Сделай Сам Свою Работу на 5

Особенности пожизненной ренты с иждивением





Получателем ренты в данном случае также является гражданин. Он передает свое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик в свою очередь берет на себя обязательство пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя ренты. Возможен вариант, когда собственник взамен отчуждаемого имущества просит взять на иждивение третье лицо, например дети, могут заключить такой договор в пользу своих престарелых родителей. Иждивение подразумевает под собой полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, а также уход и лечение в зависимости от состояния здоровья гражданина. В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги. При этом объем содержания не может быть ниже, чем две ставки МРОТ. А по обоюдному согласию сторон такой договор может быть заключен с условием денежной выплаты на содержание с иждивением гражданина. Кроме того, плательщик обязан в период действия договора следить за тем, чтобы использование такого имущества не привело к его обесцениванию или снижению начальной стоимости. Если вы решитесь на договор ренты, в любом его виде, то не посчитайте за труд обратиться за помощью в проведении таковой сделки к специалистам, так как затраты на услуги юриста и продуманный подход к делу поможет избежать многих проблем в случае претензий со стороны получателя ренты. Прекращение договорных обязательств возникает с момента смерти получателя ренты, но может быть и расторжение договора при нарушении условий договоренности. В последнем случае получатель ренты может потребовать возврата имущества либо выплаты выкупной цены, а плательщик не только лишается прав на имущество, но и не может претендовать на компенсацию уже понесенных затрат по договору ренты. Во всех других вариантах прекращение договора ренты, предусмотренное законодательством (расторжение договора с нотариальным заверением или выкуп ренты), возможно только при обоюдном согласии сторон. Поэтому, если получатель ренты будет против расторжения договора ренты или ее выкупа, то плательщик не сможет осуществить этих действий, даже при помощи суда. Несмотря на то, что право собственности на передаваемое имущество по договору пожизненной с иждивением (как и просто пожизненной, и постоянной) ренты оформляется после заключения договора ренты, недвижимость на протяжении всего действия договора остается в залоге у получателя ренты. Таким образом, плательщик не может производить какие-либо действия в отношении полученной по договору ренты квартиры, а именно не может ее продать, подарить, сдать внаем, зарегистрироваться в ней или зарегистрировать кого-либо из членов своей семьи без согласия получателя ренты. Но обязан оплачивать все счета, касающиеся содержания помещения, в том числе счета за телефонную связь. Плательщик ренты может предложить получателю ренты с иждивением переехать к нему (или на любую другую жилплощадь), но не имеет права требовать этого, то есть без добровольного согласия получателя ренты, такие действия могут привести к возмущению со стороны получателя и требованию расторгнуть договор.





 

Договор пожизненной ренты

В чем различие и в чем плюсы и минусы заключения договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением для пенсионера? В связи с непростой ситуацией в стране многие одинокие пожилые люди сталкиваются с серьёзными материальными трудностями. С огромной скоростью растут платежи за коммунальные услуги, поднимаются в цене продукты питания. А пенсии так малы, что их может не хватать порой даже на самые нужные вещи. Где следует искать возможности к существованию? Порой единственное, что еще есть у пенсионера - это его квартира. Но далеко не каждый пожилой человек захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, несмотря на то, что цены на аренду жилой недвижимости сегодня более чем высоки. Не самый правильный выход и сменить квартиру на меньшую с некоторой доплатой. Попрощаться с родным окружением и обстановкой человеку, и особенно пенсионеру тяжело, а полученные деньги ещё не гарантируют вам спокойную старость. Кроме того, существует риск остаться вообще без всякого жилья. Кому сегодня можно довериться? Повсюду настойчиво пестрят рекламные обращения в адрес престарелых, одиноких и инвалидов о возможности в обмен на квартиру предложить уход, одарить холодильниками, телевизорами и т.д. Очень сложно удержаться от такого соблазна. Ещё один вариант - завещать квартиру тому, кто согласится ухаживать. Если же лицо, в пользу которого составлено завещание, не будет выполнять своих обязательств, владелец квартиры всегда может отменить своё решение. Однако не каждый человек согласится взять на себя бремя пожизненного содержания с иждивением без гарантии вознаграждения. Чаще всего люди преклонного возраста обращаются к нотариусу с просьбой удостоверить договор дарения квартиры, жилого дома в пользу близких родственников либо посторонних лиц с надеждой, что те позаботятся о них. Но эти надежды не всегда оправдываются. Так что каждый из рассмотренных вариантов имеет существенные недостатки. В данной ситуации безопаснее заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Это одна из разновидностей договора пожизненной ренты, предусмотренная Гражданским кодексом РФ (ст.601 ГК РФ): «По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)». Стороной, передающей свою недвижимость, может быть только гражданин (физическое лицо), а другой стороной (плательщик ренты) - как гражданин, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров пожизненного содержания с иждивением, могут быть частными или государственными. У этого вида договора ренты есть много положительных сторон. Например, плательщик ренты не имеет права в период действия договора отчуждать эту недвижимость (кого-либо регистрировать, продавать, менять, сдавать в залог и т.п.) без согласия получателя ренты. Ещё один плюс для получателя ренты состоит в том, что он продолжает жить в своей квартире, но теперь имеет гарантированную материальную поддержку и уход. Второе особенно важно для лиц, которые не способны к полному самообслуживанию. Важно отличать договор ренты пожизненного содержания с иждивением от договора пожизненной ренты квартиры, который не предусматривает содержания в натуральном виде. В этом случае пенсионер получает только деньги (ежемесячные выплаты) и не имеет права требовать что-то ещё. При заключении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением не стоит торопиться. Заключение такого договора - очень серьёзный шаг для обеих сторон, поэтому лучше всего проконсультироваться у юриста. Нужно обращать внимание: • куда и с кем вы идёте на заключение договора пожизненной ренты или ренты пожизненного содержания с иждивением; • насколько надёжна выбранная вами фирма или человек для заключения договора ренты; • каковы их финансовые возможности. Прежде чем подписывать какие-либо документы, убедитесь, что это именно тот вид договора ренты, который вы собираетесь заключить. Внимательно изучите документ на предмет сторон, заключающих договор. В настоящее время лицензирование риэлтерской деятельности отменено, а значит, многие коммерческие фирмы теперь не контролируются. Будьте осторожны, выбирая потенциального плательщика ренты. В заключение необходимо отметить: если условия договора ренты пожизненного содержания с иждивением выполняются добросовестно, то это, действительно, гарантия спокойной старости.



 

Договор постоянной ренты

Уже самое различие в названии обоих видов ренты — «постоянная» и «пожизненная» дает возможность предопределить специфику установленного для каждого из них правового режима. Прежде всего, это относится к субъектному составу договора. Указание на «постоянный» характер ренты позволяет допустить участие в договоре на стороне получателей ренты не только граждан. Постоянная рента — единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента — использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми. При всем этом постоянная рента как разновидность ренты сохраняет основные черты последней — ее некоммерческий характер. Поскольку, это уже отмечалось ранее, рента не является прибылью, которая как таковая имманентна предпринимательской деятельности (см. п. 1 ст. 2 ГК), «не должна превращать коммерческую организацию — получателя постоянной ренты в рантье» >. По этой причине на стороне получателей такой ренты вправе выступать именно некоммерческие организации. Кроме того, возможность участия их в названной роли зависит от того, нет ли здесь противоречия, помимо закона, их правоспособности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций — специальная, а это означает возможность иметь такие гражданские права и нести такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК). При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых в силу ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях» >, а равно и специальные цели, определенные тем же Законом для каждого из выделенных в нем видов организаций. Пункт 1 ст. 589 ГК, закрепивший соответствующее положение, тем самым заранее исключил, например, возможность получения ренты учреждением, созданным собственником для осуществления управленческой деятельности. И напротив, нет препятствий для того, чтобы получателем постоянной ренты оказалось такое учреждение, как больница или иная социально — культурная организация. По этой же причине допускается, если иное не предусмотрено законом или договором, переход к другому лицу принадлежащих получателю прав на получение постоянной ренты. ГК (п. 2 ст. 589) называет в качестве оснований для такого перехода прежде всего обычную уступку требования, а также либо наследование — для граждан, либо правопреемство при реорганизации — для юридических лиц. Все эти ситуации объединяет отсутствие необходимости получать согласие кредитора — плательщика на переход прав. Единственным ограничением для перехода соответствующих прав служит то, что и на цессионария распространяются правила, которые определяют, кто может стать получателем ренты. По указанной причине не вправе быть цессионарием в подобном случае, в частности, коммерческая организация. Особое регулирование круга возможных плательщиков постоянной ренты в ГК отсутствует. Это означает, что какие-либо ограничения в субъектном составе могут появляться лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью). Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция в пользу того, что и выплачиваться такая рента должна подобным образом. И только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата ренты натурой, к тому же в любой форме: предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Однако при этом действует правило, по которому стоимость натуральной выплаты должна быть эквивалентна указанной в договоре денежной сумме ренты (ст. 590 ГК). Хотя постоянная рента и не носит коммерческого характера, некоторые особенности, характерные для коммерческих отношений, оказываются присущими и данному договору. Прежде всего, это выражается в том, что законодатель равно относится к обоим контрагентам, не считая по указанной причине получателя подобной ренты более слабой, нуждающейся тем самым в особой защите стороной. Отмеченная тенденция проявляется, в частности, при решении вопросов об индексации выплачиваемой ренты. Денежный размер последней увеличивается пропорционально росту установленного законом минимального размера оплаты труда. Однако важно отметить, что включено такое правило в ГК применительно к постоянной ренте лишь в виде нормы диспозитивной и таким образом сторонам предоставляется возможность расширить либо сузить пределы индексации или вообще отказаться от нее (п. 2 ст. 590 ГК). Другой пример, связанный с той же тенденцией, относится к решению вопроса о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Несмотря на то, что собственником этого имущества признается плательщик ренты и, следовательно, по общим правилам (в частности, имеется в виду ст. 211 ГК) риск, о котором идет речь, предполагается лежащим на плательщике как на собственнике, при постоянной ренте риск перелагается в значительной мере на получателя. Имеется в виду, что при случайной гибели или случайном повреждении имущества, полученного за плату под выплату ренты, плательщик может потребовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но тот же риск несет плательщик ренты, если он получил имущество безвозмездно. Особенности постоянной ренты проявляются и в решении вопроса о сроках ее выплаты. Поскольку такая рента не предназначена непосредственно для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, установлен достаточно длительный срок ее выплаты — ежеквартально (ст. 591 ГК). Предоставляя каждой из сторон право расторжения договора путем выкупа постоянной ренты, ГК, хотя это и не свойственно в целом данному виду ренты, обеспечивает приоритетную защиту интересов плательщика. Прежде всего, это выразилось в том, что последний наделен указанным правом во всех случаях. Защита его интересов в данном отношении идет так далеко, что условие договора, которым плательщик отказывается от выкупа ренты, признается ничтожным. Кодекс (ст. 592) ограничивается лишь установлением определенного порядка осуществления соответствующего права на выкуп плательщиком ренты. Пожелавший ее выкупить должен письменно уведомить получателя ренты за три месяца до фактического прекращения выплаты, если только договором не предусмотрен для этого более длительный срок. В виде общего правила обязательство по поводу выплаты ренты прекращается лишь с момента полной выплаты плательщиком выкупной суммы, с тем, однако, что стороны получают возможность предусмотреть в договоре и иное: например, обусловить прекращение рентного обязательства выплатой определенной части выкупной суммы, имея в виду последующую доплату в определенный срок. Защищая на этот раз интересы получателя ренты, законодатель устанавливает, что плательщик не может осуществлять принадлежащее ему право выкупа ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не превышает 30 лет с момента заключения договора. Однако заслуживает внимания то, что подобная гарантия получателя ренты предусмотрена нормой, которая является лишь факультативной (п. 3 ст. 592 ГК). Таким образом, привести эту норму в действие можно, лишь включив соответствующее условие в договор. В отличие от плательщика получатель ренты вправе осуществить ее выкуп только при наличии обстоятельств, указанных в ст. 593 ГК. К их числу относятся: а) просрочка выплаты ренты более чем на один год. Стороны, однако, вправе и в этом случае предусмотреть в договоре иной, более короткий или более длительный срок; б) нарушение плательщиком при выплате ренты в виде денежной суммы или иного движимого имущества закрепленного в договоре условия, которое устанавливает обязанность предоставить обеспечение выплаты ренты или страхование в пользу получателя риска своей ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности выплачивать ренту; в) признание плательщика неплатежеспособным (такое признание исходит от самой стороны, а в случае спора определяется судом) либо возникновение иных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться плательщиком в установленные договором сроки и размере; г) переданное под выплату ренты недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами (примером может служить внесение полученного плательщиком имущества в качестве вклада в простое товарищество, выделение или разделение юридического лица — плательщика ренты и др.). Приведенный перечень (за исключением указанного в п. «а») предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя. Сторонам предоставляется возможность заранее в самом договоре указать цену выкупа ренты. И только для случая, когда стороны не воспользуются этим правом, вступает в действие порядок, предусмотренный Кодексом. С учетом того, было ли передано имущество плательщику за плату или безвозмездно, в ГК приведены два разных варианта. При первом (возмездная передача) для выкупа достаточно уплатить цену, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. При втором (безвозмездная передача имущества плательщика), с учетом того, что плательщик ренты остается собственником имущества, переданного безвозмездно, условия выкупа ужесточаются. А именно, в выкупную сумму включают помимо годового размера рентных платежей также и цену переданного имущества, определенную с учетом правил, установленных п. 3 ст. 424 ГК. Следовательно, в этой части оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

 

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.