Сделай Сам Свою Работу на 5

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – ПОСЛЕДНИЙ НЕ ЛОПНУВШИЙ ПУЗЫРЬ





 

Первой реакцией многих из тех, кто успел спасти свои деньги (или хотя бы их часть) с российского фондового рынка стало стремление вложить их в недвижимость. Стремление вполне объяснимое: деньгам – будь то рубли, доллары или евро – веры особой нет.

Кризис ударил по всем одинаково сильно, и гадать, как поведут себя валютные курсы в условиях тотальной финансовой вакханалии, не слишком перспективно. Да держать деньги дома – только подвергать лишнему риску не только свое благосостояние, но и здоровье. А к банкам у пуганых российских вкладчиков доверия еще меньше, чем к рублям или долларам.

Другое дело – квартира на Остоженке или, на худой конец, домик где-нибудь в Смоленской области. По крайней мере, в отличие от ставших окончательно виртуальными акций или облигаций, недвижимость можно руками потрогать. Однако если рассматривать российскую (и особенно столичную и подмосковную) недвижимость в качестве объекта инвестиций, то сейчас далеко не лучшее время подобные инвестиции делать.

Кризис уже несколько подогрел спрос на квартиры, загородные дома и земельные участки, и средняя стоимость московских квартир перевалила цифру 155 000 рублей за квадратный метр. Только за последний год она подскочила в полтора раза, а про не столь отдаленные времена, когда цена метра на вторичном рынке проходила через отметку в 1000 долларов (тогда это было около 30 000 рублей), и говорить нечего. Хотя было это всего пять лет назад, и уже тогда начались разговоры о недоступности жилья для среднего класса. Доходы среднего класса за прошедшие годы, конечно, выросли, однако не столь радикально.



Надуть нынешний пузырь на рынке помог, как это ни парадоксально, один из приснопамятных нацпроектов, придуманных нынешним президентом – тот самый, который назывался «Доступное жилье». Ставка в нем была сделана на развитие ипотеки. Кредиты на 15—20 лет под щадящие по российским меркам проценты резко расширили круг покупателей. Рост цен, в свою очередь привлек на рынок инвесторов, и доля инвестиционного жилья, как в столице, так и в регионах, стала расти, дойдя, по разным оценкам, до 20—25% от всего имеющегося в наличии жилого фонда.



Привлекли высокие цены и девелоперов, которые до недавнего времени анонсировали все новые и новые масштабные проекты, привлекая при этом многомиллиардные кредиты. Однако продавать построенные метры становится все труднее: элитные коттеджные поселки и жилые комплексы эконом-класса стоят нераспроданными. И надежды, что все это разойдется в ближайшее время, не много. Банки, столкнувшиеся еще в конце прошлого года с дефицитом ликвидности, стали повышать проценты по ипотеке и ужесточать требования к заемщиками. А иные и вовсе прекратили выдачу «длинных» ипотечных кредитов, поскольку оказались отрезанными от относительно дешевых иностранных кредитов.

Между тем, девелоперам, которые раньше без особых проблем рефинансировали свою задолженность в тех же банках, сегодня перезанять особенно негде. Цены они пока держат, но не за горами распродажи по демпинговым ценам – лишь бы с долгами расплатиться. А там и инвестиционное жилье в ход пойдет – опыт США и Великобритании, где недвижимость второй год к ряду продолжает падать, многих научил тому, что незыблемых ценностей не бывает.

Государство же, которое как всегда все делает не вовремя, лишь подольет масла в огонь. В этом году власти наконец осознали, что нацпроект «Доступное жилье», трансформировавшийся в одноименную федеральную целевую программу, лишь подогревает и без того заоблачные цены. Поэтому было принято решение о том, что государственные средства должны быть сконцентрированы не на поддержании ипотеки, а на жилищном строительстве. Это создаст дополнительное предложение на рынке и усилит падение цен.



Еще одним немаловажным фактором является грядущая в 2011 году трансформация налогов на землю и недвижимость в единый налог на имущество, который будет взиматься с рыночной оценки недвижимости, а не с оценочной стоимости по БТИ, как сейчас. Это сделает расходы на содержание инвестиционного жилья слишком высокими и спровоцирует еще одну волну продаж.

Так что, если кто-то озаботился покупкой жилья, лучше с этим делом не торопиться, лучше полгода-год подождать. Однако и ждать слишком долго тоже не стоит. Застройщики уже сейчас замораживают реализацию новых проектов, что, рано или поздно приведет к дефициту на рынке и возобновлению роста цен.

19 сентября 2008 г. • money.newsru.com

 

ОСТРОВ НЕВЕЗЕНИЯ ВМЕСТО ОСТРОВА СТАБИЛЬНОСТИ

 

Самый масштабный со времен 1998 года финансовый кризис, ударивший по России, кажется, приостановлен. ЦБ и правительство начали действовать адекватно, но слишком поздно, что сделало «спецоперацию» по спасению финансовой системы беспрецедентно дорогой. Денежный поток, направленный на тушение пожара, сопоставим по размерам со всем накопленным Стабфондом.

Полторы недели назад в России наступила кульминация финансового кризиса, вызванного сильнейшим обвалом фондового рынка. По состоянию на 12 сентября основные российские индексы уже потеряли 40—50% от своих максимальных значений, достигнутых в мае этого года. Банкротство четвертого по размерам американского банка Lehman Brothers, о котором было объявлено в позапрошлый уик-энд, «уронило» российские индексы еще на 5—6%. Во вторник 16 сентября падение переросло в паническое обрушение, которое удалось остановить, лишь прекратив торги на основных фондовых площадках – ММВБ и РТС. Индекс ММВБ потерял более 20% по сравнению с предыдущим закрытием, а РТС – около 14%.

Распродажи шли по всему миру, поскольку угроза банкротства нависла над крупнейшей в мире страховой группой American International Group (AIG). В шаге от разорения оказался и один из крупнейших игроков российского фондового рынка – инвестиционный банк «КИТ Финанс», серьезно проигравшийся на срочном рынке. Уже в понедельник 15 сентября он прекратил исполнять свои обязательства перед рядом контрагентов на 6 млрд рублей, в том числе и по сделкам РЕПО (кредитования под залог ценных бумаг), что привело к распродаже заложенных пакетов акций по бросовым ценам и окончательно добило российский рынок.

В среду 17 сентября после открытия торгов российские бумаги ненадолго подросли, однако вскоре обвальное падение возобновилось с новой силой, после чего Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) остановила торги на обеих площадках до особого распоряжения. Российские денежные власти начали предпринимать экстренные меры для спасения ситуации. Стало очевидно, что биржи остановлены до тех пор, пока у правительства не будет абсолютных гарантий того, что откроются они бурным ростом.

Хроника падения

Еще совсем недавно, зимой этого года, министр финансов Алексей Кудрин запустил в обиход определение: Россия – «остров стабильности» в океане мирового финансового кризиса. Многие в это поверили, учитывая бурно растущие цены на нефть, а также весьма впечатляющие золотовалютные резервы Центробанка и Стабфонд. Единственной «мелочью», которая несколько портила картину, были неприятности, преследовавшие британских акционеров совместной компании ТНКВР. Тем более что создавались они не только российскими партнерами по бизнесу, делавшими громкие заявления о недовольстве руководством компании, но и разного рода государственными органами – от ФСБ, инициировавшей шпионский скандал и обыски в офисах компании, до миграционной службы, лишившей рабочих виз всех британских сотрудников, включая председателя правления Роберта Дадли. Вмешательство государства в конфликт акционеров отнюдь не улучшает инвестиционный климат в стране. Однако до поры до времени инвесторы, глядя на стремительно дорожающую нефть, терпели.

Правда, во второй половине мая в России, вслед за остальными мировыми площадками, началась коррекция. Достигнув исторических максимумов, индексы начали «сползать»: одни инвесторы ждали, что «черное золото» вот-вот начнет дешеветь, другие засобирались на курорты и фиксировали прибыль.

К середине июля нефть подпрыгнула почти до 150 долл. за баррель, а российские индексы приблизились к чрезвычайно привлекательным для покупки уровням – 1500 по ММВБ и 2000 по РТС. К несчастью, именно в этот момент российский премьер решил устроить публичный разнос главе компании «Мечел» Игорю Зюзину. Это моментально обрушило российские рынки: инвесторы посчитали, что «Мечел» разделит судьбу ЮКОСа, а Зюзина посадят по соседству с Михаилом Ходорковским. На рынке началась новая волна распродаж: за день индексы обвалились почти на 6% каждый.

Не прошло и двух недель, как началась война в Южной Осетии. 8 августа индекс РТС упал еще почти на 7%, а ММВБ – на 5,5%. Быстрое завершение военных действий несколько успокоило рынки, однако признание Россией двух республик отбросило индекс РТС к отметке 1550 пунктов, а ММВБ – в район 1300 пунктов. Об «острове стабильности» можно было забыть окончательно и бесповоротно. Ко всему прочему с середины июля начала стремительно дешеветь нефть, хоть как-то поддерживавшая акции российских компаний энергетического сектора.

Закономерный коллапс

Долгое время российские власти старательно не замечали, что с отечественным фондовым рынком происходит процесс, далеко выходящий за рамки обычной коррекции. Президент и премьер с упорством, достойным лучшего применения, заявляли, что кризис – в Америке, а в России экономика пышет здоровьем, резервы лопаются от долларов и евро, а компании по-прежнему приносят прибыль.

Между тем еще некоторое время рынок держался на обещании инвестировать часть средств Фонда национального благосостояния (ФНБ) на российском фондовом рынке, однако после заявления министра финансов Алексея Кудрина о том, что в ближайшее время рынок этих денег не получит, обвал продолжился.

И все же справедливости ради надо отметить, что своеобразным детонатором, который взорвал и так уже катящийся вниз российский фондовый рынок в начале прошлой недели (15—16 сентября), послужил именно американский кризис. Сообщение о банкротстве четвертого по величине американского банка Lehman Brothers, который американские денежные власти спасать отказались, спровоцировало биржевую панику во всем мире. Кроме того, на грани краха оказалась и крупнейшая в мире страховая компания American International Group (AIG), которая, помимо прочего, страхует риски дефолтов по облигациям, в том числе и по казначейским облигациям США, до недавнего времени – самого надежного финансового инструмента.

Если еще год назад инвесторы продавали одни активы, чтобы вложиться в другие, более перспективные или надежные, то на прошлой неделе ситуация была кардинально иной. Продавали все и по любым ценам, чтобы расплатиться по долгам.

Спасение КИТов

Не исключено, что коллапс российского фондового рынка случился бы даже без паники на мировых рынках. «Слабым звеном» стал контролируемый бизнесменом Юрием Ковальчуком инвестиционный банк «КИТ Финанс», крупно проигравшийся на срочном и на фондовом рынке. Банк продал опционы «пут» на индекс РТС (покупатель опционов выигрывает в случае падения рынка), а потом пытался удержать рынок, скупая бумаги, закладывая их по сделкам РЕПО и вновь покупая. Но продавцы оказались сильнее.

15—16 сентября «КИТы» не исполнили обязательства по сделкам РЕПО перед рядом контрагентов. Заложенные бумаги пошли в продажу, индексы обвалились. Падение индекса РТС, опустившегося на 11,47%, прекратилось только благодаря экстренной остановке торгов. Индекс ММВБ, возобновившей работу после часового перерыва, по итогам вторника потерял 11,45%. Потери, понесенные банками, спровоцировали кризис доверия: никто не мог понять, для кого из контрагентов падение станет фатальным, поэтому межбанковские кредиты давать просто перестали.

Не реагировать на происходящее в этих обстоятельствах власти уже просто не могли себе позволить. Комплекс мер, предпринятых для спасения российской финансовой системы, поражает своими масштабами. Первым делом Минфин и ЦБ влили в банковскую систему на экстренных аукционах более 300 млрд рублей. После этого Минфин расширил лимиты на размещение бюджетных средств на трехмесячные депозиты трем банкам – Сбербанку, ВТБ и Газпромбанку – до 1,2 трлн рублей. Именно эти три банка были назначены ответственными за дальнейшее распределение бюджетных денег в банковской системе. Газпромбанк немедленно занялся спасением «КИТ Финанса», гарантировав рефинансирование всех его долгов. К тому же на инвестбанк нашелся покупатель – компания «Лидер», в управлении которой находится крупнейший в России негосударственный пенсионный фонд «Газфонд», обслуживающий сотрудников «Газпрома» и частных лиц. Именно в интересах «Лидера» «КИТы» совершали часть сделок.

Внес свою лепту в спасение рынка и ЦБ, радикально снизив нормы обязательного резервирования, что высвободило банкам около 300 млрд рублей. Для пущей надежности президент Медведев поручил министру финансов Кудрину поддержать фондовый рынок полутриллионом бюджетных рублей, а ФСФР запретила открытие «коротких» позиций и маржинальную торговлю. Так что теперь зарабатывать игрой на понижение можно только на срочном рынке.

Кроме того, Минфин заявил, что с 1 октября может снизить экспортную пошлину на сырую нефть с 495,9 до 372 долл. за тонну вместо обещанного понижения до 486 долл. Экспортные пошлины на светлые нефтепродукты и мазут, по словам Кудрина, будут понижены на 24% (ранее Минфин объявлял о понижении всего на 2%). Причиной столь резкого снижения пошлин Минфин называет резкое падение цен на нефть и нефтепродукты в сентябре и связанную с этим корректировку методики установления пошлины – на основе средней цены за последние две недели, а не за два месяца, как раньше.

В результате финансовый поток, направленный на то, чтобы потушить разрастающийся пожар российского фондового кризиса, оказался практически сопоставим по размерам со всем накопленным Стабфондом. Что ж, для того он и копился на «черный» день.

В пятницу 19 сентября открытие биржевых площадок, как и рассчитывало правительство, началось с резкого роста индексов. Настолько резкого, что торги вновь пришлось на какое-то время прерывать…

Тем не менее считать, что для отечественной финансовой системы все худшее позади, в корне неправильно. Уже сейчас ясно: кризис серьезно ударил именно по той части среднего класса, которая начала задумываться о будущем (не к этому ли призывали российские власти все последние годы!) и стала инвестировать часть свободных средств на фондовом рынке. Обвал последних месяцев надолго отобьет у многих охоту играть с акциями и облигациями.

22 сентября 2008 г. • The New Times

 

КРИЗИС КАСАЕТСЯ ВСЕХ

 

Если у кого-то есть иллюзия, что кризис фондового рынка к реальной экономике не имеет никакого отношения, а потому можно прожить и без этого рынка, ее пора развеять. Это же относится к влиянию кризиса на жизнь простых граждан, которые не «играются в акции». Кризис чреват последствиями для всех.

Переполох, случившийся на прошлой неделе из-за обвала российского фондового рынка, а также три с лишним триллиона рублей, кинутые правительством и Центральным Банком, на погашение кризиса, у многих людей, никак не связанных с финансами, вызывает искреннее недоумение, а то и возмущение. Они считают, что незачем спасать заигравшихся спекулянтов за счет денег налогоплательщиков. Однако выяснилось, что реальная экономика связана с фондовым рынком гораздо сильнее, чем кажется на первый взгляд. Откажись правительство от поддержки «заигравшихся спекулянтов», страна могла бы откатиться в славные времена Госплана, а то и вовсе – военного коммунизма.

За последние годы сложилось довольно много мифов о российском фондовом рынке, причем распространенных даже в среде чиновников, непосредственно ответственных за проведение финансовой и денежной политики.

Миф первый заключается в абсолютной оторванности рынка акций от того, что происходит с экономикой страны. Поддерживалось это распространенное мнение высокой корреляцией между российским и иностранными рынками. Однако подобная связь свидетельствует скорее о включенности российского фондового рынка в глобальную финансовую систему. Кроме того, поведение отечественных индексов не копирует с точностью поведение американских или, скажем, китайских фондовых индексов.

Второй миф, еще более распространенный, гласит, что, в отличие от развитых стран, российский фондовый рынок не выполняет своей основной функции – привлечения капитала в реальный сектор экономики. Средства, полученные от размещения или дополнительных эмиссий акций проще было бы привлечь, разместив облигации или взяв синдицированный кредит. Да и к населению, подавляющее большинство которого, в лучшем случае, хранит деньги на банковских депозитах, происходящее с акциями имеет мало отношения.

Практика показала, что кредиты, которые компании брали на развитие бизнеса или покупку новых активов, как правило, получались под залог их собственных акций или акций дочерних компаний. Что касается бирж, то они выполняли (и продолжают выполнять) функции рыночного оценщика предлагаемого в залог имущества – акций предприятий, приносящих многомиллиардные прибыли. Да и банки, владеющие крупными пакетами акций российских компаний охотно кредитовали друг друга под залог этих вполне ликвидных активов. Таким образом даже универсальные и розничные банки, работающие на межбанковском рынке, оказались держателями более или менее крупных пакетов акций. Привлечение капитала посредством фондового рынка вылилось в двухступенчатую схему, задействующую банки.

Обвал котировок на фондовом рынке привел к резкому обесцениванию залогов, а неисполнение несколькими банками обязательств по погашению разрыва между взятой в кредит суммой и оценкой залогового обеспечения привел к тому, что заложенные акции попали на рынок, усугубив обвал. Банки столкнулись с проблемой оценки убытков, которые понесли потенциальные контрагенты – другие банки – и просто перестали кредитовать друг друга.

Не вмешайся правительство, вся банковская система оказалась бы на грани коллапса, который грозил парализовать любую коммерческую деятельности в стране, поскольку проблемы с межбанковскими переводами, по некоторым оценкам, уже начались. Дальнейший сценарий известен: напуганное население опустошает банковские счета, забивая последний гвоздь в гроб банковской системы. Дай Центробанк в этих обстоятельствах слабину и допусти значительный рост доллара, и ажиотаж на валютном рынке было бы не остановить. Слухи о повторении дефолта и девальвации стали бы реальностью.

Реализуйся этот сценарий, и для того, чтобы погасить ситуацию, правительству пришлось бы приложить гораздо больше усилий, да и то без инфляционного скачка, более серьезного, чем тот, что ожидает нас по результатам года, не обошлось бы.

Впрочем, мнение о том, что фондовый обвал никак не скажется ни на простых гражданах, ни на реальной экономике – хороший знак. Он означает, что кризис (по крайней мере пока) удалось локализовать. Впрочем излишний оптимизм в нынешних обстоятельствах тоже неуместен. Уже сейчас банки активно сокращают кредитные потребительские и ипотечные программы. Ставки по кредитам растут, а значит, эра безудержного роста потребления, подкрепленного доступными кредитами, позади. Снижение потребительского спроса не может не вызвать замедления экономического роста, а с ним и роста реальных доходов населения.

24 сентября 2008 г. • money.newsru.com

 

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.