ПОЛУЧЕНИЕ ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ КАТЕГОРИИ ЗОНИРОВАНИЯ.

Если ваша группа нашла землю, которая вам нравится, но категория которой не допускает ту плотность застройки и заселения, которую вы планируете, вам потребуется обращаться в органы власти для получения разрешения на особый вид использования земли (conditional use permit) или иное исключение из норм зонирования, которое возможно в соответствии с местным законодательством. Если планы вашей группы включают такие вещи, как духовный ашрам, туристический центр, центр целительства или иное учреждение, оказывающее услуги широкому кругу людей и привлекающее посетителей, вам определенно потребуется разрешение на особый вид использования земли, если ваш участок его еще не имеет. Если же вы планируете купить большой участок и разделить его на несколько мелких индивидуальных наделов, которые будете продавать или сдавать в аренду своим участникам - так чтобы они имели отдельные права на них, вам потребуется соблюдать правила и нормы раздела участков, установленные в вашем штате, округе или городе, включая утверждение генерального плана со всеми требуемыми дорогами, коммуникациями и т.д. В зависимости от того, где находится ваша земля, вам может понадобиться на все это до года времени, а также 10-20 или даже более тысяч долларов на разнообразные взносы и пошлины, экспертизы, межевание и наем консультантов (в случае раздела большого участка на мелкие – вероятно, намного больше), а также необходимо будет пройти через, как минимум, одно публичное слушание. И до окончания всего этого процесса вы не можете получить гарантии, что ваше заявление будет удовлетворено. Подобно основателям Мидоуданс, вы можете прийти к ситуации, когда придется счесть затраченные деньги «издержками бизнеса» и уйти с земли, если выяснится, что она вам не подходит.

В зависимости от штата или округа, процесс получения разрешения на особый вид землепользования (а также, вероятно, получения разрешения на раздел участка) может потребовать разнообразных тестов и экспертиз. Среди них, в частности, могут быть:

1. Археологическое исследование, подтверждающее, что земля или находящиеся на ней здания не содержат археологических памятников.

2. Исследование влияния вашего проекта на интенсивность движения транспорта по местным дорогам.

3. Гидрологическая экспертиза, подтверждающая наличие достаточного для целей проекта количество воды.

4. Исследование системы утилизации сточных вод и почвы для подтверждения возможности строительства канализационной системы большого размера.

5. Экологическая экспертиза, определяющая возможное негативное влияние проекта на дикую фауну, водные ресурсы и леса.

6. Противопожарная экспертиза, удостоверяющая соответствие ширины дорог и проездов, уклонов и рельефа, плотности застройки и объемов воды противопожарным нормативам.

7. Справка местного отдела строительства, подтверждающая соответствие уже имеющихся на земельном участке строений санитарным нормам и требованиям безопасности.

Как уже говорилось, окружные власти и местные жители, как правило, более охотно дают одобрение на осуществление на участке какой-либо общественной деятельности, если земля и до этого использовалась для подобных целей. «В последние годы становится все сложнее развивать какое-либо общественно-полезное учреждение с чистого листа на земле, не имеющей соответствующей категории зонирования и истории подобного рода использования в прошлом» - замечает Стивен Браун, сооснователь Шеноа Ритрит (Shenoa Retreat) в Калифорнии.

Процесс получения разрешения на раздел земли и осуществление этого раздела – значительно более сложная и дорогая процедура, чем получение разрешение на особый вид землепользования или иного исключения из правил зонирования. Поэтому я оставляю этот вопрос за пределами этой книги – благо, для тех общин, которые решили пойти этим путем, существует достаточно обширная литература.

Первым вашим шагом в обоих из приведенных сценариев является сформулировать и записать ваши представления и намерения. Сходите в местный отдел территориального планирования или к главе администрации, а если ваша земля находится в черте города – к соответствующему члену городского совета для того, чтобы обсудить с ним наиболее вероятный способ получения разрешения на желательный для вас вид использования. Спросите их совета о том, как вы можете доработать ваш проект таким образом, чтобы он помогал осуществлению целей Генерального Плана округа или города, а также спросите, у кого из местных специалистов вы могли бы проконсультироваться по этому вопросу. Встретиться лично с как можно большим числом официальных лиц, от которых зависит ход дела, и спросить их совета и участия заранее, задолго до будущих публичных слушаний, параллельно нанося визиты соседям и рассказывая о своем проекте – лучшее, что вы можете сделать для того, чтобы повысить вероятность положительного исхода в решении вашего вопроса. В этом случае к моменту публичных слушаний вы уже не будете группой незнакомцев, свалившихся неизвестно откуда как гром среди ясного неба, но уже вполне «своими людьми», чьи цели и интересы всем знакомы и понятны; людьми, которые уже продемонстрировали свое уважение к местной власти и целям развития региона, выраженным в Генеральном Плане. И местные чиновники могут стать самыми верными союзниками вашего проекта. (Здесь, правда, есть одно исключение: если изменение, которого вы добиваетесь, потребует внесения поправок в сам местный закон о зонировании, то, в соответствии с законодательством многих штатов, вам не будет позволено встречаться с чиновниками предварительно, т.е. до публичных слушаний.)

МОЖНО ЛИ ПОТОРГОВАТЬСЯ С ВЛАСТЯМИ?.

Часто вы можете «поторговаться» с округом, стараясь получить именно то, что вам нужно. В 1991 году, когда община Шэрингвуд (Sharingwood) в Снохомиш, штат Вашингтон, решила стать живым жилищным сообществом, ее участники хотели, чтобы их дома внутри поселения соединялись между собой не автомобильными проездами, а пешеходными тропинками, и чтобы такая же тропинка огибала по кругу их общую территорию. Община юридически реорганизовалась, изменив форму частной и общей собственности на земельные участки на форму ассоциации кондоминиума (condominium association)[86], и когда она обратилась к окружным властям за получением разрешения на строительство их общего дома, им было сказано, что их новый статус как ассоциации кондоминиума не допускает сохранения пешеходных тропинок, а требует стандартной широкой улицы с обширными пространствами для парковки автомобилей. Члены Шэрингвуд возразили, что широкая автомобильная улица, проходящее через центр их территории, негативно отразится на безопасности и добрососедской атмосфере внутри общины. Поэтому для получения разрешения на более узкие дорожки они предложили администрации пойти на следующие уступки: запретить парковку на улицах (гости должны будут парковать свои автомобили на близлежащем поле) и ограничить максимальную скорость передвижения по их территории 5-ю милями в час. Округ согласился и уменьшил требуемую ширину дорог на четыре фута. И теперь по поселению Шэрингвуд Кохаузинг проходит достаточно узкая асфальтовая дорога с тремя крупными «лежачими полицейскими», которая используется в качестве пешеходной дорожки, детской площадки, баскетбольного поля и очень медленного подъезда членов общины к своим домам. Это, конечно, не совсем пешеходная тропинка, но довольно близко к этому.

Вы также можете «поторговаться» по поводу условий разрешения на особый вид землепользования или другого исключения из норм зонирования, ознакомившись с целями и принципами Генерального Плана и предложив округу альтернативные решения на их основе. Упоминается ли в Плане о «групповой застройке», «открытых пространствах» или об «устойчивом развитии»? Объясните чиновникам из отдела территориального планирования, как ваша община будет служить этим целям, используя при этом их же терминологию и даже целые фразы из Генерального Плана. Если ваша земля находится в черте города, то можете ли вы предложить открытую общую парковку, общедоступное открытое пространство, более удобный проход/проезд к каким-либо труднодоступным уголкам или дополнительные пешеходные и велосипедные дорожки? Если ваш участок в сельской местности, может быть, в вашей группе есть биолог, который сможет обосновать выгодность вашего проекта с точки зрения сохранения дикой природы? Можете ли вы обеспечить восстановление нарушенных уголков природы, защиту для редких видов растений и животных, сохранение водных угодий? Сохранить открытые пространства и красивые виды или сельскохозяйственное использование данной территории? Одним из юридических механизмов, позволяющих вам достичь этих целей, является охранительный (консервационный) публичный сервитут (conservation easement), представляющий собой неотзываемое правовое ограничение, прикрепленное к конкретному объекту недвижимости и обременяющее всех его последующих собственников. Другим механизмом является ограничительная декларация (declaration of restriction), которая действует так же, но может быть отозвана. (Некоторые округа предоставляют льготы по земельному налогу в обмен на публичные сервитуты, которые служат целям их Генеральных Планов.) Когда основатели Круга Сеятелей (Sowing Circle / OAEC) обсуждали с округом возможность сохранить разрешение на повышенную плотность населения и застройки на их участке, они учредили сервитуты в отношении двух находящихся на их территории и широко известных в округе садов, установив, что все будущие владельцы их участка могут обрабатывать эти сады только органическими методами, т.е. без применения химических удобрений и пестицидов. (См. Главу 16.)

Опять-таки, когда речь идет о том, чтобы «выторговать» у округа желательные для вас условия, помощь профессионального специалиста по территориальному планированию или юриста по недвижимости может быть неоценимой.

Джеймс Гамильтон, проектный менеджер и житель домовладельческой общины Стоун Кёрвс (Stone Curves) в Таксоне, советует организаторам общин напоминать местным чиновникам, что участники любого альтернативного поселения вкладывает столько времени, энергии и вдохновения в развитие своего проекта, что они, с высокой вероятностью, на многие годы останутся жителями округа и будут вносить свой вклад в его благополучие и процветание. Подобная серьезность намерений очень привлекает местных чиновников, поскольку в нашем сверхмобильном обществе к моменту новых выборов многие люди, голосовавшие за них в прошлый раз, могут уже уехать жить в другое место, и кандидатам приходится заново суетиться, чтобы приобрести себе новых сторонников.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: