Если не думать о каком-то экстраординарном ходе развития событий - а история Рокфеллеровского центра была полна необычных событий, - это будет означать завершение долгой истории участия семьи в судьбе Центра, начиная с отважного решения отца построить в середине Манхэттена новомодную «витрину» города в разгаре лет Депрессии.

ГЛАВА 31

ПРИ УЧАСТИИ ДРУГИХ

Моя жена Пегги значила для меня больше, чем кто бы то ни было другой.

Мы были женаты на протяжении 56 лет, и ее смерть в 1996 году оставила невосполнимую брешь в моей жизни. Ее любовь, мудрость и остроумие были источником силы на протяжение всей нашей совместной жизни. Ее любовь позволяла мне быть более уверенным в себе в связи с теми многочисленными обязанностями, которые я унаследовал или принял на себя, но она одновременно спасала меня от ошибки самоудовлетворенности в тех случаях, когда волею судьбы ко мне приходил успех. Мы вместе с Пегги многим наслаждались вместе: ходьбой под парусом, коллекционированием предметов искусства, прекрасной музыкой, ездой в экипаже и путешествиями, особенно когда мы могли отправиться в них вдвоем. Тем не менее, хотя нам хорошо было вместе, у нас также были и различные интересы, которые мы преследовали независимо друг от друга. Это было ключом к нашему долгому и очень счастливому браку.

ПЕГГИ

Пегги любила работать руками - сажать цветы, водить трактор, даже изготавливать мебель для нашей спальни в штате Мэн. Она принималась за новые проекты с такой энергией, на которую было приятно смотреть, и стала специалистом в областях столь необычных и разнообразных, как искусственное осеменение крупного рогатого скота и идентификация античных изделий из фарфора. Пегги не была дилетанткой; напротив, во всем, чем она занималась, достигала серьезных результатов. Никогда не удовлетворяясь тем, чтобы просто находиться в правлении той или иной организации, она была источником творческих идей и всегда была готова внести свой вклад в то, чтобы претворить их в жизнь. В частности, две организации -Трастовый фонд наследия побережья штата Мэн и Американский трастовый фонд сельскохозяйственных земель - занимали значительную часть ее времени и энергии на протяжении последних двух десятилетий ее жизни. Они иллюстрируют ту страстность и приверженность делу, которые она привносила во все, чем занималась.

Хождение под парусами у берегов штата Мэн стало поглощающей страстью для нас обоих вскоре после Второй мировой войны. Мы провели много счастливых дней наших ежегодных летних отпусков, путешествуя среди островов изрезанного побережья штата Мэн на 36-футовом шлюпе с деревянным корпусом без мотора и без «гальюна» в обществе семьи и друзей. Позже мы перебрались на 42-футовый «Саутвестер Хинкли», однако продолжали сами управляться с парусами.

Забота Пегги о будущем тех мест, где мы так любили ходить под парусом, заставила ее объединить усилия с нашим другом и моряком Томасом Кэботом и организовать Трастовый фонд наследия побережья штата Мэн (ТФНПШМ) для защиты островов от освоения и разработки. В основном благодаря руководству со стороны Тома и Пегги ТФНПШМ стал активной силой в природоохранном плане, стимулируя владельцев земли накладывать на свою собственность прироодохранные сервитуты. Этот инновационный юридический инструмент позволил ТФНПШМ осуществить охрану природы на 115 островах, находящихся в частном владении, и более чем на 25 тыс. акров великолепного побережья штата Мэн.

В 1970-х годах Пегги заинтересовалась разведением крупного рогатого скота и последовала своему новому интересу с характерными для нее энтузиазмом и энергией. Она проанализировала состояние мясного скотоводства в Соединенных Штатах и обнаружила, что недавно ввезенная из Европы симментальская порода, обладающая более крупным размером по сравнению со знакомой абердин-ангусской породой, приобретала все большую популярность. Пегги решила, что шансы добиться успеха у нее повысятся при использовании симментальской породы по сравнению со старыми, более известными вариантами. Хотя в скотоводстве прибыльность никогда не является гарантированной, производственные затраты высоки, а спрос остается неопределенным, Пегги была исполнена решимости двигаться вперед.

Она начала с небольшого стада комолых, или безрогих, животных (эта черта входила в моду, отчасти потому, что с такими животными было легче обращаться) в Хадсон-Пайнс. Ее первым реальным успехом был производящий сильное впечатление бык, которого она назвала «Держи-в-чистоте», поскольку все его потомство, даже когда его спаривали с рогатыми коровами, было комолым¹. Чистокровные животные Пегги быстро приобрели высокую репутацию, и аукционы, которые она проводила в красивых Стоун-Барнс, построенных отцом в 1930-е годы в Покантико, привлекали покупателей со всего мира.

Технический термин - гетерозиготный; это означает, что ген безрогости у комолого быка является доминантным и пересиливает действие генов коровы с рогами.

Пегги вскоре расширила свою деятельность, распространив ее из Тарритауна в штат Мэн, и начала поиски земли в северной части штата Нью-Йорк. В конечном счете она остановила свой выбор на Ливингстоне в округе Колумбия, примерно в 75 милях вверх по реке Гудзон от Покантико, и в конечном счете купила там почти 3 тыс. акров земли; большую часть этой земли составляли пастбищные угодья, где могли пастись несколько сот животных симментальской породы. Позже она перевела большую часть этой площади под коммерческое выращивание кукурузы, соевых бобов и пшеницы.

Красота графства Колумбия очаровала нас. Расположенная вдоль реки Гудзон и граничащее с горами Кэтскилл с запада и Беркширами с востока, эта территория была заселена уже в течение сотен лет. После покупки земли мы узнали, что на этой территории жили мои предки Рокфеллеры, эмигрировавшие туда в начале XVIII века из Рейнской земли Германии. Поскольку Пегги все больше и больше занималась Ливингстонской фермой, она пригласила архитектора Эдварда Лараби Барнса спроектировать для нас жилой дом, который мы назвали «На четырех ветрах». В последние годы жизни Пегги проводила там день или два в неделю. После ее смерти я поддерживаю ферму в рабочем состоянии, хотя могу приезжать туда всего лишь несколько раз в год.

Интенсивное участие Пегги в выращивании крупного рогатого скота и фермерской деятельности в графстве Колумбия углубило ее знания о новых экономических реальностях современного сельского хозяйства. Хорошее управление и достаточные финансовые ресурсы совершенно необходимы для занятий фермерской деятельностью с учетом повышения затрат и приходом глобального рынка. В то же время неумолимый рост городских территорий приводит к тому, что сельские местности становятся обьектами освоения, которое съедает значительную часть лучших сельскохозяйственных земель страны безотносительно к качеству земельных угодий или к последствиям для будущих поколений. Мелкие семейные фермы в свое время были многочисленны в графстве Колумбия и в других частях северо-востока Соединенных Штатов, однако многие собственники уступили давлению и продали свою землю по высокой цене тем, кто занимался ее освоением под строительство. Большие участки, занятые пригородными домами, появляются в тех местах, где раньше находились сельскохозяйственные сообщества.

Пытаясь каким-то образом остановить эту тенденцию, Пегги помогла организовать Американский трастовый фонд сельскохозяйственных земель (АТФСЗ) в 1980 году. АТФСЗ не ставит целью бороться с любым освоением земель; он хочет внести определенный порядок в этот хаотический процесс, выдвигая на передний план дело охраны сельских угодий. Ключевым инструментом является природоохранный сервитут, позволявший владельцам земельных угодий накладывать юридически обязательные ограничения на будущее пользование их собственностью, ограничивая ее использование, например, сельскохозяйственными целями или поддерживая ее «навечно в диком состоянии». АТФСЗ также лоббирует правительства штатов с целью добиться выделения постоянных финансовых резервов для покупки таких сервитутов с целью предоставления мелким фермерам необходимой ликвидности, чтобы они могли продолжать свое дело.

Хотя давление на сельскохозяйственные сообщества, связанное со строительством, продолжало нарастать, АТФСЗ сыграл важную роль в охране уязвимых территорий по всей стране. Девятнадцать штатов имеют программы покупки сервитутов, и в сотнях местностей введены положения об охранных сельскохозяйственных зонах либо созданы земельные трастовые фонды или иные инновационные программы, позволяющие фермерам оставаться на земле.

К Началу 1980-х годов у нас с Пегги появились разные интересы, все они требовали времени, и пересечения между ними было немного. Это могло привести к тому, что мы могли бы постепенно отдалиться друг от друга, ведя отдельную жизнь и видя друг друга все меньше и меньше. Мы были свидетелями, как это происходило с близкими друзьями и членами семьи, однако не позволили, чтобы это произошло с нами. Мы предприняли сознательные усилия, направленные на то, чтобы понимать друг друга и поддерживать интересы, идеи и ценности друг друга. Поскольку у нас было также много общих интересов, в нашей жизни было счастливое равновесие. Я был рад возможности предоставлять финансовую поддержку для ее организаций, а она помогала мне с видами деятельности, которые представляли для меня особый интерес. Наше партнерство было долгим и приятным, а Пегги была идеальным партнером.

ПРАВИТЕЛЬСТВО

Я подозреваю, что мои отношения с Пегги оказались бы под угрозой, если бы я решил использовать любую из возникавших передо мной возможностей начать жизнь в политике. Во всяком случае, моя карьера в «Чейзе» требовала частых поездок, участия в многочисленных общественных мероприятиях, а также огромной дозы светской жизни. Часто на таких мероприятиях Пегги была рядом со мной, однако она отнюдь не получала от этого удовольствия. Еще более тягостные обязательства карьеры политика вполне могли оказаться чем-то большим, чем она могла бы согласиться принять. Я рад, что в жизни не стал подвергать это испытанию, однако отказался от некоторых интересных возможностей.

Наиболее необычным было предложение Нельсона назначить меня на место Роберта Ф. Кеннеди в Сенате Соединенных Штатов после его убийства в июне 1968 года. До настоящего дня у меня нет четкого представления, говорил ди Нельсон об этом серьезно, поскольку он также задал этот вопрос и ряду других людей, включая моего брата Джона и моего племянника Джея Рокфеллера. Хотя, конечно, искушение у меня было, я вспоминаю, как президент Кеннеди был подвергнут критике за выбор Бобби Кеннеди в качестве Генерального прокурора в 1960 году, и я вовсе не был бы счастлив, если бы мне были предъявлены обвинения в кумовстве, поэтому я отклонил предложение Нельсона.

Я также отклонил предложения стать членом кабинета, которые делались мне на протяжении 1960-х и 1970-х годов. Два предложения были сделаны Ричардом Никсоном. Первое из них относится к ноябрю 1968 года, когда избранный президент формировал свой кабинет. Нельсон сказал мне, что Никсон хотел видеть меня на посту министра финансов. Я сказал Нельсону, что предпочел бы, чтобы моя кандидатура не рассматривалась, поскольку меня только что избрали председателем правления «Чейза» и я не мог со спокойной совестью уйти с этого поста в критический момент. Нельсон передал о моем решении Никсону и его советникам.

Несколькими днями позже я нанес визит вежливости новому президенту в отеле «Пьер» в Нью-Йорке. Также присутствовали Джон Митчелл, который должен был занять пост министра юстиции и которого я знал в течение многих лет, и Брайс Харлоу, главный политический советник Никсона. Хотя мы разговаривали почти два часа и беседа касалась многих вопросов, включая отношения с Советским Союзом и меры по контролю инфляции внутри страны, я счел удивительным, что Никсон ничего не сказал и даже вскользь не упомянул о посте министра финансов. Он не любил, когда ему отказывали, и я подозреваю, что это было формой демонстрации его неудовольствия.

Пятью годами позже Никсон более официально предложил мне пост министра финансов. В конце 1974 года в разгар первого арабского нефтяного эмбарго и перед тем, как уотергейтский скандал достиг своей почти завершающей фазы, я находился в поездке по делам банка на Ближнем Востоке. Я только что прибыл в Кувейт и должен был отправляться на аудиенцию к эмиру, когда раздался телефонный звонок от генерала Александра Хейга, бывшего тогда помощником президента Никсона.

Хейг проинформировал меня, что Джордж Шульц уходит с поста министра финансов, и Никсон хочет, чтобы я стал его преемником. Генерал попросил меня немедленно вернуться в Вашингтон для встречи с президентом. Я рассказал ему, что нахожусь в разгаре поездки и у меня запланированы встречи с высшими государственными руководителями в Саудовской Аравии, государствах Персидского залива и Израиле, а также предстоит важнейшая встреча в Каире с Анваром Садатом. Я объяснил, что в свете всего этого мне было бы неловко сокращать поездку. Хейг настаивал, делая упор на то, что сам Никсон обратился с просьбой. Я заверил его в том, что прибуду в Вашингтон немедленно по возвращении в Соединенные Штаты.

Утром следующего дня после возвращения из Каира в начале февраля я прилетел в Вашингтон для обсуждения с Хейгом вопроса о назначении. Из нашей беседы было ясно, что, если бы я принял предложение, я должен был бы исполнять команды президента, а моя собственная роль в разработке политики была бы ограниченной. Несколькими годами ранее в безуспешной попытке выдавить инфляцию из экономики Никсон объявил о введении контроля за заработной платой и ценами, и я чувствовал, что в перспективе вполне может идти речь о мерах такого же рода. Поскольку мое собственное мнение состояло в том, что рынкам следует позволить большую свободу, я не очень понимал, какую роль мог бы честно играть, будучи членом кабинета Никсона.

С учетом всех серьезных экономических проблем, видневшихся на горизонте, - роста инфляции, снижения роста производительности труда, расширения дефицита текущего платежного баланса в нашей внешней торговле и собственно нефтяного кризиса, потребовались бы жесткие меры. Я считал, что было бы по меньшей мере нелепо, если бы такие меры в обществе, не желавшем их принятия, вводил один из Рокфеллеров; далее, я вполне мог оказаться «козлом отпущения» в связи с проведением непопулярной политики. Кроме того, поскольку «Чейз» также сталкивался с рядом проблем, я сомневался, что мне было бы целесообразно уходить из банка в критическое время. С учетом всего этого я вежливо отклонил предложение президента. Несколькими днями позже Уильям Саймон, ранее занимавший пост заместителя министра финансов и считавшийся «царем по вопросам энергетики», был назначен преемником Шульца.

Хотя соображения политического характера играли огромную роль в моем решении об отклонении этих предложений (что также имело место, когда президент Картер говорил со мной относительно поста министра финансов и поста председателя Федеральной резервной системы летом 1979 года), не меньшую роль сыграла моя приверженность делам банка. Речь не шла просто об удобном предлоге. Я обладал чувством глубокой лояльности по отношению к «Чейзу» и ощущал свои обязательства по отношению к тем, с кем и для кого работал. Я исключительно любил свою работу и считал, что могу достичь многого, что пошло бы на пользу Соединенным Штатам, в качестве «посла без портфеля».

На протяжении лет, проведенных в банке, я регулярно встречался с высшими политическими руководителями стран, которых посещал по делам банка. Возможно, по этой причине Государственный департамент, а иногда и президент просили меня выполнять официальные или полуофициальные задания по их просьбе. Например, я помогал поддерживать неофициальные контакты с правительством Войцеха Ярузельского после подавления движения «Солидарность» Леха Валенсы в Польше; в начале 1981 года по просьбе президента Рональда Рейгана я агитировал американское деловое сообщество в поддержку вновь избранного консервативного правительства Эдварда Сеага на Ямайке.

На протяжении тех лет, которые я проработал в «Чейзе», многие высказывали мнение, что участие в этом было неуместным и мешало выполнять мои обязанности, связанные с банком. Я с этим совершенно не согласен. Моя деятельность приводила к установлению лучших отношений с правительствами других стран, а также способствовала образованию крепких партнерских отношений между государственным и частным сектором в Соединенных Штатах. Более того, многие так называемые «внешние» виды деятельности приносили значительную пользу банку как в финансовом плане, так и с точки зрения его престижа в мире.

Я никогда не был особенно догматичен в своих политических или экономических взглядах. Напротив, я поддерживал эффективных людей и практичные направления в политике. Для меня ясно, что важную роль в стимулировании экономического роста и в создании более безопасного процветающего общества как в Соединенных Штатах, так и в мире в целом должен играть как государственный, так и частный сектор. Упор только на правительство или только на рынок для решения всех проблем и избавления от всех пороков всегда представлялся мне скорее догматическим, чем реальным подходом. Правительство должно создавать и проводить в жизнь правила, однако реализация должна быть оставлена в качестве задачи для частного сектора. Наилучшие результаты получаются тогда, когда между тем и другим возникает тесное сотрудничество.

ФИЛАНТРОПИЯ

Одна из любимых историй отца, фигурирующая в Новом Завете, это история о добром самаритянине. Большинство знакомо с историей человека, на которого напали на пустынной дороге, избили, ограбили и бросили умирать. Мимо проходили другие путники, до тех пор, пока самаритянин - член группы, считавшийся в библейские времена ненадежной и опасной, - не остановился, чтобы помочь ему и спас его жизнь. Кто твой сосед? Каковы твои обязательства перед ним? Вот в чем смысл этой истории. Для отца мораль была ясной: твоим соседом является каждый. Он подчеркивал этот завет вновь и вновь, во время наших утренних молитв перед завтраком, когда мы еще были детьми. Возлюби своего ближнего, как самого себя. История доброго самаритянина - та тема, которую выбрал Марк Шагал для витража в память отца в Юнионистской церкви в Покантико-Хиллз, - символизировала жизнь отца и вдохновляла его филантропическую деятельность. Для него филантропия означала быть хорошим соседом.

Отец, продолжая деятельность, ранее начатую дедом, создал мощный пример для всех членов семьи Рокфеллеров, включая меня. Помимо пожертвования большей части его личного богатства для благотворительных целей, он также показал, что филантропия - «третий сектор» - может играть основополагающую роль в помощи обществу с целью нахождения решений его наиболее трудных и глубоких проблем; она может служить в качестве ценного моста между частным и государственным секторами. С моей точки зрения, это его наиболее важное наследие.

Я пытался подражать отцу, делая пожертвования для некоммерческих организаций на протяжении всей моей жизни. Я также на протяжении более шестидесяти лет был тесно связан с Рокфеллеровским университетом - эта связь приносит мне чувство глубокого удовлетворения.

Миссия университета - «приносить пользу человечеству во всем мире» - была высокой целью, отражавшей глубину заботы деда и отца о том, чтобы их богатство использовалось мудро. Они понимали, что прогресс в области общественного здравоохранения будет в решающей мере зависеть от научных успехов в понимании человеческого организма и природы заболеваний. И для достижения этого отец и его сотрудники собрали наиболее выдающихся ученых, работавших в областях физиологии, анатомии, биологии и медицины, и предоставили наилучшие возможности и оборудование, настаивая на том, чтобы в своей работе ученые были максимально свободны от внешнего давления или влияния.

Университет был в авангарде научных революций, которые пронеслись через область наук о жизни на протяжении XX века. В его лабораториях родилась клеточная биология; именно здесь Пейтон Раус впервые показал, что вирусы вызывают рак; и именно здесь начали раскрываться некоторые из тайн структуры двойной спирали ДНК. Сегодня восемьдесят лабораторий университета, каждая из которых возглавляется крупным ученым, - это огромный прогресс по сравнению с полудюжиной лабораторий, которые работали столетие тому назад.

Молекулярные генетики, физики-теоретики, специалисты в области наук о нервной системе, иммунологи, молекулярные биохимики, биофизики и многие другие ученые пользуются наиболее совершенными методами - в частности, последним поколением приборов для магнитно-резонансной визуализации и высокоскоростными компьютерами, - чтобы постоянно расширять границы человеческого знания. Они внесли вклад в расширение наших знаний о клеточных функциях, приняли участие в картировании генома человека и нанесли на карту химические процессы, лежащие в основе человеческой жизни, - эта работа перспективна не только для победы над наиболее древними врагами человечества, но и для продления самой жизни.

Рокфеллеровский университет продолжает считаться одним из десятка ведущих медицинских исследовательских учреждений в мире. За годы его существования в нем работал двадцать один лауреат Нобелевской премии. Поддержка университета моей семьей на протяжении более столетия иллюстрирует, каким образом лица со значительными финансовыми ресурсами могут поддерживать и развивать благосостояние всех И движение общества вперед путем регулярных и щедрых филантропических пожертвований.

КАПИТАЛИЗМ

В отличие от взглядов, которых придерживаются многие, способность к получению прибыли является существенно важным элементом для общественного прогресса. Перспектива получения прибыли является приманкой, позволяющей создать занятость, богатство и наделить людей возможностями, которые не в состоянии дать никакая другая социальная или экономическая система. Именно поэтому никто не должен чувствовать себя виноватым за то, что он делает деньги.

Также никто не должен чувствовать себя виноватым за то, что идет на разумный риск. Это фундаментальная истина, которую я узнал от Джозефа Шумпетера, считавшего, что без предпринимателей, готовых предлагать рынку новые продукты и идеи, а также инвесторов, готовых их финансировать, невозможно достичь реального экономического роста. Альтернатива, как мы, увы, узнали в XX веке, заключается в государственном контроле за факторами производства, результаты чего можно видеть в опустошенных ландшафтах и покинутых фабриках России и Восточной Европы и в разоренных жизнях миллиардов людей в Азии, Южной Америке и Африке.

Мои долгосрочные инвестиции в Рокфеллеровский центр, на протяжении разных стадий неопределенности его судьбы и кризиса, являются примером моей готовности идти на риск, сопоставимый с перспективой получения выгоды. Возможно, что это еще больше относится к моему участию в том, что получило название «западного Рокфеллеровского центра» - центра Эмбаркадеро в Сан-Франциско.

Проект Эмбаркадеро возник как результат усилий Сан-Франциско возродить находящийся в упадочном состоянии центральный деловой район вдоль набережной при помощи поддерживаемого федеральным правительством процесса перестройки городов; этот процесс обеспечивал серьезное списание стоимости земли, чтобы привлечь квалифицированных застройщиков. К середине 1960-х годов значительная часть центрального района к востоку от Монтгомери-стрит была заполнена полуразрушенными трущобами, продуктовыми рынками и ночлежками. Управление перепланирования Сан-Франциско (УПСФ) было создано для возрождения этого исторического района - его талантливым руководителем был Джастин Херман. Джастин обладал проницательностью, которая поразительно напоминала надежды отца на возрождение Среднего Манхэттена за счет строительства Рокфеллеровского центра.

В 1969 году я присоединился к партнерству, которое включало строителя Траммела Кроу, архитектора Джона Бортмана из Атланты и моего брата Уинтропа, чтобы попытаться купить часть земельного участка, который предлагался УПСФ. Мы предложили построить гостиницу и четыре высоких офисных здания, связанных площадями и переходами, с достаточными помещениями для ресторанов и магазинов. Проект носил творческий характер, и УПСФ быстро одобрил сделанное предложение. Наш контракт предусматривал работу на каждом земельном участке отдельно и последовательно, так что возведение пяти зданий должно было проходить на протяжении десяти лет. Мы убедили «Пруденшиал иншуранс компани» войти в партнерство с долей в 50%, и предоставить финансирование строительства.

Мы начали строительство в 1971 году и на протяжении последующих трех лет завершили первых два офисных здания и гостиницу «Хайят Ридженси» со специальным атриумом, спроектированным Портманом в центре. К сожалению, на тот момент, когда мы завершили строительство, рынок недвижимости в Сан-Франциско находился в состоянии глубокого спада.

В условиях, когда вторая офисная башня Эмбаркадеро была наполовину пуста, а на площадь третьей башни в 700 тыс. квадратных футов (ЭС-3) не записался ни один арендатор, компания «Пруденшиал» отказалась принимать акционерное участие в финансировании ЭС-3, хотя от нее по-прежнему требовалось предоставить ипотечное финансирование, если бы мы продолжили строительство.

В 1976 году и Кроу, и Портман вышли из проекта Эмбаркадеро в связи с финансовыми проблемами, а исполнители завещания Уинтропа не желали предоставлять дополнительные деньги, и в этой связи я столкнулся с дилеммой. Я мог или оставить этот проект, или действовать дальше в одиночку. Если бы я вышел, то соглашение с УПСФ запрещало бы мне участвовать в строительстве четвертой баши (ЭС-4). Однако самостоятельное финансирование потребовало бы, чтобы я предоставил все 60 млн. долл. - эквивалент всего моего личного состояния вне трастового фонда - плюс дополнительно по 1 млн. долл. в месяц до тех пор, пока проект не станет прибыльным. Таким образом, если бы я продолжил работать по проекту, а спад продолжился, возникла бы опасность личного банкротства.

Хотя Дик Дилворт и мои другие советники рекомендовали мне не идти на этот дополнительный риск, я решил пойти на него. Я был убежден, что после того, как спад кончится, на площадь в центре Эмбаркадеро будет огромный спрос. Тем не менее риск продолжения работы над проектом в одиночку был пугающим. Первые три месяца моего единоличного владения не принесли радужных перспектив. Здание оставалось пустым уже долгое время после его завершения летом 1976 года. Мы держали свет включенным ночью с тем, чтобы башня не была темной, однако было малоутешительным смотреть на нее из окон «Хайят Ридженси» и понимать, что, помимо ночного сторожа, внутри не было ни единой живой души, которая платила бы арендную плату.

К счастью, скорее раньше, чем позже, рынок недвижимости в Сан-Франциско переменился и арендаторы начали покупать площадь в ЭС-3. К середине 1977 года арендная плата достигла уровня, который обеспечивал доход от здания. Компания «Пруденшиал» согласилась предоставить ипотечное финансирование для ЭС-4 и попросила меня также о пропорциональной доле в финансировании строительства. Я согласился, но только при условии, что они выкупят 50% доли в ЭС-3 с учетом новой более высокой оценки. Это позволило мне вернуть инвестированные суммы не только в ЭС-3, но и во всем проекте центра Эмбаркадеро. Риск, на который я пошел, не сойдя с курса, Оказался исключительно выгодным.

Несколькими годами позже мы пошли на расширение, построив Эмбаркадеро Вест (ЭС - Вест), но вскоре обнаружили, что новая инвестиция была под угрозой из-за спада на рынке недвижимости и землетрясения 1989 года в Сан-Франциско. К началу 1990 года обремененный огромным банковским кредитом, подлежащим выплате, ЭС - Вест находился на краю пропасти банкротства. Однако я продолжал верить в долгосрочные перспективы Сан-Франциско и, несмотря на колебания своих советников, был исполнен решимости продолжать.

К середине десятилетия рынок недвижимости восстановился, чему помогли граждане Сан-Франциско, встревоженные быстрым ростом города и проголосовавшие за резкое ограничение нового коммерческого строительства. В 1998 году фирма недвижимости «Бостон пропертиз», контролируемая Мортом Цукерманом, купила все офисные здания центра Эмбаркадеро за 1,8 млрд. долл. Поскольку я получал выплату в форме облигаций от «Бостон пропертиз», я сохранил свою индивидуальную долю Эмбаркадеро, однако в ходе этого процесса диверсифицировал свои инвестированные средства, которые стали включать первоклассную недвижимость в ключевых районах по всей стране.

Моя тридцатилетняя связь с центром Эмбаркадеро оказалась прибыльной для меня и помогла тому, чтобы начать возрождение исторического центра Сан-Франциско и прибрежного района. Как и строительство Рокфеллеровского центра, создание Эмбаркадеро иллюстрирует то, как может выиграть городская среда, когда усилия разумных чиновников городского правительства соединяются с усилиями капиталистов, готовых идти на риск.

СЕГОДНЯ И ЗАВТРА

Сегодня, когда мне 87 лет, моя жизнь остается полной и приносит мне удовлетворение. Я продолжаю много путешествовать по делам, а также для удовольствия и недавно завершил интереснейшие поездки в Северный Таиланд, Лаос, Бирму, Западный Китай, а также замечательный тур под парусом у Гебридских островов Шотландии и путешествие на судне вверх по Рио-Негро, в бассейне Амазонки. В последние годы я часто путешествовал с членами своей семьи, все они после смерти Пегги искали пути и способы сделать мне что-то приятное. Хотя лишь немногие из них живут в Нью-Йорке, они часто навещают меня, и мой манхэттенский дом становится их оперативной базой, когда они в городе.

По мере того, как мои дети стали старше, каждый из них нашел области специальных интересов, в которых они преуспели и через которые они вносят свой вклад в то общество, в котором мы живем. Во многих отношениях я думаю, что достижение, которым я горжусь больше всего и которое я в значительной части связываю с моей женой Пегги, это эти шесть активных, разумных и целеустремленных людей. Хотя мы не соглашались по поводу многих вещей в прошлом и продолжаем видеть мир совершенно по-разному, я теперь понимаю, что они верны своему наследию столь же решительно, как и я, и что они использовали имеющиеся в их распоряжении ресурсы для того, чтобы улучшить мир или, по крайней мере, попытаться изменить его. Я чрезвычайно горжусь ими всеми.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: