Сделай Сам Свою Работу на 5

НАХОДИМ ЗЕМЛЮ, ТЕРЯЕМ ЛЮДЕЙ





 

Это стало уже почти нормой для формирующихся общин - терять людей, будучи в двух шагах от приобретения земли и начала реального создания поселения. Иногда люди уходят из-за того, что кому-то кажется неподходящим сам по себе выбранный участок или же не подходит его местоположение. Так, одна из наиболее энергичных участниц первоначальной инициативной группы Дансинг Рэббит страстно желала создать экопоселение именно в Калифорнии. Попытавшись, тем не менее, переехать и привыкнуть к жизни на Среднем Западе, она пришла к ощущению, что жизнь в подобных местах для неё невыносима – все эти плоские равнины, ровный горизонт, редкие деревья, и соседи – пусть, внешне и приятные люди, но думающие, в основном, лишь о своих фермерских делах. Она несколько раз моталась туда-сюда, и постепенно поняла, что Дансинг Рэббит, похоже, действительно её коллектив, однако их новый дом не сможет стать её домом. В конце концов, она решила, что, даже если она и не переедет в Миссури насовсем, у нее всегда будет здесь вторая родина, и, как и множество других сторонников проекта Дансинг Рэббит, она нашла другие пути принять своё участие в развитии общины. Другая основательница с той же проблемой несколько лет провела путешествуя туда и обратно, разрываясь между Калифорнией и Миссури, в попытках примирить образ, ценности, цели общины и дорогих для неё людей, с той местностью, которая никак её не привлекала. В итоге узы дружбы и привязанности взяли своё, и теперь она в числе многих других пионеров помогает строительству и созданию процветающей жизни на земле поселения Дансинг Рэббит.



Стресс от необходимости сделать правильный выбор, менять жизнь и изыскивать средства на приобретение дорогой недвижимости также может спровоцировать внутренний конфликт и привести к уходу. Инициативная группа общины Круг Сеятелей (Sowing Circle) начиналась с двенадцати человек, но, когда пришло время вкладывать деньги, она сократилась до семи. А как раз в тот момент, когда они уже оформляли куплю-продажу участка, принадлежащего ранее Фаралонесскому институту, в группе распались две семейные пары, и по одному человеку из каждой также вышли из коллектива, после чего в последнюю минуту еще одна семья, напротив, вступила. Мало того, что подобные неожиданные повороты удручают и опустошают морально, они ещё могут приносить изрядную нервотрёпку и в финансовом смысле - заставляя людей дёргаться из-за денежной суммы, которую они должны вкладывать на первоначальный взнос.



Другая группа не один год регулярно встречалась, обсуждая создание общины, в будущем получившей название Этхэвен (Earthaven). После четырёх лет поисков земли, когда некоторые члены группы начали настаивать на покупке конкретного понравившегося им участка, а другие же, наоборот, не соглашались, на поверхность всплыли длительное время подавлявшиеся личные конфликты и различия в видении образа общины. Конфликт оказался настолько сильным, что распалась вся группа. Поселение Этхэвен увидело свет только благодаря тому, что четверо «горящих душ» из первоначальной группы привлекли нескольких новых людей, заинтересованных в идее общины, создали вместе с ними новую смешанную группу и все-таки купили землю.

Иногда люди покидают группу потому, что вопрос о вкладывании денег в покупку земли делает перспективу жизни в общине уж слишком реальной Они начинают понимать, что все-таки не могут себе этого позволить, или что, быть может, не совсем подходящее время в их жизни для траты такой суммы денег, или же они осознают, что не до конца готовы настолько радикально поменять свою жизнь. Если подобное происходит в вашей группе, это совсем не означает, что пришёл конец вашей мечте о поселении. Возможно, вам стоит купить землю меньшей группой, а может быть, что прямо перед покупкой к вам присоединится еще кто-то, кому тоже понравится эта земля. И совершенно точно, что новые участники придут к вам после уже после приобретения земли - нет ничего более вдохновляющего людей на подвиги, чем группа с ярким, красивым образом нового поселения и чудесной землей для его воплощения.



 

 

В конце концов, они сузили круг поисков до окрестностей городка Блэк Маунтин, к юго-востоку от Эшвилла. Как упоминалось ранее, одна из основателей, Валери Нейман, получила лицензии брокера и агента по продаже недвижимости для того, чтобы лучше разбираться в стоимости местной земли и процедурах финансирования недвижимости, а затем нашла соответствующую работу в Блэк Маунтин, - всё это позволило группе сразу же узнавать о свежих предложениях на земельном рынке.

В 1993 году их внимание привлекает один земельный участок в горной местности, в 45 минутах езды к юго-востоку от Эшвилла. Участок представлял из себя три сходящихся речных долины, с обилием воды - двумя основными речками, множеством ручьёв поменьше и 16 источниками; где-то четверть земли была пригодной для пахоты. Склоны и пойменные земли участка были покрыты довольно редкой порослью молодых сосен, акаций, тополей, дуба, клёна, бука и болиголова. Единственные следы человеческой деятельности - гравийная дорога да старенькая охотничья избушка. Владельцы полагали, что площадь участка должна составить где-то 368 акров, хотя межевание они предварительно не проводили, и уверенности в этом не было. Они запрашивали 1 200 долларов за акр, или 441 600 долларов за все 368 акров - в рассрочку с 10-процентным первоначальным взносом.

Поначалу группа отвергла этот вариант, так как расчистка земли от леса для строительства требовала существенно больше труда, чем освоение уже расчищенного участка, который они первоначально представляли. Почва на участке тоже была небогатой, истощённой десятилетиями нерационального ведения хозяйства начиная годов с 30-х. Группа продолжала поиски, однако несколько человек захотели вернуться и ещё раз осмотреть местность. Похоже, участок запал им в душу.

«Эта земля привлекала по целому ряду причин», - вспоминает один из основателей Чак Марш. Участок граничил с двумя уже существующими альтернативными поселениями Большой Круг (Full Circle) и Розовая Ветвь (Rosy Branch), члены которых выразили свою поддержку проекту. Во-вторых, земля располагалась на территории двух соседних округов: въезд на участок находился со стороны более населённого округа с центром в Эшвилле, что означало хорошую телефонную связь, близость экстренных служб и приличных школ, в то время как основная часть участка находилась на территории более «глухого» сельского округа. "Это означало, что на нас будут распространяться менее строгие правила землепользования и застройки, - поясняет Чак, - а также то, что земельный налог будет не столь высок, как если бы мы находились всего каких-то 100 ярдов севернее. Наши затраты на строительство будут значительно ниже, и у нас будет больше гибкости в реализации своих экологических целей".

Как это часто случается на данном этапе со многими инициативными группами, необходимость принятия решения по поводу конкретного участка земли и срочного поиска значительных сумм для его покупки, сразу же обострила ряд застарелых личных конфликтов и коренных различий в видении образа общины. Одни хотели создать что-то вроде содружества друзей, живущих на земле, другие же мечтали создать образцовое экологическое поселение с образовательно-просветительской миссией. Группа не смогла разрешить эти разногласия и в течение следующего года распалась из-за внутренних конфликтов и разочарований.

Валери нашла выход из этого тупика, в сентябре 1994-го подав заявку на покупку участка от своего имени. Она предложила 100 тысяч в качестве первоначального платежа с условием, что имеет право расторгнуть договор в том случае, если не сможет убедить остальных людей присоединиться к покупке. Женщина пригласила тех членов группы, кто поддерживал идею именно экологического поселения, а также новых, заинтересованных в создании общины людей к себе домой на экстренное «собрание учредителей» Она раздала гостям бланки гарантийной расписки, объяснив, что каждый человек или семья, внёсшие 10 тысяч в счет первоначального взноса, получат на территории новой общины индивидуальный надел приблизительно в четверть акра для строительства дома (home site) либо для ведения хозяйственной (предпринимательской) деятельности (business site)[72]. Те, кто вложат деньги первыми, первыми же получат право выбора своего участка, заявившиеся вторыми - выбирают участок вслед за первыми и так далее. В тот день одиннадцать человек, четверо из которых входили в инициативную группу первого состава, а остальные были новыми людьми, подписали и получили семь гарантийных расписок на предоставление им участка под дом, и одну – на предоставление хозяйственного участка, каждая на сумму 10 тысяч долларов. Двенадцатый человек вложил 20 тысяч – и за дом, и за хозяйственный участок, так что в итоге необходимые 100 тысяч они собрали.

Теперь, когда был решён вопрос земли и средств на первоначальный взнос, гонка выходила на новый виток. Собранная новая группа из 12 основателей выбрала для будущей общины имя "Этхэвен" (Earthaven, «Земная Гавань») и начала встречаться каждую неделю. С сентября по декабрь 1994 группа составила проекты внутренних соглашений, процедуры приема новых членов, а также учредительные документы вновь созданного юридического лица, зарегистрированного как ассоциация домовладельцев (Homeowner’s Association). Несмотря на то, что необходимая сумма первоначального взноса уже была набрана, сбор средств продолжали. Они увеличили плату за индивидуальный надел до 11 тысяч долларов и объявили, что в следующем году он будет стоить 12 тысяч. Так, через «сарафанное радио», они нашли друзей и других заинтересованных людей, которые подали заявки на дополнительные наделы. Некоторые из них сразу внесли всю сумму, другие - половину, обязуясь выплачивать остальную часть по 150 долларов в месяц с надбавкой 10% годовых. К общине присоединялось все больше людей, и к 11 декабря группа, состоящая из 21 человека, собрала 150 тысяч долларов.

Они решили отложить 22 тысячи на первоначальное обустройство, а 128 тысяч предложили собственникам земли в качестве первоначального взноса за покупку, оговорив, что остальная сумма будет выплачиваться в течение последующих семи лет по одному платежу в год под 8,75 процента годовых. Собственники, в свою очередь, поставили условие, что земля будет передаваться группе постепенно, по мере выплаты ежегодных платежей. Первый взнос гарантировал общине владение 80 акрами, но застраивать на тот момент можно было лишь 40 из них.

Между тем, общее число акров пока оставалось невыясненным. Если для решения этого вопроса Этхэвен согласилось бы за свой счет провести межевание (в т.ч. и после покупки), и площадь участка оказалась бы меньше, продавцы были готовы соразмерно снизить цену, но не более чем за 40 акров (48 тысяч) от первоначально запрашиваемой, даже если межевание покажет большую разницу. Таким образом, если основатели Этхэвен хотели получить эту землю, то они в любом случае должны были заплатить за 328 акров, даже если участок окажется меньше. (Результаты межевания потом уже показали, что он был на 49 акров меньше оговоренного, то есть 320 акров, и при цене 1 200 долларов за акр получалось, что они переплатили всего за 9 акров (10 800 долларов), что можно было списать на издержки ведения дела). Продавцы также выдвинули условие, что после совершения предоплаты Этхэвен не должно выплачивать более чем по 100 тысяч в год, в противном случае оговаривалась десятипроцентная неустойка.

Это были непростые условия, но, по крайней мере, это был не банковский ипотечный кредит, а частный договор с продавцом. Община Этхэвен подписала договор купли-продажи в декабре 1994, и участок, или, по крайней мере, часть его, перешла к ним в собственность.

 

Таблица 4. Покупка земли в рассрочку общиной Этхэвен

Число акров согласно межеванию и окончательная цена покупки Общая сумма собранных средств Предоплата и условия Сумма фонда на освоение земли и застройку
320 акров, 396 577 долл. 150 000 долл. 128 000 долл., выплата в рассрочку в течение 7 лет под 8,75%. При каждой годовой выплате передается во владение общины 40 акров земли. 22 000 долл.

 

САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ РЕФИНАНСИРОВАНИЕ С ПОМОЩЬЮ «ЧУЛОЧНОГО БАНКА»

 

Основатели общины понимали, что следующий год им снова предстоит собирать средства - более 72 тысяч на выплаты по кредиту и процентам, поэтому они решили как можно скорее провести рефинансирование. Как мы помним, Валери узнавала в Массачусетском обществе Э.Ф.Шумахера о различных методах самофинансирования небольших организаций, она и предложила группе создать внутриобщинный банк. Так они и сделали, назвав его Фондом земельных паёв (EarthShares fund) и попросив людей переводить на него деньги со своих сберегательных счетов и депозитов, а также поощряя тех участников, кто держал капитал в ином виде, переводить его в денежные средства и инвестировать в общий проект. Они предложили ставку по вкладам 8,5 %, что было чуть выше, чем в то время многие получали от своих банков и депозитных счетов. Деньги вложившимся предполагалось возвращать в течение последующих семи лет из членских взносов и арендной платы новоприбывших членов Этхэвен. В первый (1995-й) год фонд денег не возвращал и выплачивал только проценты.

Юридически «чулочный банк» Этхэвен являлся соглашением между членами общины и созданной ими же ассоциацией домовладельцев Этхэвен о предоставлении частного займа на семь лет. Это соглашение позволяло им собрать достаточно средств, чтобы как можно скорее расплатиться с продавцами земли, получить ее в своё полное распоряжение и начать застройку и обработку остальной части участка. К декабрю 1995, когда подходил срок выплаты первого из семи вносов с процентами, восемнадцать членов общины Этхэвен перевели деньги в Фонд земельных паёв на общую сумму 232 тысячи долларов. Как юридический документ они использовали обычный вексель с подписью всех 18 инвесторов в качестве заимодавцев, а ассоциация домовладельцев Этхэвен - в качестве заёмщика. На основании данного соглашения эти 18 инвесторов получили право залога на земельный участок. Это означало, что никакие будущие кредиторы не смогут потребовать реализации участка для оплаты каких бы то ни было долговых обязательств, если только сами инвесторы Фонда земельных паёв, как первые по очереди залоговые кредиторы, не согласятся на это, а они, разумеется, не согласятся. Это создавало определенную правовую защищенность для общины.

Собранная в фонд сумма в 232 тысячи долларов была гораздо больше, чем требовалось выплатить продавцам земли по основному долгу и процентам в 1995 году. Однако поскольку продавцы оговорили неустойку за преждевременное погашение долга, общине пришлось растянуть выплату на четыре года.

К 1997 году четверо членов общины внесли в фонд ещё 61 тысячу долларов, и с помощью всех этих вложений, а также поступлений за арендную плату от новых членов, община Этхэвен смогла на следующий год окончательно расплатиться с продавцами-кредиторами. Благодаря проведённому межеванию площадь участка была уточнена, и в итоге бывшим владельцам заплатили за землю 396 577 долларов, а вместе с выплатой 28 423 долларов процентов общая сумма покупки составила 425 тысяч долларов. Из этой общей суммы 128 тысяч поступило в виде взносов основателей в конце 1994 года, 24 тысячи - в виде вступительных взносов новых членов и арендных платежей за предоставленные им участки, а 293 тысячи собрал внутриобщинный банк – Фонд земельных паёв.

Создание Фонда земельных паёв было полезно для общины в трех отношениях. Во-первых, члены общины самостоятельно финансировали свой проект. Если бы по каким-то причинам они не смогли внести годовой платёж, опасность реализации недвижимости за долги им не грозила. Во-вторых, они снизили годовой ссудный процент с 8,75 до 8,5, сэкономив тем самым несколько тысяч долларов. И, в-третьих, быстро расплатившись с прежними собственниками, члены общины Этхэвен сразу вступали во владение землей и могли свободно заниматься ее освоением и застройкой.

Впрочем, несмотря на то, что общинная земля теперь являлась юридически защищённой, сама община от всех долгов пока не освободилась, ведь ассоциация домовладельцев Этхэвен по-прежнему была должна инвесторам (вкладчикам) Фонда земельных паёв. С учетом выплаты всех процентов вкладчикам фонда, Этхэвен в конечном счете может заплатить за все существенно больше, чем 425 000 за покупку земли.

Таблица 5. График выплат при покупке земли в рассрочку общиной Этхэвен.

Год (месяц) Средства, собранные на предоплату в 1994 году Общая сумма вкладов в Фонд земельных паёв Общая сумма долга продавцам Платежи по Основному долгу продавцам Платежи по процентам, выплачиваемые продавцам Невыплаченный остаток долга
$150 000 --0-- $396 577 $128 000 --0-- $268 577
--0-- $232 000 $268 577 $105 701 $22 299 $162 876
--0-- --0-- $162 876 $99 671 $359 $63 305
1997 (май) --0-- $61 000 $63 205 $50 202 $5 765 $13 003
1997(июнь) --0-- --0-- $13 003 $5 246 --0-- $7 757
1997(июль) --0-- --0-- $7 757 $7 757 --0-- --0--
Всего $150 000 $293 000 --- $396 577 $28 423 $425 000

 

Как мы уже знаем на примере Лост Вэлли и Дансинг Рэббит, совсем нередки случаи, когда некоторые из основателей располагают существенно большими средствами, чем остальные. Иногда только это и позволяет группе приобрести землю.

 

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.