Основные критерии выбора сопоставимых объектов
Вопрос 1.Рыночная стоимость: дать полное определение со всеми пояснениями, в соответствии с ФСО №2.
Стоимость – мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.
Рыночная ст-ть - наиболее вероятная цена, по котрой данный объект м/б отчужден на открытом рынке в условиях конкуркенции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инф-ей, а вел-на цены сделки не отражает какие-либо чрезвычайные обст-ва, т.е. когда:
1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.
2) Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дейст-т в своих интересах.
3) Объект оценки предпст-н на откр-м рынке.
4) Цена сделки предст-т собой разумное вознагр-е за объект оценки, и принуждения к сов-ю сделки в отн-и сторон не было.
5) платёж – в денежной форме.
Вопрос 2. Пр-п наилучшего и наиболее эфф-го исп-я ОН (ЛНЭИ).
ЛНЭИ явл-ся пр-пом, обощающим влияние всех указанных ранее пр-пов. ЛНЭИ опред-ся как использование недвижимости, кот:
а) является законодат-но разрешенным, т.е. соот-ет юр. нормам, включаязонирование территории, норма охр окруж среды, градостроит. ограничениям,требования по охране памятников истории, благоустройству прилегающ. территории.
б) физ. осуществима, т.е. размер и форма ЗУ, его транспорт. доступность, имеющиеся строения позвол. реализовать выбранный вариант исп-ния.
в) фин. обосновано с т.зр. окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход привышающий кап. затраты, эксплуатац. расходы и фин. обяз-ва.
г) обеспечив. наивысшую стоимость/ доходность ОН.
ЛНЭИ рассм. в 2 этапа:
1. ЗУ свободен, в эт. случ. опр-ся стр-во какого объекта наиб. эффективно с учетом правовых, градоср-х, эколог-х и иных ограничений, а также с уч. перспектив развития р-на.
2. ЗУ занят улучшениями, в эт случ. вариантами ЛНЭИ мб ремонт, модернизация, реконструкция ОН.
ЛНЭИ м изм-ся с теч. времени под влиянием рын-х стандартов и внешних факторов.
Выбор оптим. варианта исп-я з/у зав. От потенциала местополож-я уч-ка, возмож-тей и потребностей рынка и т.д. Важными факторами ЛНЭИ з/у явл-ся его физ.грунтовые и ландшафтные возмож-ти.
Вопрос 3.Сущность и алгоритм реализации затратного подхода.
Сущность ЗП закл. в том, что ст-ть Н опред затратами на приобретение ЗУ, его благоустр-во, стр-во на нем оцениваемого ОН (здания, сооружения), с последующ учетом накопленного износа объекта на дату провед. оценки.
Сзатр=Сзу+Свс – Инакоп
Сзу – затр на приобр и благоустр ЗУ;
Свс(замещения)- полн ст-ть восстановления (замещения) оценив-го объекта
Инакоп – износ накопленный- величина накоплен изн с учетом физ, функ-го и внешнего видов износа
Инакоп = Ифиз +Ифунк + Ивнеш
Применение ЗП необходимо при:
а)оценка нового стр-ва
б)оценка незавер-х строительством объектов
в)определение варианта исп-ния ЗУ
г)реконструкция здания (частичное обновление ОН)
д)оценки для целей налогообложения, н/р по методикам БТИ
е)оценки для целей страхования(страх остат ст-ти)
ж)оценка в последствии стих бедствий
з)оценки спец зданий и сооружений
Затр на стр-во явл. явл лишь базисом рыноч ст-ти и в общ случае верна формула:
Сзатр<Срын<Сзатр
Полная ст-ть замещения - ст-ть стр-ва в тех же ценах (текущ) объекта имеющ эквивалентную ст-ть с ом оценки, но построенного из нов материалов и в соотв совершен стандартам.
Полная ст-ть восстановления – ст-ть стр-ва в текущ ценах точной копии оцениваемого объекта: с исп-м таких же мат-лов, строит. стандартов, дизайна и с тем же кач-вом работ
Сзамещ= Сmax≥Cзатр
Послед-ть действий в затратном подходе:
1. расчет ст-ти ЗУ и работ по его благоустр-ву
2. опред полной ст-ти восстановления / замещения оцениваемого объекта по соотв-м методикам
3. расчет всех видов износа: физ-го, ф-ционального, внешнего
4. определение остаточной ст-ти ОН на дату проведения оценки, путем вычетания накопленного износа и ст-ти восстановления(замещения)
5. суммирование ст-ти ЗУ и остат ст-ти объекта
Вопрос 4.Методы определения полной стоимости восстановления (замещения) при реализации затратного подхода: метод сравнительной единицы.
В зависимости от целей оценки и необходимой точности расчетов используется несколько способов определения восстановительной стоимости:
1. Метод сравнительной единицы – на базе укрупненных показателей (УПВС, УПСС, УСН и т.п.). Сейчас на основе сб. КО-Инвест;
2. Метод разбивки по компонентам – по конструктивным элементам, см. УПБС ВР);
3. Метод количеств.анализа (опред-е всех затрат на стр-во путем детальн.разработки сметной документации).
Метод сравнит.единицы предполагает расчет стоимости стр-ва, исходя из величины сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, конструкции, оборудование, и так далее).
Для расчета полн.ст-ти оцениваемого объекта скоррект-ая стоимость ед-цы сравнения умножается на кол-во ед-ц сравн-я (площадь, объем). Для опред-я вел-ы затрат обычно исп-ся различ.справочные и норматив.мат-лы (УПСС – укрупн.показатели стоимости стр-ва, УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости и так далее).
С= См2 (или1м3 )*V(илиS)*КП *КУД *КМ *КПЗ *КНДС ,
где С– стоимость оцениваемого объекта;
С1м2 (или 1м3) – стоимость 1м2 (1м3) типового сооружения на базовую дату;
V(S)– объем (площадь) оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
КП– поправ. Коэфф-т, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типовым зданием (для идентичного объекта Кп = 1);
КМ– коэфф-т, учитывающий местопол-е объекта (террит.район или климат. зону);
Куд– коэфф-т удорожания сметной стоимости, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки;
КПЗ– коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
КНДС– коэффициент, учитывающий НДС (+18% или 1,18).
Важ.этапом при исп-ии этого м-да явл-ся выбор объекта (аналога), для этого необх-о учит-ть: 1)сходство функцион.назнач-я;2)совпад-е физ.хар-к (планировочных, конструктивных);3)другие хар-ки, н-р, наличие подвала, виды инж. оборудования и др.
Вопрос 5. Сущность и этапы реализации подхода сравнительного анализа продаж.
Особенности применения сравнительного подхода
Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости и сравнения оцениваемой недвижимости с аналогами.
Данный подход неприменим в след случ:
а)объект явл. специализированным
б)объект оценки обладает исключительными выгодами /обременением, не отражающ общ состояние РН
Сравнительный подход использует три основных принципа оценки:
1.спроса и предложения
2.замещения
3.вклада
Основополагающим является принцип замещения, который предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение другой недвижимости, обладающей такой же полезностью.
Положительные стороны сравнительного (рыночного) подхода:
1.Наиболее простой подход
2.Статистически обоснованный
3.Обеспечивает данными для использования других подходов оценки.
Отрицательные стороны:
1.Необходимость в наличие активного рынка недвижимости
2.Необходимость наличия аналогов по сделкам.
3. Подход основан на прошлых сделках и не учитываются будущие доходы.
4.При отсутствии сопоставимых аналогов подход не применяется.
Стоимость объекта недвижимости по сравнительному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок.
Общая модель сравнения продаж представлена следующем образом:
К=Ра±ΣД,
К – расчетная величина рыночной стоимости
Ра – цена продаж сопоставимого объекта (аналога)
ΣД – сумма поправочных корректировок к цене продаж, учитывающая количественные и качественные отличия между оцениваемым объектом и аналогом.
Основные этапы оценки
1 этап: изучается состояние и тенденция развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно (с помощью газет, интернета…).
2 этап: собирается и проверяется информация по объектам- аналогам. Анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3 этап: на выявленные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов (аналогов).
4 этап: согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе сравнительного подхода.
На 1 этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты:
сходные объекты по: 1.назначению использования 2.качеству 3.передаваемым правам 4.местоположению 5.физическим характеристикам
сходные субъекты по: 1.платежеспособности 2.возможности финансирования 3.инвестиционной мотивации
Сопоставимые объекты должны относится к одному сегменту рынка и сделки с ними осуществляются на типичных для данного сегмента рынка условий.
Изучение рынка основывается на информации, опубликованной в печати, сведениях о реализации объектов на аукционе, данных судебных заседаний и т.д.
Главная задача на этом этапе сгруппировать свед-я по избранным критериям выбора.
Основные критерии выбора сопоставимых объектов
1.Права собственности на недвижимость
2.условия финансирования (оплата с рассрочкой или единовременно)
3.Условия и время продаж
4.Местоположение
5.Физические характеристики
Корректировка на право собственности – при продажи объекта недвижимости, в котором помещения сданы в аренду (продажа собственности вместе с существующими арендным договорами) возникает необходимость корректировки цены на право собственности.
Величина корректировки есть разница между рыночной и договорной арендной платы в расчете на один год.
Условия финансирования – проводятся в том случае, если установлено, что при заключение договора купли-продажи продавец предоставил рассрочку в оплате всей ли части суммы. При этом стоимость данного объекта-аналога выше исходя из процентной ставки и условия кредитования.
Условие продажи – вводится в том случае, если сделка купли-продажи была осуществлена в нетипичных условиях, например при срочной продажи объекта продавец занизил стоимость.
Выяснение и обоснование этих условий на практике затруднено.
Время продажи – одним из основных элементов необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. Используем данные об информации.
Корректировка на местоположение – производится в том случае, если сопоставимые объекты находятся в разных районах, различаются по уровню стоимости 1 кв.м.
Корректировка на физические характеристики, как правило, это корректировка на износ. В случае, если у сопоставимого объекта износ ниже (т.е. объект в лучшем состояние, чем оцениваемый объект), то цена аналога должна быть снижена на разницу в износе между сопоставимым и оцениваемым объектом.
Существует и поправка на наличие дополнительных вспомогательных сооружений (гараж, баня …). В этом случае цена сопоставимого объекта увеличивается или уменьшается на стоимость дополнительного объекта.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|