|
|
Затратный подход в оценке недвижимостиПодход с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство здания и затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Особенно это касается случаев: - когда оцениваются новые или недавно построенные объекты; - когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; - когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства; - для оценки объектов незавершенного строительства; - для оценки в целях страхования; - если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке. В силу ограничений методов сравнительного и доходного подходов затратный подход получил широкое применение, ведь существует целый ряд объектов недвижимости, которые трудно оценить с помощью метода сравнения продаж или капитализации. К ним относятся школы, больницы, здания почты и т.д. Для таких зданий трудно найти данные о продажах сравнимых объектов. Кроме того, предназначение этих сооружений не направлено на получение дохода. Аналогичная ситуация может сложиться на рынке уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются. Единственный способ получить в этих случаях представление о величине рыночной стоимости – применение затратного подхода. Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Рассмотрим этапы данного подхода. Первый этап. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки. Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Под восстановительной стоимостьюподразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, то производится определение стоимости замещения. Под стоимостью замещенияподразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой. В основе определения восстановительной стоимости или стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Определение полной стоимости строительства включает расчет: – прямых издержек (стоимости строительных материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.); – косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности, все виды налогов и затраты на отвод земельного участка; – предпринимательского дохода (прибыли застройщика). Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство. В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости: – метод сравнительной единицы; – метода укрупненных обобщенных показателей стоимости; – метод укрупненных элементных показателей стоимости (метод разбивки на компоненты); – метод единичных расценок. Метод сравнительной единицы относится к наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность порядка 15-20%. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 место стоянки в гараже, 1 кв.м (1 куб.м) площади и т.п.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Стоимость типового строительства в данном методе определяется из выражения:
где СС – стоимость строительства; С1n – стоимость единицы потребительских свойств; К – количество единиц потребительских свойств на объекте. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости. В качестве типового сооружения лучше всего использовать подобное, недавно построенное сооружение, для которого известна договорная цена строительства. В большинстве случаев применения данного метода для определения стоимости единицы потребительских свойств используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников. Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные по рынку недвижимости. К нормативной базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости относятся сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений), содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов. Таблица 6 Укрупненные показатели восстановительной стоимости отдельных видов имущества предприятия
Метод укрупненных элементных показателей стоимости характеризуется относительной погрешностью расчетов в пределах 10%. Сущность метода заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования и т.д. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных стоимостях частей зданий и видов работ. Объемы работ (конструктивных элементов) определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании. Определение стоимости первым способом – суммирование по видам работ выполняется по формуле:
где И – индекс удорожания стоимости строительства на весь комплекс работ по зданию. Источником регулярно обновляемой информации по текущим индексам, как правило, являются ежемесячные бюллетени Региональных центров по ценообразованию в строительстве. Также информация об индексах цен в строительстве ежеквартально публикуется в бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ и в письмах администрации Иркутской области «О ценах в строительстве» (приводятся данные письма от 19 января 2007г. N 02-04-65/7); Сi – укрупненный показатель стоимости на вид работ, определяется по сборникам УПБС ВР (укрупненные показатели базовой стоимости на виды работ); Vi – объем вида работ; n – количество видов работ; КИ’ – косвенные издержки, не учитываемые нормативами прочих затрат Определение стоимости вторым способом – суммирование по частям здания выполняется по формуле:
где - Сi – укрупненный показатель стоимости на конструкцию, часть здания, вид работ на все здание, например стоимость возведения всего фундамента. Определяется по сборникам сметных норм на здания и сооружения. m – количество частей здания. Выполнение сметного расчета с использование данного метода требует от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле. Метод единичных расценок обладает наибольшей точностью расчета – до 5%. Техника применения этого метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта с применением единичных расценок, или анализе и переработке оценщиком существующих смет на данное здание. Основой для применения метода являются подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Известно несколько разновидностей метода единичных расценок: ресурсный, базисно-индексный и их разновидности – базисно-компенсационный, ресурсно-индексный и др. Ресурсный метод представляет собой калькулирование в текущих ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проектного решения. Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектных материалов, либо в результате обмерных работ, затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов находятся по нормативным данным, а стоимость единицы объема каждого ресурса принимается рыночная. Стоимость строительства в данном случае определяется по формуле:
где ССсмет –сметная стоимость строительства:
где ССМР – стоимость строительно-монтажных работ; Соб – затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели, инвентаря; ПрЗ – прочие затраты (относятся к деятельности заказчика и подрядчика). В настоящее время разработано достаточное количество программных продуктов для составления смет, однако в практической оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает скрупулезное и трудоемкое определение объемов СМР и расходов строительных материалов. Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозируемых индексов в отношении к стоимости, определяемой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или технологическим элементам структуры затрат по строкам сводной сметы на действующий индекс. При этом смета преобразуется в структуру затрат по ценообразующим факторам на основе локальных смет, а стоимость строительства определяется из выражения:
где Ссмет – сметная стоимость строительства в базисном уровне цен; И – индекс цен к базисному уровню на весь комплекс работ по зданию. Этот методпредполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен базовых лет (в России – 1969, 1984, 1991, 2001гг.) к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. Общий индекс на весь комплекс работ по зданию определяется из данных о стоимости СМР, определенных с использование индексов удорожания по элементам затрат, т.е. Смат×Имат+Сзп×Изп+Сэмм×Иэмм (пример таблица 5, где индексы рассчитаны для южных районов Иркутской области, учитывают полный комплекс строительно-монтажных работ и предназначены для укрупненных расчетов стоимости строительства базисно-индексным методом, подготовки тендерной документации и общеэкономических расчетов в инвестиционной сфере). Базисно-индексный метод при наличии готовых смет представляется наиболее приемлемым для практического применения. Однако он также требует знания некоторых тонкостей сметного дела и при его использовании желательно привлечение соответствующих специалистов. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости строительства являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод. Второй этап. Определение износа зданий и сооружений После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. Поэтому оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяют на три типа: Физическое устаревание– потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта. Функциональное устаревание– потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности, и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Таблица 5 Индексы по статьям затрат на СМР(к сметно-нормативной базе 1991 г.) без НДС и структура стоимости СМР (%)
Рис. 2. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Внешнее (экономическое) устареваниехарактеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией. В практике оценки применяется несколько методов определения износа и сооружений. Основные из них: - метод срока жизни; - метод разбивки. Определение износа объекта методом срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями (рис. 2). 1. Срок экономической жизни (ЭЖ) – это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. 2. Срок физической жизни объекта (ФЖ) – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания. 3. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) (ЭВ) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Этот возраст может быть меньше, чем его действительный возраст, а может быть и больше, чем реальный возраст. 4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта. 5. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:
где И - накопленный износ, (руб.) ВС - восстановительная стоимость, стоимость нового строительства (руб.); Эта формула может быть записана следующим образом:
Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа. Метод разбивкизаключается в учете всех видов износа, к которым относятся: - устранимый физический износ; - неустранимый физический износ; - устранимый функциональный износ; - неустранимый функциональный износ; - внешний (экономический) износ (как правило неустранимый). Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включался в отчет об оценке. В соответствие с этим методом совокупный износ определяется как : СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И Определение (оценка) физического износа.На практике одним из простейших и в то же время приближенных способов оценки физического износа здания (сооружения) является его определение с использованием сопоставления фактического срока эксплуатации здания (элемента) с нормативным:
где Ифиз – износ сооружения; t, Т – соответственно фактический и нормативный сроки эксплуатации. Но определение физического износа по такой формуле является не точным, дает приближенное значение. При расчете физического износа экспертным методом, эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении (табл.6). Таблица 6 Определение физического износа
При разделении физического износа на устранимый и неустранимый, общая величина физического износа определяется их суммированием. Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплутационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и тому далее), при этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния. Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации, т.е. сумме ремонтно-строительных работ по устранению повреждений.. Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется по формуле: Физ.Инеустр.=ЭВ / Ф Ж. Определение (оценка) функционального износа.Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается: – недостатками, требующими добавления элементов; – недостатками, требующими замены или модернизации элементов; – «сверхулучшениями». В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта. Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов. К «сверхулучшениям»относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиции сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место. Понятие «сверхулучшений» тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя. Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта. Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом: Функ.И = Потери в арендной плате (за месяц) ´ Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ), характерный для данного типа недвижимости. Определение (оценка) экономического износа.Внешний (экономический) износ – это обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению объекта оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения, общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами: - методом связанных пар продаж.Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ; - методом капитализации рентных потерьс использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой – нет. Таким образом, внешний износ определяется по формуле: Вн.И = Потери в арендной плате ´ ВРМ или Вн.И. = (ЧОДбезВн.И – ЧОДс Вн.И) / R, где R – норма капитализации для зданий. Выявление и оценка всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Третий этап. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом. Четвертый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения (рассматривается в следующей главе). Пятый этап. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка. Итак, общий алгоритм расчета выглядит следующим образом: Vнед.= ВСзд – Износзд + Vзем.уч. К недостаткам затратного подхода можно отнести следующее: - Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. - Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда оценщика. - Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. - Проблематичность расчета стоимости воспроизводства и определения величины накопленного износа старых строений. - Отдельная оценка земельного участка от строений и связанная с этим проблематичность оценки земельных участков в России.
Анализ ценовой ситуации на рынке недвижимости г. Иркутска (REALTY.IRK.RU) Средняя стоимость 1 кв.м./тыс.руб. жилой недвижимости г. Иркутска на 08.05.2007г.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: ©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|
,
,
,
,
,
,
,
