Глава 1. Общая характеристика и сущность договора аренды зданий и сооружений

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ….……………………………………….5

1.1. Понятие и правовая природа договора аренды………………………5

1.2. Здания и сооружения как предмет договора аренды…………………7

1.3. Квалифицирующие признаки договора аренды……….…………….10

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ………………………..13

2.1. Заключение договора аренды. Форма договора……………………..13

2.2. Содержание договора аренды………………………………………..15

2.3. Государственная регистрация договоров аренды……….…………..19

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………..24

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ….……..…………….26

Введение

Актуальность темы исследования. Арендные отношения являются одними из самых распространенных в практике гражданского оборота. Аренда позволяет обеспечивать всем участникам гражданского оборота (гражданам и юридическим лицам) возможность извлечения выгоды, временно пользуясь чужим имуществом, при недостаточно собственных средств на его приобретение. В свою очередь сособственник имущества также извлекает экономическую выгоду от сдачи имущества в аренду. Все это позволяет констатировать, что договор аренды, именуемый в юридической литературе также как договор имущественного найма, выступает традиционным институтом гражданского права, известным еще римскому праву.

ГК РФ содержит как общие положения о договоре аренды, так и специальные нормы регулирования арендных отношений отдельных видов недвижимого имущества, в том числе аренды зданий и сооружений. Недвижимые вещи являются специфическими объектами гражданских правоотношений, что обуславливается их ограниченностью в гражданском обороте в связи с необходимостью осуществления государственной регистрации прав на эти объекты.

Актуальности темы настоящего исследования добавляет также то обстоятельство, с 1 марта 2013 года положение гражданского законодательства о необходимости регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежит применению. Вместе с тем, государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не отменена, что свидетельствует о непоследовательности законодателя в рассматриваемом вопросе.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с арендой зданий и сооружений как специфических объектов недвижимого имущества.

Предметом исследования выступают положения законодательства, посвященного правовому регулированию договора аренды зданий и сооружений, различные теоретические и практические аспекты реализации правоотношений в рассматриваемой сфере.

Цель данного исследования заключается в изучении теоретического и практического материала, исследование особенностей правового регулирования договоров аренды зданий и сооружений, выявлении существующих разногласий в понимании данного правового института.

Для достижения указанной цели в настоящей курсовой работе поставлено решение следующих задач:

1) определить понятие и правовую природу договора аренды;

2) охарактеризовать здания и сооружения как предмет договора аренды;

3) указать квалифицирующие признаки договора аренды зданий и сооружений;

4) отметить особенности заключения договора аренды и форму договора;

5) рассмотреть содержание договора аренды;

6) выявить основания и условия государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений.

Методологическую основу настоящей работы составили различные научные методы, из которых можно выделить исторический метод, метод комплексного системно-структурного анализа, различные способы толкования правовых норм, терминов и понятий и т.д.

Теоретическую основу данного исследования составили труды таких ученых и исследователей рассматриваемого вопроса, как З.А. Ахметьянова, В.В. Витрянский, А.Е. Захарова, П.А. Зелюка, П.В. Макеев, А.П. Сергеев, М.Ю. Тихомиров, Ю.К. Толстой и многих других авторов.

Настоящая работа структурно состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.

Глава 1. Общая характеристика и сущность договора аренды зданий и сооружений

1.1. Понятие и правовая природа договора аренды

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (далее - ГК РФ)[1] определяет договор аренды (имущественного найма) как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По мнению В.В. Авдеева, «актуальность договора аренды обусловлена тем, что арендодатель может получать прибыль без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования»[2]. Цель заключения договора аренды заключается в обеспечении передачи имущества во временное владение и пользование. В тоже время ГК РФ допускает передачу имущества во владение, в связи с чем, отдельными авторами отмечается, что «далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда»[3].

В науке гражданского права существует точка зрения о двойственности правовой природы договора аренды. В частности О. Гутников отмечает, что «для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом»[4].

Отношения, возникающие в связи с заключением договора аренды, носят обязательственный характер, а содержание прав и обязанностей арендатора определяется нормами обязательственного права. С другой стороны, арендатор в отношениях с третьими лицами выступает как законный владелец арендованной вещи, обладая вещными правами на это имущество. Следует, конечно, отметить, что в отличие от собственника арендатор не обладает таким объемом правомочий, что проявляется в первую очередь в отсутствии права распоряжения арендуемой вещью и иных возможностей.

В результате заключения договора аренды могут возникнуть и обязательственные, и вещные правоотношения между сторонами, поскольку, передав в аренду имущество, арендодатель сохраняет право собственности на него, что порождает вещные правоотношения, а обязательственные правоотношения между сторонами возникают в силу закрепления в соответствующем договоре определенных прав и обязанностей.

В отношениях арендатора с третьими лицами также складываются вещно-обязательственные правоотношения, что в случае сдачи имущества в субаренду проявляется в правовом статусе арендатора как законного владельца имущества и приобретении определенных прав и обязанностей по отношению к субарендатору (обязательственное право).

На основании изложенного можно констатировать, что правоотношения между сторонами, которые складываются по поводу заключения договора аренды, носят и вещный, и обязательственный характер. Вместе с тем, некоторые авторы категорически отрицают возможность арендных отношений носить вещный характер.

Следует согласиться с мнением З.А. Ахметьяновой, полагающей, что «нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем - собственником имущества»[5]. Объем передаваемых правомочий собственнику может определяться не только перечнем прав, закрепленных гражданским законодательством, но и устанавливаться сторонами самостоятельно путем заключения соответствующего договора.

1.2. Здания и сооружения как предмет договора аренды

Как гласит ч. 1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Легальное определение понятия «недвижимое имущество» закреплено в ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ[6] (далее – ГК РФ), которая гласит, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам данная статья относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По верному замечанию И. Оськиной, А. Лупу, «современное толкование понятия недвижимого имущества прошло довольно длительный путь формирования»[7]. По мнению Ю.А. Волочай, специфическое положение недвижимости в ряду иных объектов гражданского оборота во многом определяет содержание материально-правовых норм национального законодательства, устанавливающих более сложный порядок приобретения права собственности на недвижимое имущество (по сравнению с правовой регламентацией оборота большинства движимых вещей), а также коллизионно-правовых предписаний, в которых значимость объектов недвижимости проявляется особенно рельефно[8].

Договоры аренды зданий и сооружений, нежилых помещений являются одними из самых распространенных договоров аренды недвижимого имущества в практике гражданских правоотношений, что обуславливается востребованностью предпринимательского сообщества в соответствующих помещениях для осуществления своей деятельности. Как замечает Т.Т. Алиев, «в настоящее время в связи с развитием экономических взаимоотношений в области аренды недвижимости особое место занимают договоры аренды зданий и сооружений»[9]. Здания и иные сооружения, являясь специфическими объектами недвижимости, характеризуются следующими признаками:

1) фундаментальностью;

2) связанностью непосредственным образом с землей;

3) в силу своего предназначения рассчитаны на длительный срок использования;

4) стоимость таких объектов, как правило, является значительной.

Приведенные квалифицирующие признаки зданий и сооружений обуславливают существование достаточно жестких требований регламентации правового оборота зданий и сооружений, в том числе в случае аренды данных объектов.

В науке гражданского права предпринимаются попытки выделения отличительных признаков между зданиями и сооружениями, провести соотношение данных понятий. В этой связи следует согласиться с мнением А.В. Ерш о бессмысленности данного подхода с юридической точки зрения в силу того, что «гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами»[10]. Следовательно, правовое значение имеет не разграничение этих понятий, а рассмотрение признаков, которые отличают их от иных строений, не относящихся к недвижимости. В связи с изложенным можно выделить следующие признаки зданий, которые выделяются различными авторами:

1) их возведение (постройка) осуществляется искусственным путем;

2) они неразрывным образом связаны с землей и земельным участком, на котором возведены;

3) их невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению;

4) используются согласно их целевому назначению.

Здания могут быть жилыми (предназначенными для проживания людей) и нежилыми (осуществления хозяйственной и иной деятельности). При этом, действующим законодательством предусматривается возможность перехода зданий из одной категории в другую.

Важной является классификация зданий не делимые и неделимые, что позволяет на практике выделять отдельные части помещения из общей собственности с целью их сдачи в аренду.

Особое внимание следует обратить на специфику существующих арендных отношений нежилых помещений. В научной среде существуют различные точки зрения по поводу правовой природы договора аренды нежилых помещений, что в большей степени обуславливается умалчиванием законодательства в правовом регулировании данного договора. В частности, активно дискутируется сама возможность отнесения нежилых помещений к объектам гражданских правоотношений.

Одни авторы обращают внимание на необходимость установления такого признака нежилых помещений, как изолированность, являющегося основополагающим «при решении вопроса об отнесении нежилых помещений к объектам недвижимости»[11]. По мнению А.В. Ерш, «аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений»[12]. Этой позиции придерживается большинство исследователей данного вопроса, с которой согласимся и мы, поскольку, как представляется, положения параграфа 4 распространяются исключительно на правоотношения, возникающие с арендой зданий и сооружений, а не иных объектов. Е.А. Пискунова делает вывод, что нежилое помещение «в силу своих свойств, а также в силу сложившейся практики является объектом недвижимости»[13]. Существующий пробел ГК РФ восполняет Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[14], который к самостоятельным объектам недвижимости помимо зданий и сооружений в ст. 1 относит жилые и нежилые помещения.

1.3. Квалифицирующие признаки договора аренды

Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Согласно ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания и сооружения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - обязанности принять имущество.

Распространение договора аренды зданий и сооружений объясняется тем фактором, что юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель в силу ограниченности финансовых ресурсов не в состоянии приобрести в собственность, например, офисное помещение, помещение для осуществления определенного вида деятельности и т.д. Выходом из сложившейся ситуации как раз и является возможность аренды указанных объектов недвижимости. Арендодатель, в свою очередь, извлекает прибыль от сдачи в аренду принадлежащего ему имущества, сохраняя при этом право собственности на это имущество.

Можно отметить следующие характеризующие признаки договора аренды зданий и сооружений:

1) является консенсуальным, т.е. считается заключенным (возникают права и обязанности) с момента достижения соглашения. Именно консенсуальный характер договора аренды является его характерным отличием от реальных договоров, что означает признание его заключенным только с момента передачи вещи (оплаты);

2) договор аренды зданий является двусторонним, по которому взаимными правами и обязанностями обладают как клиент арендодатель, так и арендатор;

3) носит возмездный характер;

4) арендодателем может выступать исключительно собственник имущества;

5) объектом аренды может быть только непотребляемая вещь, обладающая определенными признаками здания;

6) имущество передается арендатору во владение и пользование или только в пользование. В этой связи П.В. Крашенинников верно замечает, что «договор аренды, в силу которого арендатор наделяется только правом пользования (без права владения), встречается сравнительно редко»[15].

В заключение первой главы настоящего исследования отметим, что сегодняшний этап развития отечественного законодательства, посвященного правовому регулированию договора аренды зданий и сооружений, тесным образом связан с предшествующими периодами становления и развития отечественного права, однако, характеризуется более тщательной регламентацией правоотношений между арендодателем и арендатором, которые соответствуют потребностям всех сторон данных правоотношений, устранением существовавших пробелов в законодательстве. Но, несмотря на данное обстоятельство, действующее законодательство в рассматриваемой сфере все же далеко от совершенства и требует значительных изменений и дополнений.

Согласно ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Существенными условиями договора аренды зданий выступают предмет договора и его стоимость. В договоре аренды зданий данные объекты должны быть детальным образом индивидуализированы. Договор аренды здания в обязательном порядке должен содержать положения о предмете заключаемого и его сроке.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: