Основные термины и понятия

Договор аренды – это договор имущественного найма, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование за определенную плату. При этом плоды, доходы, продукция, полученные арендатором, являются его собственностью.

Объектами договора аренды могут быть:

- земельные участки;

- здания, сооружения или их части;

- предприятия;

- оборудование;

- транспортные средства;

- другие потребляемые вещи.

Форма договора – письменная, если договор заключается на срок более года и если в нем участвует юридическое лицо. В договоре должна быть дана четкая характеристика имущества, сдаваемого в аренду. По общему правилу аренда недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Срок договора определяется сторонами. Договор аренды может быть бессрочным, хотя для отдельных видов аренды закон требует определения срока либо сам устанавливает предельный срок, как, например, для проката.

Стороны в каждом конкретном случае вправе сами устанавливать не только срок, но и процедуру расторжения договора. Если же эта процедура не установлена, то действуют диспозитивные нормы ГК РФ (сторона-инициатор расторжения предупреждает контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца).

Арендодателем может быть собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником. Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо, а также государство.

Допускается передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитутом, залогом, рентой и т.д.) ст. 613 ГК РФ. Изменение сторон договора также не является основанием для прекращения договора аренды (только если договор был заключен исходя из личных качеств арендатора, то в случае его смерти или реорганизации правопреемнику можно отказать, но это также зависит от соглашения сторон).

Улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если произведены им самим (или за его счет), причем с согласия арендодателя. При этом они должны быть отделимы от самого имущества. Если отделить их нельзя, то арендатор может требовать возмещения стоимости улучшений. Улучшения не подлежат возмещению, если на них не было согласия арендодателя.

Аренда с последующим выкупом оформляется по правилам договора купли-продажи, хотя это наглядный пример смешанного договора (ст. 624 ГК РФ).

Для отдельных видов договора аренды действуют все эти правила, но с некоторыми поправками и ограничениями.

Виды договора аренды:

1) прокат

данный вид аренды регулируется как ГК РФ, так и законодательством о защите прав потребителей. Большинство норм, регулирующих прокат, императивны. Арендодателем может быть коммерческое юридическое лицо или предприниматель, имеющие лицензию. Арендатором является только физическое лицо, использующее это имущество для потребительских целей. Договор обязательно заключается в письменной форме и является публичным. Срок – только для одного года (причем отсутствует и преимущественное право арендатора на возобновление аренды);

2) аренда транспортных средств

- с экипажем: предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование, а также услуги по управлению и технической эксплуатации;

- без экипажа: управление и техническая эксплуатация осуществляется арендатором, на котором лежит и ответственность за причиненный транспортным средством вред;

договор заключается в простой письменной форме. Не действуют правила о возобновлении договора, о заключении договора на неопределенный срок, а также о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок;

3) аренда зданий и сооружений

по данному договору права по владению и пользованию передаются как на целые здания (сооружения), так и на их части. Форма договора письменная. Государственная регистрация необходима только при заключении договора на срок более одного года. Арендатору передаются и права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Должен оформляться передаточный акт;

4) аренда предприятия

предприятие – это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому арендатору предоставляются: земельный участок, здания, сооружения, находящиеся в собственности предприятия; оборудование в его составе; оборотные средства; имущественные права предприятия (право пользования землей, водой и т.д.); исключительные права арендодателя (права на фирменный знак, символику и т.п.); права требования и долги предприятия. Обязательна государственная регистрация договора (ст. 658 ГК РФ). Оформляется передаточный акт;

5) финансовая аренда (лизинг)

этот вид аренды возможен лишь в предпринимательской деятельности. Регулируется ГК РФ и ФЗ ''О лизинге'' от 29.10.98г. № 164-ФЗ. Объект лизинга – как движимое, так и недвижимое имущество, т.е. любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и природных объектов, а также имущественных прав. Предмет договора – лизингодатель (арендодатель) обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем (арендатором) имущество у продавца и предоставить арендатору во временное владение и пользование для предпринимательских целей с последующим выкупом;

6) договор безвозмездного пользования (ссуды)

согласно данному договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать вещь другой стороне (ссудополучателю) в безвозмездное пользование, а последний обязуется вернуть ее в надлежащем состоянии. Здесь по аналогии закона могут применяться общие положения об аренде, если они не противоречат сути договора ссуды. Ссудодатель – собственник имущество или лицо, управомоченное на то собственником или законом. Ссудополучатель – любое лицо, не являющееся учредителем, руководителем, участником коммерческой организации, являющейся ссудополучателем (ст. 690 ГК РФ).

4. Задачи для самостоятельного решения

Задача 1

Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ОАО ''Корпорация – Сити'' о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа. Ответчик же заявил, что договором предусмотрено, что передача арендатору объекта осуществляется по акту сдачи-приемки, однако этого произведено не было. Арендуемое помещение находится на капитальном ремонте, и поэтому арендатор не может использовать его по назначению.

Каким должно быть решение суда?

Задача 2

Цаплина М. заключила брак с Цаплиным А. Через два года у них родился сын. Еще за три месяца до рождения их совместная жизнь фактически прекратилась, и Цаплина переехала жить к матери мужа, перевезла туда все свое имущество. Ребенок тоже проживал там со дня своего рождения. Через три года их отношения окончательно испортились, и Цаплин потребовал ее ухода из квартиры, нанимателем которой является его мать.

Определите, может ли за Цаплиной и ее малолетним сыном быть признано право пользования жилплощадью в этой квартире.

Задача 3

Калмыков и Садыков заключили договор, по которому предприниматель Садыков приобретал и передавал в аренду Калмыкову автомобиль ''Газель'', который последний будет использовать в качестве маршрутного такси и платить Садыкову определенную арендную плату. Собственником автомобиля будет Садыков, но в последующем Калмыков сможет выкупить эту машину в свою собственность.

Определите, что за договор был заключен между ними и возможны ли такие правоотношения.

Задача 4

В пункте проката гражданин Колпаков взял в прокат цветной телевизор и холодильник сроком на полгода. Он исправно платил арендную плату за вещи, но по истечении четырех месяцев приобрел новый цветной телевизор, а взятый в прокат решил сдать, к тому же у холодильника обнаружилась неисправность реле, которое выслужило амортизационный срок.

Имеет ли возможность Колпаков сдать взятую в прокат вещь раньше срока? Кто должен производить текущий ремонт – арендодатель или арендатор?

Задача 5

Художественный руководитель ансамбля народного танца арендовал сроком на один год помещение в здании дома культуры, о чем был составлен договор, в котором указывалось, что арендная плата взимается раз в полугодие в течение первого месяца данного срока. В этот срок арендная плата не была уплачена, так как коллектив уехал на гастроли. Предъявленные директором дома культуры претензии к художественному руководителю не были удовлетворены. Тогда директор обратился в суд с иском об удовлетворении своих прав по договору.

Охарактеризуйте данную сделку и определите, каким должно быть решение суда.

Задача 6

Унитарное предприятие ''Автотранс'', учрежденное администрацией города на праве оперативного управления, сдало в аренду 30 автобусов коммерческой фирме, также осуществляющей пассажирские перевозки. Администрация об этом не была поставлена в известность. Когда этот факт обнаружился, она потребовала от предприятия ''Автотранс'' немедленно прекратить арендные отношения с коммерческой фирмой. Предприятие отказалось. В результате рассмотрения спора в суде договор аренды был признан недействительным с момента заключения.

Поясните решение суда.

5. Контрольные вопросы

1) В чем отличие аренды от купли-продажи?

2) Какие права и обязанности у договаривающихся сторон по договору аренды?

3) Каковы правовые последствия улучшений арендованного имущества?

4) Что говорит Гражданский кодекс о сроках договоров аренды?

5) Перечислите виды аренды.

6) В чем особенности правового регулирования проката?

7) Какие существуют разновидности аренды транспортных средств?

8) Укажите особенности аренды предприятий.

9) Что является предметом договора лизинга?

10) Назовите предмет и особенности договора безвозмездного пользования.

6. Рекомендуемые нормативные акты и учебная литература

1) Конституция Российской Федерации (12 декабря 1993 г. с изменениями от 9 июня 2001 г.). //Российская газета. 1993. 25 декабря.

2) Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. 30 ноября 1994 г. №51-Ф3 (в ред. от 10 января 2003 г.). //Собрание законодательства РФ. 1994. №32, ст.3301.

3) Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. 26 января 1996 г. №14-Ф3 (в ред. от 26 марта 2003 г.). //Собрание законодательства РФ. 1996. №5, ст. 410.

4) Брагинский М.И. Договоры: от общего к частному. Гражданский кодекс России. Часть вторая. Договоры и другие обязательства. Текст проекта. Комментарии. Проблемы. М., Международный центр финансово-экономического развития, 1995.

5) Брагинский М.И. Осуществление и защита гражданских прав. Сделки. Представительство. Доверенность. Исковая давность // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1995. № 7.

6) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 3-е изд., стереотипное. – М.: Статут, 2001.

7) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд., стереотипное. – М.: Статут, 2001.

8) Гончаров А.А. Гражданское право. М., 2005.

9) Гомола А.И. Гражданское право. Учебное пособие. – М.: Мастерство, 2002.

10) Гражданское право. Т.1. Учебник. /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2001.

11) Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1997.

Практическая работа № 14

Тема ''Договоры на выполнение работ''

1. Цель: определение особенностей заключения и исполнения договоров на выполнение работ.

2. Задачи:

1) ознакомиться с общими положениями о договоре подряда;

2) определить что такое субподряд;

3) определить виды подряда;

4) выявить особенности заключения договоров НИОКРа.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: