Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Основные факты и выводы

Объекты оценки (Общая информация)

Объект оценки:

Незастроенный земельный участок площадью 2400 кв. м.

Кадастровый номер: 02:40:452086:23

Расположенный по адресу Республика Башкортостан, Миякинского района, Биккуловский сельсовет, с.Киргиз-Мияки, ул. Зелёная, д.23

По данным Заказчика, право пользования и распоряжения объектом оценки принадлежит заказчику (Администрации сельского поселения Биккуловского сельсовета, муниципального района Миякинского района РБ) правоустанавливающие документы на объект оценки заказчиком не предоставлены.

Результаты объекта оценки (Результаты объекта оценки при применении различных методою)

Средняя стоимость с учётом НДС = 86500+80000\2 * 18%=83250*18%= 98235 руб.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки

Итоговая величина рассчитанного значения рыночной стоимости объекта оценки составила 98235 руб. (Девяносто восемь тысяч двести тридцать пять рублей)

Примечание: В случае если при заключении сделки собственник объекта оценки (иное лицо, имеющее право на заключение сделки с объектом оценки) при продаже должен увеличить НДС, либо иные аналогичные косвенные налоги, следует считать, что рассчитанная рыночная стоимость включает в себя 18% НДС, и иные аналогичные косвенные налоги, подлежащие уплате.

Информационно-описательная часть

Сведения о заказчике

2.2 Сведения об оценщике

Обощенный анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Выводы о применимости подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

3.1 Обобщенный анализ политических, экономических, экологических, социальных факторов способных оказать влияние на стоимость объекта оценки

В качестве положительного фактора следует отметить тот факт, что экономика Миякинского района за последние 3 года начала развиваться, в основном за счет развития частного сектора. В качестве отрицательного, это высокий уровень безработицы и низкий уровень заработной платы.

Миякинский район характеризуется относительно чистой экологической составляющей.

3.2 Анализ рынка аналогичных объектов

Рынок аналогичных объектов был рассмотрен с точки зрения продажи и аренды аналогичных земельных участков, а также с точки зрения предполагаемого риска капиталовложений в оцениваемый земельный участок.

Основными информационными источниками при проведении анализа являлись:

-информация, размещённая в интернете по ответам на соответствующие запросы в поисковых системах Google.com, rambler.ru

По результатам проведенного анализа, оценщиком выделена следующая информация:

-Предложения к продаже незастроенных земельных участочков в с. Киргиз-Мияки, Оценщиком не выявлено. Предложение к продаже права собственник за землю в Миякинском районе в целом крайне ограничено. По результатам проведенного анализа, Оценщиком было выделено несколько предложения к продаже земельных участков (под жилищное строительство, участки для ведения подсобного хозяйства) расположенных населенных пунктах Миякинского района. Цены предложения по данным земельные участкам были уточнены по телефонам, указанных в объявлениях.

-Предложения к аренде земельных участков в Миякинском районе, оценщиком не выявлено.

На основании предоставленных рассуждений, ставка капитализации для объекта оценки рассчитана оценщиком по методу кумулятивного построения как сумма:

-без рисковой ставки, определённый на уровне долгосрочной ставки ГКО-ФЗ, которая на дату оценки составила 8,21% в год

-премии за риск низкой ликвидности вложений в оцениваемый земельный участок, определенной на уровне среднего из рекомендуемых значений при расчеты данного вида премий и составивший 2,5%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Так как объект оценки не отличается от земельных участков – аналогов по основным ценообразующим для аналогичных земельных участков, а именно:

-оцениваемые права

-дате предложения

-месторасположения

-транспортная доступность

-доступность подведения инженерных коммуникаций

-геометрические и геологические особенности рельефа

4.1 Расчет рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу1) Сравнительный подход

Стоимость земли на 1 сотку

Корректировка 1.Расстояние до города

А1=45 – 40 =5 км * 2% = 10%

А2=42 – 40 = 2 км * 2% = 4%

А3=43 – 40 = 3 км * 2% = 6%

А1=3500 * (1 + 0.1) = 3850 руб.

А2=3200 * (1 + 0.04) = 3328 руб.

А3=3100 * (1 + 0.006) = 3286 руб.

Корректировка 2.Инженерное обеспечение

А1= 3850 *10% = 4235

А2= 3328 * 10% = 2995

А3= 3286 * 10% = 3614

Корректировка 3. Удаленность от железнодорожной станции (1км = +\- 0.5%)

А1= 4235 * 0,5% = 4526,1

А2= 2995 * 0,25% = 3003

А3= 3614 * 0,5%= 3595,9

Корректировка 4.Размер земельного участка (1 сотка +\- 0,5%)

А1= 4526,1* 0,5% = 4277,4

А2= 3003 * 0.5% = 2987,9

А3 = 3595,9 * 1.5%= 3541,9

Средняя стоимость земельного участка = А1 + А2 + А3\3

Средняя стоимость земельного участка = = 4277,4 + = 2987,9+ 3541,9\3 = 3602,3 руб.

Стоимость земельного участка = 3602,3 * 24 = 86500 руб.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: