Сделай Сам Свою Работу на 5

САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ





Лекция№3

ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ

САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ

 

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. и приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 г.

Для проведения государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений 5 июня 2002 г. утверждены технические указания по проведению государственной кадастровой оценки земель таких объединений.

Технологическая схема выполнения работ по кадастровой оценке земель объединений состоит из следующих этапов.

1. Составление перечня садоводческих, огороднических и дачных объединений субъекта Российской Федерации по специальной форме, в которой приведены наименования объединений, их адрес и вид.



2. Определение перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации. Для этого на уровне субъекта Российской Федерации формируют региональную межведомственную группу экспертов из 5...7 чел., в состав которой обязательно должны быть включены:

- специалист территориального органа Роснедвижимости;

- представитель территориального органа Росимущества;

- один-два оценщика (лицо, имеющее лицензию на оценочную деятельность) с опытом работы в регионе не менее 3 лет;

- два-три риэлтора с опытом работы в области риэлторской деятельности в регионе не менее 3 лет.

В состав группы могут быть также включены представители органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления и специалисты в сфере экономики земельных отношений.

Вышеуказанная группа экспертов определяет перечень показателей кластеризации для каждого из двух видов объединений (садоводческих, огороднических и дачных) на уровне субъекта Российской Федерации на основе типового перечня.



Перечень факторов кластеризации садоводческих, огороднических

и дачных объединений

Расстояние (до: столицы субъекта РФ; районного центра; ближайшего поселения; ближайшей остановки; водоема; леса, км); число рейсов в день; число преступлений на 10 тыс. чел.; наличие (есть/нет): электричества; водопровода; магистрального газоснабжения; состояние почв (балл бонитета); удаленность от источника загрязнения химическими веществами (км); продолжительность вегетационного периода в году (дней); вероятность летних заморозков (есть/нет); вероятность наступления ранних осенних заморозков (есть/нет); вид покрытия подъездной дороги (асфальт, грунт и т. п.).

Факторы кластеризации земель садоводо-огороднических объединений в Красноярском крае: расстояние до места жительства; расстояние до ближайшей остановки; наличие электроэнергии; наличие водоснабжения; коэффициент престижности (от 1 до 5).

При определении перечня показателей кластеризации для каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Феде рации эксперты могут дополнить типовой перечень показателями, оказывающими влияние на стоимость земель указанных объединений в данном субъекте Российской Федерации, либо исключить из типового перечня несущественные, по мнению экспертов, показатели.

В каждом установленном перечне показателей кластеризации эксперты выбирают один, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель объединений этих видов (например, для дачных объединений - расстояние от столицы субъекта Российской Федерации).



Определение эталонного земельного участка для каждого объединения в субъекте Российской Федерации. Под эталонным земельным участком понимают земельный участок, обладающий наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. Под наиболее вероятными характеристиками понимают средние или наиболее часто встречающиеся (обычные) характеристики земельного участка. При этом эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим. Эталонный земельный участок для каждого объединения определяют по показателям кластеризации, и он может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим. Эталонный земельный участок для каждого объединения выбирают по показателям кластеризации в тех единицах измерений, в которых они определены в перечне факторов кластеризации.

3. Кластеризация эталонных земельных участков объединений представляет собой группировку эталонных земельных участков объединений по общности признаков на основе кластерного анализа.

До проведения кластеризации эталонные земельные участки каждого из видов объединений группируют по показателю оказывающему наибольшее влияние на стоимость земель этого вида объединений. Диапазон (границы) изменения показателя в пределах каждой группы устанавливает группа экспертов.

После этого в рамках сформированных групп проводят кластеризацию эталонных земельных участков объединений по остальным показателям. При этом показатель, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель вида объединений, в кластеризации не участвует.

Число кластеров определяет группа экспертов, исходя из особенностей территории и сложившейся системы ценообразования в субъекте Российской Федерации.

5. Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости необходим для определения удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединении. При этом под рыночной ценой земельного участка или единого объекта недвижимости понимают цену сделки с земельным участком или единым объектом недвижимости, в которую эксперты вносят поправки. Как правило, цена спроса повышается на 10 %, цена предложения понижается на 10 %.

Под арендной платой за земельный участок или единый объект недвижимости понимают «рыночную» арендную плату, т е во внимание не принимают данные по арендной плате за земельные участки или единые объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности.

Информацию о рыночных ценах и арендной плате за земельные участки, а также о рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости собирают начиная с января 1999 г

В случае использования в качестве рыночных цен на земельные участки или единые объекты недвижимости цен спроса или предложения эти цены вносят с учетом поправок.

6. Расчет рыночной стоимости отдельных земельных участков в составе объединений с использованием информации об арендной плате за земельные участки проводят, как правило, для земельных участков в составе садоводческих и огороднических объединений методом капитализации земельной ренты по формуле

 

РС3=АП/Кк

 

где РС3 - рыночная стоимость земельного участка, р.; АП - арендная плата за земельный участок за вычетом операционных расходов арендодателя р.; Кк - коэффициент капитализации арендной платы, который обосновывают и рассчитывают лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки вносят в таблицу 1.

Таблица 1

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием

информации об арендной плате за них

 

№ п.п. Описание земельного участка (кадастровый номер) Арендная плата за земельный участок, р. Коэффициент капитализации арендной платы Рыночная стоимость земельного участка, р.
Значение коэффициента капитализации арендной платы Название, дата, № отчета, кем подготовлен
1.          
2.          
         
n          

 

Рыночную стоимость земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости рассчитывают, как правило, для земельных участков в составе дачных объединений.

Рыночную стоимость земельных участков, р., с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости рассчитывают методом выделения по формуле

 

РС3=РЦе.о.н.ОС,

 

где РЦе.о.н. - рыночная цена единого объекта недвижимости, р.; ОС - стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), р.

Рыночная стоимость участка также может быть определена по методу распределения:

 

РС3=РЦе.о.н. Д3,

 

где Д3 - доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Стоимость улучшений рассчитывают при помощи оценщика, который представляет отчет об оценке стоимости воспроизводства или замещения улучшений в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Долю стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости также рассчитывают при помощи оценщиков или риэлторов, которые представляют отчет об обосновании доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости вносят в таблицу 2.

Таблица 2

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости

 

№ п.п. Описание единого объекта недвижимости (кадастровый номер) Рыночная цена единого объекта недвижимости, р. Стоимость улучшений Доля стоимости земельного участка Рыночная стоимость земельного участка, р.
Стоимость улучшений, р. Название, дата, № отчета, кем подготовлен Доля стоимости земельного участка Название, дата, № отчета, кем подготовлен
1.              
2.              
             
n              

 

Рыночную стоимость земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости рассчитывают, как правило, для земельных участков в составе дачных объединений методом остатка.

7. Проведение анализа статистической однородности информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков в кластере путем расчета среднего квадратического отклонения при помощи оценщиков, которые представляют отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

8. Проверка достаточности информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков в кластере. Информацию считают достаточной, если число земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает число показателей кластеризации.

Рекомендуется, чтобы число земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышала число показателей кластеризации более чем в 3 раза.

9. Установление вида уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и показателями кластеризации.

10. Проверка достаточности связи между рыночной ценой (или рыночной стоимостью) земельных участков и показателями кластеризации на основе уравнения связи между ними.

Достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и показателями кластеризации определяют, исходя из критерия достаточности R2. Связь считается достаточной при R2 ≥ 0,7. При недостаточности связи (R2 < 0,7) показатели кластеризации пересматривают и проводят новую кластеризацию до тех пор, пока связь между выбранными показателями кластеризации и рыночными ценами (рыночными стоимостями) земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

11. Определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения, вошедшего в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, осуществляют подстановкой в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и кластеризации индивидуальных характеристик эталонного земельного участка, или методом сравнения продаж.

При использовании метода сравнения продаж кадастровую стоимость эталонных земельных участков определяют как рыночную стоимость земельного участка при помощи оценщика, который представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Феде рации об оценочной деятельности. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее - УПКСЗ) объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, осуществляют делением кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на его площадь.

12. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков по формуле

 

 

где УПКСЗс.о. min - минимальное значение УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков; УПКСЗсред1 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ; УПКСЗсред2 - среднее значение УПКС сельскохозяйственных угодий по административному району, где расположены объединения.

13. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков по формуле

где УПКСЗ.д.min -минимальное значение УПКСЗ дачных объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков; УПКСЗп.сред1 - среднее значение УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к дачным объединениям с минимальными значениями УПКСЗ; УПКСЗп.cpед2 - среднее значение УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к оцениваемым дачным объединениям.

14. Кадастровую стоимость земельного участка объединения вычисляют по формуле

КС=УПКСЗэ.з.у.Пз.у.

где УПКСЗэ.з.у - удельный показатель кадастровой стоимости земель эталонного земельного участка в составе рассматриваемого объединения; Пз.у - площадь земельного участка.

При наличии рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровую стоимость указанных земельных участков устанавливают равной их рыночной стоимости.

Таблица 3

Кадастровая стоимость земель садоводческих, огороднических, дачных объединений в ряде субъектов Российской Федерации

 

Субъект РФ Кадастровая стоимость земель, р/м2
минимальная средняя максимальная
Республика Адыгея 1,4 14,9
Республика Ингушетия 3,5 3,5 3,5
Хабаровский край 0,46 4,72 10,3
Область: Камчатская 0,34 4,63 10,31
Липецкая 1,3 6,4 8,22
Пензинская 0,44 9,11 15,98
Смоленская 1,25 4,68 5,03
Тульская 1,6 1,51 6,04
Красноярский край 0,34 23,53 -
Березовский район 20,65 27,32 -
Емельяновский район 14,65 29,08 -
Минусинский район 2,27 4,44 -

 

Тема№2

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.