Договор аренды (понятие, признаки, особенности правового регулирования, элементы, ответственность сторон).
По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Особенности данного договора:
· объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение составляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.;
· арендодателем могут быть: собственник, управомоченные законом или собственником лица;
· плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Отдельными видами договора аренды являются:
· прокат;
· аренда транспортных средств;
· аренда зданий и сооружений;
· аренда предприятий;
· финансовая аренда.
Существенные условия и форма договора аренды.
Существенным условием договора является определение вещи, которая подлежит передаче арендатору и которую тот обязан вернуть по окончании срока действия договора. В нем вещь должна быть определена индивидуальными признаками — цвет, размер, модель, форма и т.д.
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если срок его действия более 1 года или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.
Если предмет договора — недвижимое имущество, то он подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Если договор аренды предусматривает последующий переход права собственности на имущество, то договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. Пример: для договора аренды нежилого помещения сроком менее 1 года по закону не предусматривается государственная регистрация, однако, если договор содержит указание на переход права собственности в будущем, договор в любом случае подлежит государственной регистрации.
Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Если он не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц (3 месяца — при аренде недвижимого имущества), если иной срок не установлен договором.
Для отдельных видов аренды законом установлены максимальные (предельные) сроки договора. Пример: для договора проката — максимальный срок 1 год. Если стороны определили срок, превышающий допустимый, договор считается заключенным на срок, равный предельному.
Арендная плата.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то считается, что приняты условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные его части.
Арендная плата может быть в виде:
· определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
· установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
· предоставления арендатором определенных услуг;
· передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
· возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов арендной платы, они могут также изменять ее размер, но не чаще одного раза в год.
Договор аренды прекращается по истечении срока договора, а также при досрочном расторжении по требованию арендодателя либо арендатора.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор:
· пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
· существенно ухудшает имущество;
· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
· не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
· в других случаях, предусмотренных договором.
Предварительно арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такое предупреждение будет оставлено без внимания, он имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.
Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию арендатора, если:
· арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору (создает препятствия к пользованию);
· переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его пользованию, которые не были оговорены при заключении договора;
· арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
· имущество по независимым от арендатора обстоятельствам окажется в непригодном для использования состоянии;
· в других случаях, предусмотренных договором.
Договор субаренды прекращается в связи с досрочным прекращением договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, с первичным арендодателем. Договор в этом случае заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничивается его оставшимся сроком.
Поскольку договор субаренды является зависимым, то ничтожность договора аренды влечет ничтожность и заключенных в соответствии с ним договоров субаренды.
Договор проката.
По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Признаки данного договора:
· арендодателем может быть коммерческое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
· имущество должно обладать непотребляемыми свойствами (т.е. подлежать длительному использованию), причем используется оно в потребительских целях;
· договор является краткосрочным (на срок не более 1 года);
· договор является публичным.
Условия договора проката:
Договор проката заключается в письменной форме в виде одного подписанного обеими сторонами документа либо в виде квитанции-обязательства, подписанного арендатором, либо в ином виде.
Срок данного договора не может быть более 1 года. При этом арендатор вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендодателя за 10 дней.
Правила договора аренды о возобновлении его на неопределенный срок к данному виду не применяются.
При заключении договора арендодатель перед передачей вещи обязан проверить исправность имущества и ознакомить с правилами эксплуатации арендатора (выдать письменные инструкции).
Арендатор обязан уплачивать арендную плату периодически или единовременно. Устанавливается арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей.
Если арендатор возвращает имущество ранее срока, то арендодатель обязан вернуть соответствующую часть арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по внесению арендной платы арендодатель имеет право взыскать задолженность в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, которая удостоверяет факт просрочки платежа.
Если после передачи имущества арендатор обнаружит недостатки, которые препятствуют его использованию, он обязан уведомить об этом арендодателя. Способ и форма такого уведомления определяются самим арендатором, если иное не предусмотрено договором.
В течение 10 дней или более короткого срока арендодатель обязан безвозмездно устранить недостатки либо заменить имущество.
Однако, если недостатки имущества являются следствием его ненадлежащего использования арендатором, последний обязан оплатить стоимость ремонта и транспортировки имущества.
Капитальный и текущий ремонт имущества являются обязанностью арендодателя.
Сдача имущества в субаренду, передача в безвозмездное пользование, иное распоряжение имуществом арендатором не допускаются.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|