Формы и виды собственности на недвижимость

В РФ по Конституции признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности, которые защищаются равным образом. Аналогичное деление форм собственности отражено в ГК РФ, который подразделяет их на более мелкие категории - в зависимости от того, находится имущество в собственности РФ, её субъектов или муниципальных образований, граждан или юридических лиц.

Гражданское законодательство подразумевают следующее деление форм собственности.

1. Частная собственность подразделяется на собственность граждан и юридических лиц.

2. Государственная собственность делят на федеральную, принадлежащую РФ, и собственность, принадлежащую субъектам РФ: республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономным областям и автономным округам.

3. Муниципальная собственность подразделяется на собственность городов, поселков и других муниципальных образований.

Перечень форм собственности не является исчерпывающим. По Закону РФ "Об основах жилищной политики" имеет право на существование общественный жилищный фонд, находящийся в собственности общественных объединений, который сходен с правовым режимом государственного и муниципального жилищных фондов, но отличается от правового режима жилых домов, находящихся в собственности юридических лиц.

В зависимости от формы собственности недвижимости, выделяет следующие её виды:

1) право частной собственности, которое включает право собственности граждан и право собственности юридических лиц. В свою очередь, право собственности юридических лиц охватывает собственность хозяйственных обществ и товариществ; собственность производственных и потребительских кооперативов; собственность общественных, религиозных и других некоммерческих организаций;

2) право государственной собственности, которое состоит из права федеральной собственности; право собственности субъектов Федерации; собственность республики; собственность автономного округа;

3) право муниципальной собственности, которое включает право собственности города и право собственности прочих муниципальных образований.

По критерию количества владельцев право собственности подразделяется на:

1) право собственности, принадлежащее одному лицу;

2) право собственности, принадлежащее двум или более лицам, включая долевую собственность и совместную собственность. При этом общая долевая собственность может принадлежать нескольким лицам независимо от того, какую форму собственности каждый из них представляет. Общая совместная собственность возможна только между гражданами.

Нормативно-правовое регулирование оценки бизнеса в РФ.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в РФ имеет иерархическую структуру:

1. Конституция и Кодексы РФ (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы). Конституция и Кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной деятельности в самых общих чертах. Например, Гражданский Кодекс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый Кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135- ФЗ. Согласно нему, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Закон устанавливает базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности.

3. Федеральные стандарты оценки (ФСО). На данный момент утверждено шесть ФСО:

-«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

-«Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

-«Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

-«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»,

-«Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)»,

- «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)»

-Еще несколько ФСО находятся в разработке (по оценке стоимости акций, бизнеса и оценке стоимости нематериальных активов, интеллектуальной собственности).

4. Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (далее – СРОО);

5. прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

Задание на оценку и договор на оценку бизнеса

Требования к договору на оценку бизнеса регулируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» №135 - ФЗ

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

· описание объекта или объектов оценки;

· вид стоимости имущества (способ оценки);

· размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

· сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

· наименование СРО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

· указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

· указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

· сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

Подходы к оценке бизнеса.

Оценка бизнеса использует следующие основные подходы к оценке бизнеса - затратный, доходный и сравнительный. Результат, полученный на основе обобщения всех трёх подходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным.

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, т.е. принципа ожидания. Двумя наиболее распространенными методами в рамках доходного подхода являются:м. капитализация прибыли (используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми) и м. дисконтированных будущих денежных потоковиспользуется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих

Сравнительный подход предусматривает сравнение рассматриваемого бизнеса с аналогичными бизнесами, которые были проданы на открытом рынке. Источниками данных, для применения этого подхода, являются открытые фондовые рынки, рынок поглощений, и предыдущие сделки с собственностью рассматриваемого бизнеса.В рамках сравнительного подхода выделяют три основных метода: м. рынка капитала, м. продаж, м. отраслевых коэффициентов.

Затратный подход.Стоимость бизнеса определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство или замещение с учетом физического и морального износа. Этот подход наиболее эффективен, когда покупатель собирается сравнить затраты на приобретение бизнеса с затратами по созданию аналогичного предприятияОсновные методы, выделяемые в этом подходе: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Отчет об оценке бинеса.

Отчет об оценке бизнеса регулируется федеральным стандартом оценки "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)"

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов:

o принцип существенности – должна иметься вся информация для определения стоимости объекта оценки;

o принцип обоснованности – вся информация в отчете должна быть подтверждена;

o принцип однозначности - отчет не должен вводить в заблуждение/допускать неоднозначного толкования;

o принцип проверяемости – материалы отчета и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам;

o принцип достаточности - отчет не должен содержать лишнюю информацию, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы (общая информация относительно объекта оценки, результаты оценки при применении различных подходов к оценке, итоговая стоимость объекта оценки);

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике, а так же обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничения, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях, информация о текущем использовании объекта оценки, и др. факторы относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

К) В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

21. Метод дисконтированных денежных потоков

Дисконтирование денежных потоков (ДДП) предполагает построение (разработку) финансово-аналитической модели деятельности компании. Среди основных параметров модели, которые нужно определить на начальном этапе, длина прогнозного периода, то есть количество лет, для которых будет рассчитан денежный поток. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов) Построение модели заключается в прогнозе отчета о прибыли и убытках, основных статей баланса и отчета о движении денежных средств. Аналитику необходимо выявить основные факторы или показатели, влияющие на деятельность компании и ее финансовые результаты Анализ выручки подразумевает прогнозирование предполагаемых доходов от продажи продукции, товаров и услуг компанией в течение определенного прогнозного периода. Данный анализ предполагает изучение динамики рынка, влияния конкуренции, инфляции, объема производства и его ожидаемого роста, производственных мощностей, а также экономических факторов, оказывающих влияние на отрасль, в которой действует предприятие.

После прогнозирования будущей выручки и себестоимости производства нужно приступать к вычислению генерируемого компанией денежного потока.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: