Страховая защита в ипотеке

Ипотечное страхование – это совокупность видов страхования, обеспечивающих защиту имущественных интересов участников рынка ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное страхование является методом управления рисками ипотечной деятельности, позволяющим распределить риски между страховщиками и субъектами ипотечного рынка, повысить надежность системы ипотечного кредитования и обеспечить доступность жилищных кредитов для широких слоев населения.

Организация партнерских взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными учреждениями в рамках ипотечного страхования способствует интеграции банков и страховщиков, что позволяет создавать новые формы взаимоотношений финансовых институтов и стимулирует развитие финансового рынка Российской Федерации.

Система комплексной страховой защиты от рисков ипотечного жилищного кредитования:

Программа ипотечного страхования разрабатывается в соответствии с требованиями кредиторов и финансовыми возможностями заемщиков. Цель формирования программы – обеспечение максимальной защиты имущественных интересов заемщика и кредитора от рисков, связанных с ипотечной деятельностью.

Полноценная страховая защита участников ипотеки предполагает решение следующих задач:

1) Включение в программу широкого спектра страховых продуктов, предоставляющих возможность их комбинирования в соответствии с условиями кредитования конкретного заемщика;

2) Разработка оптимального покрытия по договору страхования, достаточного для обеспечения защиты при наступлении наиболее вероятных страховых событий;

Для достижения поставленной цели и обеспечения конкурентоспособности страховой программы ее формирование должно базироваться на следующих принципах:

1. Комплексность – совокупность видов страхования, включенных в программу, обеспечивает защиту от максимального количества ипотечных рисков.

2. Гибкость – программа предусматривает различный объем страхового покрытия, учитывающий особенности кредитных программ и потребности участников ипотечных отношений в страховой защите.

3. Клиентоориентированность – стандартизация ипотечных страховых продуктов и отлаженные технологии их реализации обеспечивают индивидуальных подход к каждому страхователю, оперативность оценки риска и заключения договора страхования. Конкурентоспособность страховой программы увеличивается при включении в нее таких условий, как возможность уплаты страховой премии в рассрочку, коррекция страховой суммы и графика платежей при досрочном погашении ипотечного кредита и т.п.

4. Доступность – в условиях дефицита финансовых средств дополнительные расходы по оплате страховых услуг не должны становиться непосильным бременем для заемщика. Премию по договору ипотечного страхования следует рассчитывать исходя из экономически обоснованных страховых тарифов, учитывающих такие особенности ипотечного страхования, как понижающаяся страховая сумма, комбинированность договора и другие факторы, позволяющие оптимизировать размеры страховых платежей.

В настоящее время программы ипотечного страхования, разработанные страховщиками, как правило, включают в себя три базовых страховых продукта:

- Страхование недвижимого имущества, поименованного в договоре об ипотеке, от рисков утраты и повреждения;

- Страхование на случай утраты недвижимого имущества, поименованного в договоре об ипотеке, в результате прекращения права собственности (титульное страхование);

- Страхование на случай смерти и потери трудоспособности заемщика ипотечного кредита.

Помимо этого, компании предлагают – в качестве дополнения к стандартной программе ипотечного страхования – страхование гражданской ответственности при эксплуатации недвижимого имущества.

Необходимо отметить, что отработанные технологии и накопленный опыт в проведении вышеназванных видов страхования дают возможность объективной оценки риска и формирования экономически обоснованных страховых тарифов, позволяющих обеспечить эквивалентность страховых операций. Кроме того, стандартизация страховых продуктов позволяет обеспечить оперативное заключение договора страхования, что имеет немаловажное значение в условиях ежедневного повышения цен на жилье.

Вместе с тем, программы ипотечного страхования имеют некоторые недостатки. Так, отсутствие широкой возможности выбора страховых продуктов в рамках базовых не позволяет обеспечить оптимальные условия защиты в соответствии с потребностями участников ипотечного кредитования и возможностями потенциальных страхователей. Например, незащищенными остаются такие значительные ипотечные риски, как риск недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для удовлетворения требований кредитора и риск неплатежеспособности заемщика в результате утраты или снижения заработка

Ценные бумаги ипотеки

Ипотечные ценные бумаги (англ. Mortgage-Backed Securities - MBS) — долговые ценные бумаги, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по обеспечивающим кредитам.

Отношения, возникающие по поводу ипотечных ценных бумаг, различаются на эмиссию, выдачу, обращение таких бумаг и исполнение обязательств по ним. На территории Российской Федерации все перечисленные виды отношений по поводу любых ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, регулируются посредством Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Назначение ипотечных ценных бумаг.

Назначение ипотечных ценных бумаг состоит в минимизации рисков несвоевременного возврата заёмных средств при инвестировании в ипотечное строительство, осуществляемой по механизму секъюритизации (от англ. securities ― ценные бумаги). Сущность механизма секъюритизации заключается в процедуре преобразования долговых обязательств, связанных с рефинансированием, в бумаги, обладающие приемлемым обеспечением и сравнительно высокой ликвидностью.

Применение ипотечных ценных бумаг в процессе рефинансирования ипотечного капитала осуществляется трояко. Законодательством предусмотрен выпуск банками, предоставляющими ипотечный кредит, облигаций с ипотечным покрытием. Но также возможна и уступка банками ипотечным агентам прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и/или закладными. И наконец, возможна уступка указанных прав требований управляющей компании в обмен на ипотечные сертификаты участия.

2. Ипотечное покрытие

Ипотечным покрытием принято называть права требования о возврате основной суммы долга и/или об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, а также денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законодательством. Обращение взыскания на ипотечное покрытие осуществляется только в судебном порядке.

3. Виды ипотечных ценных бумаг

К ипотечным ценным бумагам относятся: закладная, облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

3.1. Закладная

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право своего законного владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости. Назначение этой бумаги состоит в ускорении оборота заложенной недвижимости с целью расширения возможностей залогодержателя в скорейшем удовлетворении своих требований. Передача прав по закладной залогодержателем осуществляется на основании цессии (уступки прав требований). Наличие этой бумаги не исключает необходимость заключения договора об ипотеке, условия которого должны предусматривать выдачу залогодержателю закладной. Однако закладной предоставляется приоритет перед договором, так что при несовпадении содержания контракта положено руководствоваться содержанием закладной.

3.2. Облигации с ипотечным покрытием

Облигацией с ипотечным покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как в документарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения [4]. При этом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Таким образом, отличительной чертой облигаций как вида ипотечных ценных бумаг является тот признак, что исполнение обязательств по такой облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости), причём данное покрытие в большинстве случаев составлено обеспеченными ипотекой правами требования.

3.3. Ипотечные сертификаты участия

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу без номинальной стоимости, удостоверяющую долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием и прочие права, предусмотренные законодательством и близкие к правам владельца инвестиционного пая. Ипотечные сертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитной организацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управление управляющей компании [5].

Типы ипотечных ценных бумаг

Как правило, выделяют следующие виды ипотечных ценных бумаг:

Ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой (англ. Residential Mortgage-Backed Securities - RMBS) — наиболее распространенная форма секьюритизации. Обеспечением по таким ценным бумагам выступает пул однородных ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью.

Ипотечные ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью — (англ. Commercial Mortgage-Backed Securities - CMBS) — Ценные бумаги, обеспеченные одним или несколькими пулами ипотечных кредитов. Обеспечение для таких ценных бумаг может состоять из одного или нескольких кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью (многоквартирными домами, торговыми, офисными и индустриальными центрами и гостиницами).

Облигация, обеспеченная ипотекой (англ. Collateralized Mortgage Obligation - CMO) — Ценная бумага, обеспеченная пулом ипотечных кредитов или комбинацией таких кредитов и агентских ценных бумаг. Такие ценные бумаги выпускаются, как правило, несколькими классами с различными сроками погашения и купонами.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: