Элементы договора социального найма

Предметом (объектом) договора найма, служит жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан.

Жилые помещения состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Обязательное требование к помещению как к предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться по месту жительства лица, состоящего на учете, в черте соответствующего населенного пункта и общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (ч. 5 ст. 57 ЖК РФ). Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, по договорам социального найма, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов (если в составе соответствующего жилищного фонда имеются дома предназначенные для проживания одной семьи). Изолированная комната может предоставляться только в исключительном случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ (когда предоставляется освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире).

Жилое помещение по договору социального найма в исключительных случаях может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в 2 раза. К таким случаям ч. 2 ст. 58 ЖК РФ относит:

- если жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру и;

- если жилое помещение предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Правительством РФ Постановление .

Предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть:- непригодные для постоянного проживания помещения;- неизолированное жилое помещение, комнаты квартир и жилых домов, связанных общим входом (смежные комнаты) и части комнат;- помещения вспомогательного использования (например, кухня, ванная, коридор и.т.д);- общее имущество в многоквартирном доме (например, межквартирные лестничные клетки, лифты, технические этажи и другое имущество, перечисленное в ст. 36 ЖК РФ).

Стороны и цена

Нанимателем :физическое лицо (гражданин), Юр.л. жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании аренды или иного договора.

Нанимателем является член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор. По существу наниматель выступает законным «представителем» членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма.

То есть перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя могут относиться совместно проживающие с ним супруг, а так же дети и родители данного нанимателя жилого помещения.

Члены семьи нанимателя обладают равными с ним правами и обязанностями. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Прекращение семейных отношений не влияет на объем прав и обязанностей проживающего с ним бывшего члена семьи. Однако бывший член семьи нанимателя несет самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам Там же. с. 37;.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения состоит из следующих составляющих:· Плата за проживание (за найм);· Плата за коммунальные услуги;· Плата за содержание и ремонт жилого помещения.

Следует отметить и то, что граждане, признанные малоимущими и занимающие помещение по договорам социального найма освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещение (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).

Содержание договора социального найма

Право наймодателя: требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70 ЖК РФ), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72 ЖК РФ), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ) и др.

К обязанностям наймодателя относится:

1. передать нанимателю помещение в надлежащем состоянии;

2. систематически производить осмотр жилых помещений и санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, своевременно производить ремонт жилого помещения и соответствующего оборудования;

3. своевременно производить в квартире нанимателя капитальный ремонт, заменять основные конструкции дома, двери, оконные переплеты и т.д.

4. принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5. предоставлять нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, отвечающее санитарно-техническим требованиям, не расторгая при этом договор социального найма жилого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи производится за счет наймодателя;

6. своевременно производить подготовку жилых домов и оборудования к эксплуатации в зимних условиях.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по проведению капитального ремонта сданного в наем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя.

Теперь перечислим права нанимателя:

1) вселять в занимаемое им жилое помещение с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи других лиц Чаркин. На вселение несовершеннолетних детей согласия не требуется.

2) С письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен жилого помещения,с согласия наймодателей.

3) сдавать жилое помещение в поднаем. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия, выраженного в письменной форме, наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма заключается на срок определенный сторонами этого договора. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на один год;

4) разрешать проживание в квартире временных жильцов. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд или не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателем или членами его семьи. В случае отказа они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Ответственность за них несет наниматель;

5) требовать от наймодателя надлежащего содержания и своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании и ремонте мест общего пользования многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг;

6) требовать, с согласия всех членов семьи, изменения договора социального найма жилого помещения;

7) с согласия всех членов семьи, требовать расторжения договора;

8) с согласия всех членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте с 14 лет, приобрести занимаемое жилое помещение в собственность;

Наниматель по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и пользование. Однако она не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя свое жилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем, сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой.

Главной обязанностью нанимателя является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его, не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальный ремонт.

Обязанности же нанимателя сводятся к следующему списку:

1. соблюдать правила пользования жилым помещением;

2. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

3. обеспечивать сохранность жилого помещения и оборудования находящегося в нем;

4. поддерживать его в надлежащем состоянии;

5. проводить текущий ремонт жилого помещения не реже 1 раза в 5 лет;

6. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

7. устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а так же производить замену и ремонт оборудования, если указанные повреждения возникли по вине нанимателя и членов его семьи;

8. информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования помещением по договору социального найма не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

9. Соблюдать правила общежития, не нарушать права и законные интересы соседей;

10. на время проведения капитального ремонта переезжать вместе с членами семьи в другое помещение, предоставленное наймодателем;

11. При выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей, освободить и сдать наймодателю жилое помещение по акту в надлежащем виде.

Вопрос 37. Понятие, основные элементы договора подряда. Отграничение от смежных договоров.

Договор подряда — это соглашение, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а последний обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Стороны договора: заказчик и подрядчик, которыми могут быть физические и юридические лица.

Подрядчиком по договору может быть одновременно несколько лиц.

Предмет договора — выполнение определенной работы, ее результат.

Форма договора письменная.

В договоре подряда должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работы. Продолжительность срока определяется соглашением между заказчиком и подрядчиком.

Цена работы или способ ее определения указываются в договоре. Если цена в нем не указана, то она определяется посредством составления сметы. Смета может выступать частью договора и становится обязательной для сторон.

Подрядчик имеет право привлекать к исполнению своих обязанностей субподрядчиков. При этом он становится генеральным подрядчиком, который несет ответственность перед заказчиком за ненадлежащее исполнение обязательств по договору субподрядчиком и перед субподрядчиком — за ненадлежащее исполнение договора заказчиком.

Подрядчик обязан:

1. самостоятельно, доброкачественно выполнить работу, предусмотренную договором;

2. предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок;

3. использовать материалы, предоставленные заказчиком, экономно и расчетливо, а по окончании работы представить отчет об их израсходовании;

4. своевременно приступить к выполнению работы и завершить ее в установленный срок, а также соблюсти промежуточные сроки;

5. передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда;

6. при получении извещения об отказе заказчика от исполнения договора прекратить работу.

Заказник обязан:

1. своевременно принять работу и осмотреть ее для выявления недостатков;

2. уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы;

3. в установленный срок исполнить предусмотренные договором обязанности по передаче материалов, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи;

4. оказать подрядчику содействие в случае, объеме и порядке, предусмотренных договором.

При нарушении подрядчиком конечного срока выполнения работы заказник может отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, если исполнение утратило для него интерес. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик также вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Если работа выполнена подрядчиком с недостатками, которые делают ее непригодной для использования, заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика (если иное не установлено законом или договором):

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2. соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

3. возмещения своих расходов на устранение недостатков, если право заказчика на устранение предусмотрено в договоре.

Условие договора об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не действует, если доказано, что недостатки возникли по вине подрядчика.

Если уклонение заказчика от принятия выполненной работы повлекло просрочку в сдаче работы, риск случайной гибели изготовленной (переработанной или обработанной) вещи признается перешедшим к заказчику в момент, когда передача вещи должна была состояться.

Если исполнение работы по договору подряда стало невозможным вследствие действий или упущений заказчика, подрядчик сохраняет право на уплату ему указанной в договоре цены с учетом выполненной части работы.

Договор подряда следует отличать от смежных с ним договоров. Наиболее близок к нему трудовой договор, по которому работник за вознаграждение выполняет работу для нанимателя. Отличие этих договоров состоит в следующем.

Предметом трудового договора является постоянное или в течение определенного срока выполнение работы по определенной профессии, специальности или должности соответствующей квалификации согласно штатному расписанию, а предметом договора подряда – выполнение в установленный срок определенной работы, направленной на достижение конкретного результата, и передача его заказчику. Работник по трудовому договору должен соблюдать внутренний трудовой распорядок нанимателя, подрядчик же самостоятельно организует свою работу. Работник получает заработную плату независимо от результата труда, а подрядчик получает вознаграждение за выполненную работу. Прием работника на работу по трудовому договору оформляется приказом (распоряжением) нанимателя.

Сходными с подрядом являются также договор купли – продажи и его виды. Последние направлены только на передачу вещи в собственность другому лицу, подрядом же охватывается и выполнение работы по ее изготовлению (созданию). При поставке покупателю передаются обычно вещи, определяемые родовыми признаками, для использования их в предпринимательской деятельности, по договору же подряда потребности заказчика удовлетворяются посредством индивидуально – определенной вещи, которая может использоваться не только в предпринимательской деятельности. При контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязан передать контрактанту произведенную им продукцию, отношения же по производству такой продукции находятся за пределами договора контрактации.

В отличие от договора подряда в предмет договора на выполнение научно – исследовательских, опытно – конструкторских и технологических работ (НИОКТР) не входит передача результата работы заказчику, но исполнитель гарантирует такую передачу, если результат будет достигнут.
Договор подряда имеет общие черты и с договором возмездного оказания услуг. Но результат выполнения работы имеет материальную форму и свойство к передаче к другому лицу, то есть он отделим как от подрядчика, так и от заказчика. Результат же оказания услуги неосязаем и неотделим от заказчика.

Вопрос 38. Содержание и исполнение договора подряда. Распределение рисков между сторонами.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: