Метод сравнительного анализа продаж

Лекция 2

собственность имеет 2 характеристики:

1)юридическое содержание( набор правомочий иметь....)

- владение (владеть у себя объект недвиж и не допускать к нему 3-х лиц)

- пользование( возможность извлекать пользу от объекта, исп его по назначению)

- распоряжение( собственник имеет возможность определять судьбу объекта)

2) экономическое содержание ( реализация правомочий)

реализуется тогда, когда она приносит доход своему владельцу

субъектом выступает( физ лицо, юр лицо, Государство)

объектом может быть любое недвижимое имущество

Формы собственности:

- частная

- государственная

- муниципальная

1. - иные

2. Вещные права:( производные от права собственности и возникают по воле собственника)( права лиц, которые пользуются чужой недвижимостью

3. право пожизненного наследуемого владения земельного участка(

4. право постоянного или срочного пользованияй

5. право ограниченного пользования чужим зем участком или зданием( сервитут)( для прокладки электропередач, для прохода, проезда)

6. право хозяйственного ведения ( гос имущество предоставляется для предпринимательства)

7. право оперативного управления ( казенные учреждения- социально- значимая деятельность. Арсеналы, дома престарелых. )

8. аренда

1. Возникновение права собственности

1. - первичные( возникает впервые, в результате приватизации, бесхозные имущества, в силу приобретательной давности, после полного внесения собств в кооператив)

1. - вторичные( в результате совершения любых сделок, купля-продажа, дарение, наследование)

С момента гос регистрации вступает право собственности.

Прекращение права собственности:

- добровольно

-принудительно(суд)

-возмездное

-безвозмездное( бывший собственник совершил серьезное правонарушение- по решению суда)

Ограничение права собственности:

-в чьих интересах:

1) публичные( общегосуд)

2) частные

-по характеру возникновения:

1) принудительные

2) добровольные

-по продолжительности действия:

1) временные

2) постоянные

-по особым причинам

1) уст серветута

2) заключение ипотечного договора

3) в отношении памятников архитектуры

- финансовые ограничения

1) наличие закладной

2) если существует долевая собственность

3) если заключена опционная сделка

4) арендный договор

Правовое регулирование сферы недвижимости.

Необходимо создать условие для взаимоотношения субъектов экономики.

Обеспечивает устойчивость и защиту прав собственности и других вечных прав, создает систему стимулов и ограничений для собственников и пользователей, тем самым опред деловая и инвестиционной активность.

Правовые основы представляют собой правовые законы и акты. Определяются осн понятия и регулируется взаимоотношения участников рынка.

Отрасли права:

· Гражданское

· земельное

· уголовное

· международное

О предприятии

Законодательную базу составляют

1. конституция

- гарантирует свободу эконом д ти и частные права

определяет особый статус земли и природных ресурсов, как основа жизни и д ти народов

- Гарантирует право граждан на жилище

2. конституционные законы

3. кодексы рф(гражданский-устанавливает систему понятий,вещные права,

правовой статус объект недвижимости,режим использования.

земельный регулирует использование разных категорий земель,система налогообложения участков

,жилищный наиболее продвинутый в нашей стране,

водный определил особенности вод, класс вод: поверхностные водотоки, водоемы, ледники, снежники,

лесной,градостроительный-)

4. фед законы

5. местные законодательные акты.

6. обязательная регистрация прав в гос реестре

Основы теории оценки недвижимости

Оцека недвижимости осуществляется и самими участниками и независиыми компниями.

При:

- Совершении сделок купли продажи в ограниченные сроки

- Получение ипотечного кредита

- Налогообложение

- Страхование

- Арендный договор

- Включение в проспекты фондовой биржи(для предприятий)

- Решение имущественных споров

- Составление фин отчетности

Стоимость-мера того,сколько гипотетически покупатель готов заплатить за оцениваемый объект.оценка с точки зрения одного участника.

Рыночная стоимость-наиболее вероятная цена,по которой объект будет продан на открытом рынке.в условиях конкуренции среди подавцов и покупателей,когда те и другие действуют разумно,располагая необходимой информацией.

Цена-реальная величина дежных единиц,затраченных на покупку сходных оьъектов в прошлых сделках.

Земля это природный ресурс, но она опр ся по каким то ценам, связанным с принадлежностью, ограниченностью.

Потребительная стоимость-

Чем больший доход можно получить от недвижимости,тем дороже она.

Существует преобразование будущих доходов в текущие-дисконтирование

Реальные затраты+дисконтированная стоимость- оценка

Цена спроса-макс цена покупателя за объект. Определяется будущей доходностью или полезностью объекта.

Цена предложения- мин цена продавца за объект.опр ся затратами на приобретеие или создание объекта и упущенной выгодой.

Рыночная цена- или совпадение или превышение с отклонием от стоимости.

1)экономческие Факторы отклония:фин возможности фирм и населения, доступность кредитов, состояние гос бюджета,эконом приоритеты гос политики,темп инфляции

2)состояние законодательства в области недвижимости:

3)социальные факторы:демографическая ситуация,границы свободного времени,уменьшеие рабочей недели(увел спроса)

4)психологические:представлеия о владении недвижимостью,влияние преферентных групп(родители,друзья,коллеги)

5)природные:наличие ресурсов и их размещение

Группы стоимостей:

1)Стоимость обмена- цена,которая под влиянием реальных факторов объективно складывается на рынке.объективная стоимост.включает:

· рыночная

Ликвидационная-сжатые сроки

· Арендная

· Налоговая

2)стоимость использования для конкретного субъекты,который не собирается подавать объект,а эффективно им распорядиться.субъективная стоимость.

Виды:

· Инвестиционная-с т.зр. Конкретного инвестора,подсчитывающего доход сооразмерно возможностям

Балансовая

Страховая-каждая компания имеет свою методику

· Для налообложения

Принципы оценки

Схема анализа для выявления истинной ценности.

Опирается на 3 группы принципов

1)стоимость использования

Принцип ожидания

Принцип полезности

Принцип замещения

2)стоимость обмена

Принцип спроса и педложения

Принцип конкуренции

Принцип соответствия

3)общие принципы

Принцип остаточной продуктивности

Пинцип вклада

Принцип наилучшего и наболее эффективного использования

Лекция 3.

02.10.12

Методы оценки недвижимости

1.Затратный метод

2. Сравнительный

3. Доходный

Затратный метод.

Преимущества:

- оценивает реально осущ затраты

Для определения стоимости реконструкции и незавершенных построек.

Для опред страховой стоимости, стоимости для целей налогообложения .

Эффективен для оценки уникальных объектов.

Стоимость недвижимостиопределяется по след формуле: СН=ПСВ(ПСЗ) -И+ Сзем

ПСВ- полная стоимость воспроизводства- затраты, воспроизведения как бы точнОй копии оцениваемого объекта. В текущих ценах на эк ресурсы и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений, с сохранением всех элементов неэффективности.

ПСЗ- полная стоимость замещения- стоимость воспроизведения объекта имеющего эквивалентную полезность с объектом, но построенного из нового материала, с учетом новых технич решений, в текущих ценах на эк ресурсы.

И- износ - на сколько построенное здание износилось.

В стоимость годового объекта помимо затрат входит сметная прибыль( сумма средств необх для покрытия отдельных расходов строительной организации, не относимых на себестоимость) ( налог на прибыль, затраты на развитие производства, затраты на материальное стимулирование работников, затраты на развитие социальной сферы, финансирование строительства жилья и тд)

Структура затрат:

1. В зависимости от способа вкл в себестоимость

- прямые ( расходы непосредственно связанные с производством)( топливо, электроэнергию, трудовые ресурсы)

-косвенные( расходы относящиеся, к деятельности строительной организации в целом- соц. взносы в гос органы, проценты по кредитам, административно- хозяйственные расходы)

2. В зависимости от характера их реакции на изменения объемов строительных работ:

- постоянные издержки ( независящие от объемов строительных работ)( оплата труда инженерам, экономистам, бухгалтерам)

- переменнык издержки( если количество ресурсов меняется то оплата на их преобретение меняется)

Типовые рекомендации которые устанавливает перечень статей затрат:

1. Материалы

2. Оплата труда рабочих

3. Содержание и эксплуатация строительных машин и механизмов

4. Накладные расходы

Методы подсчета затрат:

1. Метод количественного анализа( самый точный) - основан на подсчете всех издержек, но при этом самый трудоемкий

2. Метод разбивки по компонентам( менее точный, менее трудоемкий) - все затраты учитываются укрупненно( затраты на укладкум1 кубич метра кирпича)

3. Метод сравнительных единиц( применяется к стандартным объектам) ед измерения может выступать базисный показатель потребительской полезности( 1 кВ метр общей площади жилых зданий или одно машиноместо в гараже, одной койкоместо в больнице)

4. Метод объектов- аналогов - опирается на стоимость объекта похожего объекта с дальнейшими корректировками.

5. 50 на 50 ( 50х50)- фиксирует устойчивые взаимоотношения между затратами на материалы и строительные работы

Износ и его виды.

Износ- потеря пригодности объекта недвижимости и уменьшение его стоимости, котор связано с различными причинами и в зависимости от факторов выделяют 3 вида :

1. Физический - снижение стоимости объекта из -за утраты заданных потребительских свойств по естественным причинам или в следствии неправильной эксплуатации.

С точки зрения эк целесообразности выделяют:

- Устранимый износ ( затраты на устранение проблем меньше чем добавленная при этом стоимость объекта)

- неустранимый износ

2. Моральный( функциональный)- снижение стоимости объекта из за несоответствия современным требованиям по архитектурный решениям, конструктивным, по благооустроенности, безопасности, комыортности.

- устранимый

- неустранимый

3. Внешний- снижение стоимости объекта в следствии внешних по отношению к объекту факторов(?)

Жизненный цикл объекта.

- последовательность качественно разных состояний в течении его жизни.

1веха - ввод объекта

2 веха- дата оценки

3 улучшения перестают давать вклад в стоимость

4 снос объекта

Метод сравнительного анализа продаж

Применяется тогда когда на рынке есть объекты- аналоги, их должно быть как минимум 3.

Формула: СН= цена продажи объекта- аналога +- величина корректировки

Корректировка проводится в 3 формах:

- денежная форма( когда опред кол-во денежных средств...

- в процентных единицах( процент поправки используется если сложно определить абсолютные значения отличий)

- Экспортная оценка по важнейшим элементам отличий

В зарубежной и отечественной практике используется 9 элементов :

1) передаваемые имущественные права

2) финансовые условия ( не типичность в условиях финансирования сделки)- возможность отсрочки платежа

3) условие продажи( особенности взаимосвязи продавца и покупателя)- родственные, деловые отношения, если надо проедать быстро то цена ниже

4) дата продажи

5) местоположение( учитывается рентный доход с разных участков земли)

6) физические характеристики

7) экономические характеристики ( учитываются доходы и расходы)

8) целевое использование и учет возможных отклонений

9) дополнительные элементы стоимости( имущественное наполнение( мебель, техника))

Доходный метод оценки.

Дискантирование- определение текущей стоимости будущих доходов

- Метод прямой капитализации доходов( когда потоки доходов стабильны)

СН= чистый операционный доход/ ставка капитализации

ЧОД - устойчивая величина годового дохода за вычетом расходов на эксплуатацию объекта

Эксплуатационные расходы:

1) постоянные ( независящие от степени эксплуатации объекта) обслуживание лифта, страховые взносы, пожарная безопасность

2) переменные расходы( телефон, газ вода)

3) резервы на замещение( замена отдельных быстроизнашивающихся элементов)

- метод дискантированного денежного потока

СН= сумма от m=1 до n ( ЧОДм / (1+Д)^m) + СР / (1+Д)^n

m -ввод расчета

n- период владения недвижимости

Д - ставка дискантированности

Слабость метода- прогнозный метод

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: