|
|
ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ? (ЗАЙМЫ, С КОТОРЫМИ МОЖНО ВЫЖИТЬ)
Когда вы покупаете землю для вашей будущей общины, безусловно, гораздо более предпочтительно не занимать деньги вообще, а сразу расплатиться наличными и жить без долгов, как поступил Хэнк Обермейер с общиной Марипоза Гроув (Mariposa Grove).
Главные проблемы при займе денег для покупки вашей земли – это риск ее потерять, если вы не сумеете вовремя расплатиться, а также необходимость платить проценты. Проценты – это как рента или арендная плата. Если вы снимаете квартиру, вы «одалживаете» у хозяина пользование ею. Если вы снимаете ее за 1000 долларов в месяц, то по истечении года вы заплатите 12000 долларов. Если вы будете жить в ней 10 лет, вы заплатите 120 тысяч. Если вы одалживаете деньги, вы точно так же платите за то, что ими пользуетесь, и эта плата и есть проценты. В зависимости от размера процентов и срока займа, вы заплатите больше или меньше, но в любом случае существенно больше, чем стоит ваша земля на момент ее покупки – за счет процентов. Вы можете рассчитать заранее, насколько больше вам придется заплатить, посмотрев на таблицы с суммами кредитов, размерами процентов и сроками платежей, содержащиеся в буклете банковских продуктов который можно взять в любом банковском офисе.
Однако, ввиду того, что редко какие инициативные группы могут позволить себе купить землю сразу, за счет имеющихся сбережений участников, деньги нам все-таки приходится занимать. И в этой главе мы рассмотрим, как платежи в рассрочку, частные займы и банковское финансирование могут быть применены к общинам, земля в которых покупается единым участком, не разделенным на индивидуальные наделы, находящиеся в собственности отдельных членов.
(Хорошим источником информации по финансированию и освоению земли общины, в которой участники имеют отдельное право собственности на свои индивидуальные участки, является книга Криса Скоттхэнсона «Справочник по Кохаузингу»92. Мы затронем вкратце этот вопрос в данной главе в очерке «Финансирование в модели кохаузинга»).
ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ЗАЙМЕ ДЕНЕГ.
Понятие «совокупная заемная способность (совокупная кредитоспособность) вашей группы» означает предельное количество денег, которое вы теоретически можете одолжить для покупки земли, ее освоения (строительство, ремонт и реконструкция зданий и пр)., формирования фондов накладных и непредвиденных расходов (выплата различных обязательных платежей, расходы на ведение поиска, оформление документов и т.д).. (Некоторые банки могут на 10-20 процентов уменьшить вашу совокупную заемную способность по сравнению с приведенными ниже расчетами из-за неудобства работать со справками об активах, доходах и кредитоспособности целой группы).
Банки при выдаче кредита и большинство продавцов при продаже в рассрочку потребуют, чтобы все члены группы, а также еще несколько поручителей (которыми могут быть члены семьи или друзья) подписали договор об обеспечении займа. Хотя большее количество людей, готовых подписать кредитный договор, повышает вашу кредитоспособность, на самом деле это палка о двух концах. Если по каким-либо причинам вы не сможете выплачивать требуемые платежи в течение нескольких месяцев, банки (и в большинстве случаев продавцы-кредиторы) потребуют обращения взыскания на вашу 92 Chris Scotthanson & Kelly Scotthanson. The Cohousing Handbook: Building a Place for Community. – New Society Publishers, 2005 (Revised edition). землю и ее продажи для возврата одолженных вам денег. И если у них не получится продать землю по цене, покрывающей сумму займа вместе с процентами, они начнут взыскивать недополученное со всех поручителей, подписавших договор. При этом не будет иметь значения, что вы уже выплатили 90 или 95 процентов вашего кредита перед тем, как пропустили несколько платежей: банки (и некоторые продавцы-кредиторы) все равно могут взыскать вашу землю. Фактически, для банков наиболее выгодно обратить взыскание на вашу недвижимость как раз тогда, когда заем уже почти выплачен.
Вот несколько советов по поводу одалживания денег.
1. Узнайте потенциальную кредитоспособность вашей группы заблаговременно. Как уже говорилось ранее, вы должны определить, сколько вы можете занять, перед тем, как начать поиск вашей земли. Это поможет вам определить, будет ли земля вам по карману даже если вы возьмете заем.
2. Узнайте заблаговременно кредитоспособность и кредитную историю каждого члена вашей группы. Вам необходимо детально узнать о кредитоспособности каждого из вас, потому что проблемы у одного человека влияют на риски всей группы. В идеальном случае вы получаете справку о кредитоспособности с каждого из ваших членов перед началом поиска земли. Просмотрите собранные справки все вместе и обратите внимание, если кто-то из вас имеет плохую кредитную историю. Если такое случается, поручите или окажите помощь этому члену поправить свои дела к тому моменту, когда вы будете брать заем. Если это невозможно, то пусть этот человек не участвует в подписании общего договора. Возможно, он сможет вложиться в общее дело, изыскав отдельный небольшой частный заем, за который будет потом расплачиваться персонально.
3. Назначьте заранее оценку выбранного участка. Сумма, которую вы предложите продавцу, будет зависеть от текущей рыночной цены земли, количества ваших наличных средств, потребностей и обстоятельств продавца, а также от того, сколько вы предполагаете потратить на ремонт, реконструкцию и освоение участка. Наймите местного оценщика для того, чтобы определить текущую рыночную стоимость земли перед тем, как вы сделаете свое предложение (если вы, конечно, еще не уверены в этой стоимости) и перед тем, как будете искать займа. Зная текущую рыночную стоимость участка, вы сможете легче определить, сколько будет разумно за него предложить, а определив это, вы сможете лучше понять, какую сумму банк или продавец посчитают возможным одолжить вам. Боб Уоцке говорит, что в случае, если вы намерены брать кредит в банке, то обращайтесь для оценки недвижимости к тому оценщику, с которым работает этот банк. Спросите в банке, чьими услугами они пользуются, и они вам скажут.
Если банк в любом случае будет нанимать оценщика для того, чтобы оценить получаемое в залог имущество, то для чего платить дважды за одно и то же? Для того, чтобы получить максимальную сумму займа в банке, для вас желательно, чтобы участок был оценен ближе к верхнему пределу диапазона рыночных цен (ибо банк будет рассчитывать сумму ипотечного кредита, исходя из стоимости заложенного участка). Этого легче добиться, если вы хорошо знаете местный рынок, заказываете оценку заранее и платите оценщику сами. К тому же, если вы уже имеете на руках акт оценки, банк, вместо того, чтобы делать повторную оценку за ваш счет, может взять с вас лишь 10-20% от обычного взноса на оценку ипотеки.
«Представьте, насколько солидно это будет смотреться для банка, когда они увидят, что ваше заявление о получении кредита подкреплено актом оценки участка, и что этот акт подписан одним из их собственных оценщиков» - говорит Боб. У банка на руках, таким образом, уже будет необходимая информация о закладываемом объекте недвижимости, которая подтверждает обоснованность запрашиваемой суммы кредита. 4. Не берите займов на условиях, не допускающих их выплату раньше срока или назначающих за это дополнительные проценты (неустойку).
5. Ищите только займов с фиксированной процентной ставкой. Боб советует брать 15- или 30-летние амортизируемые ипотечные кредиты93 с фиксированными процентными ставками и фиксированными суммами ежемесячных выплат. Если у вас нет такой возможности, а сделка с землей все-таки кажется очень привлекательной, то можно, конечно, взять и кредит с плавающей процентной ставкой94, но в этом случае постарайтесь как можно скорее рефинансировать этот кредит на кредит с фиксированной ставкой процента и фиксированными условиями выплаты.
6. Требуйте, чтобы в первые три года с вас не брали платежей по кредиту вообще или брали только проценты. Если вы основываете ваше поселение с меньшей группой, чем общая запланированная численность будущей общины, в первые годы платежи по кредиту будут для вас гораздо более обременительны, чем в последующие, когда к вам присоединится больше людей. Если это возможно, последуйте примеру Лост Вэлли (Lost Valley), Дансинг Рэббит (Dancing Rabbit) и Круга Сеятелей (Sowing Circle/OAEC) и выторгуйте у вашего кредитора такие условия, при которых вы не будете платить ничего или только проценты в первые три, четыре или пять лет.
7. Учредите фонд для непредвиденных расходов. Боб Уоцке и другие инвесторы в недвижимость настоятельно рекомендуют создавать фонд непредвиденных расходов на случай, если случится момент, когда вы не сможете покрыть очередной платеж из ваших обычных источников. «Самое последнее дело – снова занимать деньги, когда вы не можете расплатиться с очередным платежом по уже существующему долгу, - говорит Боб Уоцке. – Основываясь на вашем предварительном исследовании рынка, еще до покупки земли, определите, какая сумма вам потребуется на все-про-все. Составьте план покупки и бюджет, который предусматривает достаточные суммы для того, чтобы купить землю и осваивать ее, плюс резервный фонд для непредвиденных расходов – в размере суммы ваших платежей за период, скажем, от 6 до 12 месяцев».
СБОР СРЕДСТВ НА ОСВОЕНИЕ ЗЕМЛИ.
Количество денег, которое вам потребуется на освоение земли, ремонт и реконструкцию, зависит от того, какую землю вы покупаете – чистое поле, частично застроенную землю с инфраструктурой или полностью готовую недвижимость, - а также от того, намерены ли вы делать небольшой ремонт, более или менее серьезную перепланировку, или же начинать все заново с дорог, коммуникаций и первичных строений. Оно также зависит от того, сколько у вас в группе участников, сколько денег вы можете собрать, а также от того, сколько вы готовы ждать, прежде чем ваша община начнет действовать в тех масштабах, что очерчены вашим образом.
Участники Лост Вэлли потратили 100000 долларов на то, чтобы купить свою полностью готовую недвижимость и собрали еще 100000 на то, чтобы отремонтировать и привести ее в порядок. Основатели Круга Сеятелей собрали 150 тысяч на первоначальный платеж – тоже за участок с готовыми постройками – и еще 55000 на ремонт и дополнительное строительство. ----------------------------------- 93 амортизируемая ипотека (ипотека – это кредит под залог недвижимости) - ипотека, погашение которой осуществляется за определенный срок сериями периодических взносов; кредит может быть полностью погашен, при этом вся основная сумма выплачивается в течение срока кредита; он может быть погашен частично - в этом случае в конце срока должен быть произведен разовый платеж для полного погашения долга. – прим. перев. 94 ипотечный кредит с плавающей (переменной) ставкой - кредит, предусматривающий периодическое (напр. ежегодное) изменение ставки процента. – прим. перев. Хэнк Обермейер заплатил за участок для Марипоза Гроув 485000 долларов, и к моменту, когда ремонт и реконструкция будут завершены, потратит еще порядка 200000.
При покупке чистой земли цифры выглядят несколько иначе. Дансинг Рэббит заплатили 190000 за свою землю и еще 35000 собрали в свой фонд развития первичной инфраструктуры и на покрытие непредвиденных расходов. Основатели Этхэвен собрали 128 тысяч на первоначальный платеж за свою чистую землю и 22 тысяч на первоначальные расходы по инфраструктуре. Финансирование в модели кохаузинга, как уже было сказано, отличается: участники живого жилищного сообщества обычно покупают чистую землю, застраивают ее всю сразу и въезжают жить по окончании строительства.
Участники как Лост Вэлли, так и Круга Сеятелей к тому моменту, когда они потратили все средства из своего первоначального фонда развития, уже имели возможность постоянно жить на своей земле и начинать деятельность своих образовательных центров. И хотя в последующие годы доход этих общин продолжал тратиться на дальнейшие обновления и улучшения, основная часть этой работы была осуществлена именно за первоначальный период. Реконструкция Марипоза Гроув будет закончена через три года после покупки. Что же касается Дансинг Рэббит и Этхэвен, то доход поселений от все новых членов перманентно вовлекается в процесс освоения земли, который будет продолжаться еще долгие годы.
ЧАСТНЫЕ ЗАЙМЫ.
Основатели Лост Вэлли, Дансинг Рэббит и Марипоза Гроув использовали для покупки земли свои наличные сбережения или частные займы и заплатили продавцам сразу всю необходимую сумму. Кеннет Махаффи (Лост Вэлли) и Хэнк Обермейер (Марипоза Гроув) заплатили всю покупную цену из личных сбережений. Основатели Дансинг Рэббит взяли два частных займа у людей из близкого окружения – один у родственников одного из них, а второй – у единомышленников из экопоселенческого движения.
Организаторы Этхэвен брали частные займы большей частью среди участников инициативной группы для того, чтобы расплатиться с продавцами и оформили свое внутреннее ипотечное соглашение. (Для дополнительной информации о том, как создать ваш собственный «карманный банк», как это сделало поселение Этхэвен, см. Общество Э.Ф.Шумахера в Источниках).
Очевидное преимущество займов друг у друга, родственников и друзей, по сравнению с банковскими займами и покупкой в кредит, заключается в том, что коллектив общины как целое не будет ничего должен «вовне», «не своим» людям. Если поселение окажется в сложном финансовом положении и будет не в состоянии выплачивать долги на протяжении нескольких месяцев, года или около того, риск потерять землю будет гораздо меньше, ибо предполагается, что сами основатели, их родственники и друзья, в силу своей заинтересованности в продолжении проекта, согласятся ждать гораздо дольше прежде, чем решат ради возврата денег обратить взыскание на землю общины.
Обращаясь к родственникам или друзьям с просьбой о займе, представьте им то, что люди в такой ситуации обычно желают видеть – ясно и грамотно составленное описание образа и целей вашей общины, стратегический план, описывающий как и в какие сроки вы намерены достичь этих целей, а также объяснение, как вы намерены содержать и управлять недвижимостью, которую собираетесь приобрести.
Составьте соглашение, например, в форме простого векселя, в котором будут описаны все существенные условия займа:
• Какова сумма займа? • Каков срок займа? • Каковы процентная ставка и условия возврата? Каковы сроки платежей (ежемесячные, ежеквартальные)? Суммируются ли проценты к основной сумме долга или начисляются параллельно? Начисляется ли процент только на основную сумму долга или также и на просроченные проценты? • Каково обеспечение займа (залог вашей недвижимости; круговое поручительство вашей группы; залог какого-либо иного имущества)? • Если заем не обеспечен залогом или поручительством, как ваша группа будет его выплачивать в случае, если община окажется не такой успешной, как планировалось? • Подлежит ли договор нотариальному удостоверению? • Если в договоре участвуют несколько заимодавцев, то какова очередность выплат по займам? – всем пропорционально или же сначала полностью один заем, потом следующий?
При составлении договора займа вам снова может очень пригодиться помощь вашего юриста. Так, основатели Дансинг Рэббит хотели максимально ясно обозначить, что все три их частных займа обеспечены залогом их недвижимости, и их юрист не только зарегистрировал договоры в окружной регистрационной службе, но и добавил специальные формулировки в векселя и залоговые расписки о том, что займы были обеспечены, соответственно, 9/19, 5/19 и 5/19 долями выручки от продажи имущества общины в случае ее роспуска.
ЕСЛИ ЗЕМЛЮ ПОКУПАЕТ ОДИН ИЗ ЧЛЕНОВ.
Иногда лучшим – или даже единственным - способом для группы приобрести желанный участок земли является просто пойти и купить ее на деньги одного или нескольких ее участников, которые могут себе это позволить. Каждая из общин, упомянутых в этой книге, которая приобрела свою землю за наличные средства, сделала это потому, что один или двое из ее основателей уже имели необходимую сумму.
Неоспоримое преимущество этого пути заключается в том, что обеспеченный член группы может заключить сделку немедленно, освобождая группу от необходимости рыться по сусекам, в то время, как более оборотистый покупатель с готовой суммой в кармане сметет ее с рынка. Основатель, покупающий землю для общины, по сути, выступает в роли банка, финансирующего остальным членам группы покупку недвижимости под умеренный процент и возмещающего свои расходы с течением времени по мере того, как они смогут с ним расплатиться.
Именно так поступил Кеннет Махаффи в Лост Вэлли, которому члены общины впоследствии в течение нескольких лет возместили его 100 тысяч долларов на покупку и еще 100 тысяч на обустройство и реконструкцию за счет дохода от деятельности конференц-центра, а потом и за счет рефинансирования долга. Аналогичным образом предполагает возместить свои расходы (за вычетом собственной доли) Хэнк Обермейер, когда купленная им для общины Марипоза Гроув недвижимость будет рефинансирована учрежденным для этой цели жилищным кооперативом.
Дансинг Рэббит выплачивал деньги вложившимся в покупку одному из основателей, а также родственникам и друзьям – заимодавцам путем ежеквартальных платежей за счет средств от аренды участков все возрастающему числу общинников, живущих на земле.
ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ НОМИНАЛЬНОГО СОБСТВЕННИКА ПРИ ПОМОЩИ «ТРИЖДЫ ЧИСТОЙ АРЕНДЫ»
Многие основатели общин, которые могли бы позволить себе купить землю для будущего поселения, опасаются поступить таким образом, опасаясь потенциальных проблем, вытекающих из их статуса единственного официального собственника земли. К примеру, если все решения, способные повлиять на стоимость недвижимости, будут приниматься собственником единолично (поскольку именно он несет весь финансовый риск), остальные члены общины будут наверняка ощущать дисбаланс власти и противиться ему, а это готовая почва для структурного конфликта в поселении. С другой стороны, если решения, влияющие на стоимость земли, будет принимать вся группа, включая тех, кто не платил за нее, собственник, вложивший в покупку собственные сбережения, будет ощущать недовольство оттого, что его вложения могут быть обесценены людьми, которые ничем не рискуют. К тому же, с точки зрения закона, именно единственный номинальный собственник земли будет отвечать по любым искам, связанным с недвижимостью, отвечать за нецелевое использование земли, нести бремя расходов на ее содержание, налоги и страхование без формального права предъявлять регрессные требования об уплате соответствующих долей в его расходах к остальным участникам группы.
Если формирующаяся община находит привлекательный участок земли, и один или двое из членов группы могут себе позволить приобрести его за счет личных средств, то вышеописанные проблемы можно обойти при помощи юридической схемы, называемой «трижды чистая аренда» (triple net lease)95. Эта схема бычно используется для определения прав и обязанностей лендлорда и арендатора при аренде площадей и помещений для предпринимательской деятельности. Однако она может быть с успехом использована для защиты единственного номинального собственника земли от непропорциональной финансовой и юридической ответственности и распределения ее равномерно по всей группе. «Трижды чистая аренда» - это договор, заключаемый между номинальным собственником земли (арендодателем) и членами группы (арендаторами), в соответствии с которым, например, определенные члены общины (включая номинального собственника, но не только его) имеют определенные права по использованию недвижимости и несут равную ответственность по уплате расходов на ее содержание, обустройство, налоги и страхование. Этот договор может освободить номинального собственника от единоличной ответственности как по всем вышеперечисленным расходам, так и по другим видам финансовых или юридических рисков.
(Аналогичным образом, член группы, вложивший свои средства в покупку недвижимости, может быть защищен от единоличной ответственности в случае, когда земля приобретается на имя юридического лица).
Договор «трижды чистой аренды» может включать в себя оговорки, отражающие все особенности правоотношений, характерных именно для альтернативных поселений и не характерные для коммерческой аренды недвижимости, и предусматривать самые разнообразные варианты на случай, если кто-либо из участников нарушит условия договора. Вы можете предложить проверить ваш проект договора юристу, знакомому с коммерческой арендой недвижимости и ценностями и целями вашей общины для того, чтобы убедиться, что он полностью защищает как интересы номинального собственника земли, так и остальных членов общины.
----------------------------- 95 Аренда называется «чистой», когда все расходы по содержанию арендуемого имущества, налоги и т.д. несет арендатор, а арендная плата является для арендодателя чистой прибылью. Аренда называется «грязной», когда все или часть расходов по содержанию имущества несет собственник (арендодатель). – прим. перев. ПОКУПКА ЗЕМЛИ В РАССРОЧКУ (OWNER FINANCING).
При покупке в кредит с условием о рассрочке (далее для краткости – «покупка в рассрочку») продавец вместо получения сразу всей суммы покупной цены соглашается на немедленное получение определенной ее части в виде первоначального взноса и выплату остальной части позже - с оговоренными процентами за отсрочку. Обычно продавцы требуют внесения от 25% до 30% цены в качестве предоплаты, а затем ежемесячных выплат с процентами по договоренности. Условия такого кредита могут быть эквивалентны банковским или более лояльными. Недвижимость в сельской местности обычно покупается именно по этой схеме.
Впрочем, условия покупки недвижимости в рассрочку могут быть самыми разнообразными. К примеру, община Круг Сеятелей договорилась об относительно умеренной предоплате в 17,5 процентов от покупной цены и весьма великодушном размере процентов (правда, как вы помните, эту сумму пришлось изыскивать в экстренном порядке, т.к. продавец утроил размер первоначального взноса буквально за пять дней до покупки). Основатели Этхэвен заплатили 32,5 процента в качестве первоначального взноса и, кроме того, получили нетипично тяжелые условия кредита.
Основателям Щедрого Рассвета (Abundant Down), напротив, удалось добиться куда как простых условий платежа. В 1996 году они нашли 90 акров полей и лесов в сельской местности юго-западной Вирджинии за 130000 долларов. Участок представлял собой изогнутую дугой полоску земли вдоль берега реки с плавно поднимающимися склонами, местами поросшими лесом; к нему подходила дорога и на нем также располагались старое здание фермы с хозпостройками. Продавец желал получить всего лишь 13 тысяч (10%) сразу, а остальную сумму – в рассрочку на 15 лет под 8,3 процента годовых. В итоге основателям поселения для выплаты предоплаты и получения земли в свое распоряжение потребовалось сложиться чуть больше, чем по 1800 долларов.
Если ваша группа предполагает покупку земли в рассрочку, вам следует предпринять те же самые шаги, какие необходимы при получении банковского кредита, а также хорошо бы назначить оценку понравившегося участка перед тем, как вы сделаете продавцу предложение купить его. (В этом случае, впрочем, в отличие от оценки, необходимой для получения кредита в банке, желательно, чтобы полученная оценка была ближе к низшему уровню диапазона рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости).
Вполне возможно, что продавец недвижимости перед тем, как соглашаться на отсрочку или рассрочку платежа, пожелает получить информацию о доходах каждого из членов вашей группы и о вашей кредитной истории – так же, как это сделал бы банк.
Если вы покупаете землю с готовыми постройками и планируете производит их ремонт или реконструкцию, вы можете последовать примеру основателей Круга Сеятелей и поторговаться об уменьшении первоначального взноса или лучших условиях выплаты в обмен на обязательство сделать определенные полезные улучшения зданий или инфраструктуры в течение определенного срока, подкрепленное бизнес-планом, показывающим, сколько средств вы предполагаете на это израсходовать и где вы планируете их изыскать. Это даст гарантии продавцу, что с вашим вступлением во владение стоимость недвижимости возрастет, и уменьшает их риски, поскольку даже если ваша группа не сможет выплатить всю необходимую сумму, продавец сможет получить обратно свою собственность в лучшем состоянии и с более высокой стоимостью, чем она была до этого.
Этот же аргумент может быть использован и когда на интересующий вас обустроенный участок земли имеются другие претенденты, и вы не уверены, что можете предложить большую цену, чем они.
Напомните продавцу, что деньги – это далеко не единственный желательный для него результат купли-продажи. Ваша группа может предложить нечто более важное – то, что земля и постройки будут использоваться, а в этом месте поселятся люди, которые стабильно будут вести хозяйство и ухаживать за участком. Далеко не всякий покупатель может предложить подобное.
Обязательно перед покупкой дайте проверить все документы, касающиеся выбранного вами участка, вашему юристу, чтобы убедиться, что все касающиеся участка платежи и долги предыдущих владельцев погашены, а также что продавец действительно имеет право продавать данный объект недвижимости. Вам также потребуется проверка границ, проверка и страховка титула землевладения96. Не пропускайте эти этапы в надежде сэкономить деньги. Даже если продавец честен и не имеет мысли вас обмануть, он может пребывать в заблуждении о каких-то неприятных фактах, а вашей общине придется иметь с ними дело всю вашу будущую жизнь.
ИСТОРИЯ ОДНОЙ ОБЩИНЫ, ИЛИ ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НЕТ СРЕДСТВ НА ПОКУПКУ ЗЕМЛИ.
А что, если у вашей группы совсем немного сбережений и нет возможности взять требуемую сумму в кредит? Даже в этом случае вы все равно можете воплотить свою мечту. Вот какую историю услышал однажды в палаточном лагере у костра Роб Сэнделин от основателя одной из общин.
В начале 1980-х годов этот человек вместе со своими друзьями мечтали о создании собственной общины в сельской глубинке штата Орегон, однако ни у кого из них не было денег для такого проекта. У каждого из друзей была какая-то работа, но их заработков хватало лишь на то, чтобы покрывать текущие хозяйственные расходы, и не оставалось на сбережения. И найти способ добыть достаточно денег для покупки земли и строительства общины с нуля казалось нереально.
Но потом к ним пришла очень простая идея: почему бы не поселиться вместе в одном доме и не использовать сэкономленные благодаря этому средства в качестве стартового капитала? Они составили простое финансовое соглашение, в котором оговорили, что все деньги, которые они сэкономят благодаря уменьшению расходов на аренду жилья, продукты, коммунальные услуги и другие хозяйственные нужды, они будут ежемесячно класть на накопительный счет в банке. И хотя каждая из семей была вправе выйти из соглашения и забрать свою долю, накопленных в результате средств должно было хватить на то, чтобы через несколько лет купить землю в сельской местности.
Друзья нашли в своем небольшом городке просторный дом, сдававшийся в аренду, преобразовали гараж в детскую комнату и въехали все вместе туда жить – восемь взрослых и четверо детей. Они экономили деньги, покупая оптом продукты и другие товары для хозяйства, а также за счет того, что сообща пользовались вещами и делили между собой многие из расходов, за которые раньше каждая семья платила отдельно. Очень скоро они обнаружили, что в действительности для своих поездок они нуждались только в трех-четырех машинах, поэтому они продали лишние четыре машины и положили вырученные деньги на свой накопительный счет. По мере того, как они все больше учились жить вместе единой общиной, они начали откладывать все больше, и через какое-то время ежемесячно откладывали более 2000 долларов. К своему приятному удивлению, за два
----------------------------------------------- 96 См. примечание 77 к Главе 10 о титульных компаниях. – прим. перев. года они накопили 50000 долларов. Правда, к этому моменту их представления о жизни изменились, и они поняли, что им нравится жить в своем городке и уже не хочется куда-то из него уезжать. Поэтому они не стали покупать землю, а создали юридическое лицо и купили на его имя большой дом в том же поселке. Они реконструировали его так, чтобы он максимально удовлетворял их нужды, и превратили просторный двор в большой органический сад-огород с загонами для цыплят и двух дойных коз.
Кредит, который они взяли для покупки этого дома, оказался достаточно небольшим, и за семь лет они его полностью погасили. Практически все друзья наших общинников считали, что ребята делают прекрасное дело, и поэтому, когда одна из первоначальных семей вышла из коллектива, две другие тут же вступили на ее место. Община продолжала наращивать свои сбережения и приобрела автокемпер97 и лодку, на которых даже отправлялась в совместные путешествия.
Совсем неплохо для ребят, которые начинали с нуля!
БАНКОВСКИЙ КРЕДИТ.
Банковские кредиты (включая займы у других коммерческих кредитных организаций) – это, пожалуй, самый последний вариант для формирующейся общины, как минимум по двум причинам. Во-первых, программы деятельности большинства альтернативных поселений не отвечают требованиям, предъявляемым большинством банков к потенциальным заемщикам. Кроме того, если вы создаете для ваших целей некоммерческую организацию, имейте в виду, что банки в основном предпочитают давать кредиты на развитие, напротив, коммерческим организациям – таким, как корпорации или ООО. Во-вторых, в отличие от частных заемщиков, как правило, дружественно настроенных по отношению к общине, банки будут неумолимо требовать обращения взыскания на вашу землю, если ваша группа в течение нескольких месяцев не сможет выплачивать причитающиеся платежи. Некоторые общины, подобно Этхэвен, намеренно отказываются от банковского финансирования еще и по той причине, что хотят на своем опыте опробовать и продемонстрировать работоспособные альтернативы общепринятым способам развития, в том числе устойчивые, «домашние» методы финансирования крупных проектов.
Банки нечасто склонны кредитовать инициативные группы по созданию альтернативных поселений, поскольку они относятся настороженно к нестандартным или альтернативным моделям развития. Для банка выгодно, чтобы кредит был потрачен на такую деятельность, которая бы в его понимании гарантировала возвращение денег, и если на заемные средства покупается недвижимость, то для банка удобно, чтобы эта недвижимость была такого рода, чтобы ее было легко продать среднему домовладельцу или коммерческому застройщику. А под эту категорию не очень-то подходят проекты с несколькими домами на неразделенном едином участке, с постройками, выполненными из природных стройматериалов, с компостными туалетами, автономными источниками электроэнергии и т.п. Чем более экологически устойчивую, натуральную, близкую к природе модель развития вы планируете, тем меньше вероятности, что средний банк заинтересуется финансированием подобного проекта. Правда, все большее число банков начинают кредитовать живые жилищные сообщества (кохаузинг), в которых, впрочем, осуществляется официальное размежевание земли на отдельные индивидуальные участки, которые могут продаваться отдельно, так что шансов реализовать такой участок в случае невыплаты кредита для банка становится гораздо больше. В связи с этим, для того, ----------------------------------- 97 Автокемпер (camper, recreational vehicle, RV) – «дом на колесах», автофургон, оборудованный кухней, спальными местами, туалетом, используемый для длительных путешествий. – прим. перев.
чтобы облегчить получение кредитов, большинство основателей живых жилищных сообществ предусматривают стандартные размеры земельных участков под застройку, используют общепринятые материалы и конструкции, а также коммунальную инфраструктуру. Тем не менее, основатели некоторых общин (и в частности Мидоуданс (Meadowdance) в штате Вермонт) все-таки прибегают к банковским кредитам для покупки земли. И если у вашей группы нет возможности получить частный заем или купить землю в кредит у собственника, вы тоже можете выбрать этот вариант.
Большинство покупателей недвижимости позволяют банку самостоятельно определять ее стоимость, а также размер предоставляемого на ее покупку кредита. Это далеко не лучший вариант, поскольку возможность вашего контроля над этим процессом будет в этом случае сведена к минимуму.
Поэтому Боб Уоцке и другие опытные торговцы недвижимостью настоятельно рекомендуют предварительно узнать как можно больше об обычных методах, применяемых вашими местными банками.
Обратитесь к банку как деловые люди, которые уже знают рыночную стоимость интересующего их объекта недвижимости и конкретный размер суммы, которую они намерены взять в кредит, и сравните условия.
«Вот рыночная стоимость объекта, который мы хотим купить. Вот размер суммы, которую мы желаем взять в кредит. Вот документы о том, на что конкретно мы хотим потратить эту сумму. Вот финансовая и кредитная информация по каждому из нас. Сможем ли мы договориться?»
Итак, предположим, банковский кредит кажется вам единственной возможностью изыскать необходимые средства на покупку земли. Помимо базовых вещей – определения заемной способности вашей группы, подготовки и исправления ваших кредитных историй, а также оценки приглянувшейся вам недвижимости – вот еще несколько важных шагов, которые рекомендует Боб Уоцке:
1. Убедитесь, что имеющиеся у вас юридические документы позволяют получение банковского кредита. Если вы берете кредит на юридическое лицо, банк захочет ознакомиться с вашим уставом или иными документами, определяющими юридический статус лица, которое намерено стать его заёмщиком и титульным владельцем недвижимости. От вас потребуют также документов о покупаемом участке, в частности касающихся страховки, категории (разрешенного использования) земли, разрешения на его раздел, а также любых других обстоятельств, которые могут влиять на изменение стоимости земли в будущем и затруднить его продажу, если вы не сможете вернуть кредит.
2. Изучите местные банки. Зайдите в отдел кредитов в каждом из банков и, не уточняя, какой именно участок вы намерены купить, выясните, выдает ли данный банк кредиты на покупку того рода недвижимости, который вас интересует. Затем у тех, которые кредитуют проекты подобного рода, спросите про их кредитные ставки и принятую у них обычную практику – так, что в итоге вы будете знать критерии, условия и порядок кредитования, необходимые документы и процедуры заранее в каждом имеющемся рядом банке. В особенности желательно уяснить принятое у них соотношение суммы выдаваемого кредита со стоимостью покупаемой недвижимости. Попросите также копии годового отчета у каждого из банков и посмотрите графы прибылей и убытков за истекший год, а также за прошедший период текущего года.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: ©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|