Понятие и виды стоимости. Связь стоимости объектов недвижимости с ценой и затратами.

Понятие недвижимости и ее классификация.

Термин «недвижимое имущество» в Р. Был введен Петром 1 в 1714 г. В начале 20-х гг. 20в. Деление было признано буржуазным и упразднено в связи с отменой частной собственности. В начале 90-х гг. оно вновь введено в правовой оборот основами гражданского законодательства СССР в связи с установлением частной собственности на землю.

В современном толковании понятие недвижимости дается ст. 130 ГК РФ.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относится также подлежащее гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Все объекты недвижимости подлежат гос. регистрации, которую осуществляет государственная регистрационная палата. Все операции с недвижимостью также подлежат гос. регистрации.

Классификация недвижимости:

- простые (отдельные) объекты: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей; леса; многолетние насаждения; здания; сооружения; приравненные к недвижимости объекты (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания); иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону.

- сложные объекты – можно рассматривать предприятия как единый имущественный комплекс: земельные участки; здания, сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукция; требования и долги; права на обозначение предприятия, его продукции, работ, услуг, нематериальные активы; информация; другие исключительные права.

2 подхода классификации:

1. иерархичный метод – предполагает разделение объекта недвижимости на соподчиненные группы.

2. пасетный – предполагает деление недвижимости по функциональному признаку.

Основные признаки недвижимости:

1. сущностный (родовые) – характеризующие степень подвижности – абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без соразмерного ущерба назначения.

2. связь с землей – прочная, физическая, юридическая.

3. форма функционирования – натурально-вещественная и стоимостная.

4. длительность кругооборота; долговечность – многократное использование, а земли – бесконечное использование.

5. способ переноса стоимости – в процессе производства; постепенно по мере износа.

6. общественное значение – пользование объектом недвижимости для производственных целей, для удовлетворения существенных потребностей, удовлетворение интересов пользователей.

7. состояние потребительской формы в процессе использования – сохранения натуральной формы в течении срока эксплуатации.

8. технические, физические характеристики – место нахождения – определяются частными конкретными показателями в зависимости от видов объекта недвижимости.

Рынок недвижимости в России и его особенности.

Рынок недвижимости явл. одним из элементов фин. рынка.

Основные элементы фин. рынка:

валютные, денежные, РЦБ, ссудных капиталов, страховой, недвижимости, драгоц. камней и металлов.

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов посредством кот. передаются права на собственность и связанные с ней интересов, установление цены и распредел. пространства между различн. конкурир. вариантами землепользования.

Рынок недвижим. – совокупность сделок, совершаемых с недвижимостью, их информационное обеспечение, операции по управлен. и финансиров. в процессе эксплуатации недвижимости.

Особенности рынка недвижимости:

1. Рынок недвижим., представляет собой совокупность регион. и локальных рынков, отличных между собой ценой, степенью риска и эффективно вложенных инвестиций.

2. Рынок недвижимости может классифицировать по разным признакам: географич., политич., экономич., социальным.

Рыночная стоимость недвижимости зависит от факторов:

1. От характеристик объекта.

2. От времени рыночной эксплуатации.

3. От количества возможных продавцов и покупателей и др.

Классификация рынков недвижим. предпол. деление на первичный и вторичный.

Первичный представляет собой эконом. ситуацию, когда недвижим. как товар впервые поступает на рынок.

На вторичном – товар бывший в употреблении.

При росте предложений на вторичном рынке приводит к обесценению недвижимости на первичном рынке.

Сегментация рынков недвижимости предполагает их деление на рынок жилья, коммерческой недвижимости и земельных участков.

Рынок жилья делится на городской и загородный жилой фонд.

Рынок коммерческой недвижимости – стал развиваться в связи с программой приватизации предприятий. Преобладают операции: аренда, купля-продажа, обмен. Рынок офисных помещений делится на 3 сектора:

· престижные

· офисы в хорошем состоянии, большой площади

· помещения муниципального, ведомственного нежилого фонда, преобладает аренда ( на окраинах)

Рынок торговых помещений – преобладает купля-продажа, в центре города.

Рынок складских помещений – основные формы – аренда, ответственное хранение грузов, со страхованием.

Рынок земельных участков – общее число сделок – увеличив., преобладает операц. обмен, дарение, купля-продажа, передача по наследству.

Кондоминиум – объекты жилой недвижимости, в кот. квартиры находятся в частной собственности, а помещения общего пользования в общем пользовании.

Особенности (-) рынка недвижимости:

1. значительно меньшее число сделок по купле-продаже особенно уникальных и специализированных объектов недвижим.

2. конфиденциальный характер сделок.

3. низкая эластичность.

4. непредсказуемая изменчивость спроса, предложения и цены.

Процесс оценки недвижимости, стандарты оценки, профессия оценщика, виды отчетов по оценке.

История развития оценочной деятельности берет начало в 30-е гг. 20 в. В США. В годы великой депрессии ст-ть недвижимости стала падать и возникла необходимость в оценщиках профессионалах.

Основными направлениями деятельности оценщика являются:

1. оказание помощи в установлении цены продажи, цены покупки, установлении цены для целей н/о;

2. определение цены недвижимости с целью получения ипотечного кредит;

3. оценка для целей страхования;

4. определение ст-ти объекта с целью передачи в уставный капитал, получения наследства и др.

Профессия оценщика внесена в конце 1998 г. В справочник.

Главная задача оценщика – определить вид стоимости: рыночная ст-ть, инвестиционная ст-ть, ст-ть функционирования.

В свой деятельности оценщики руководствуются существующими стандартами; основными являются стандарты определяющие: процедуру оценки, порядок и вид отчета об оценке.

Процедура оценки сводится к определению проблемы и вида ст-ти. Этот процесс делится на 6 этапов:

1.выбор объектов-аналогов.

2.установление прав собственности.

3.установление даты оценки.

4.определение целей оценки.

5. определение вида ст-ти.

6.написание отчета.

При оценке любого объекта оценщик использует след. подходы:

· затратный

· рыночный

· доходный

Виды отчетов:

· устный – при обращении в суд

· отчет в виде письма

· краткий отчет

· подробный отчет – составляется с использованием данных: общих и специфических

Элементы отчета:

· имя клиента

· указыв. права на данный объект

· указыв. цель написания отчета (целью является определение инвест. ст-ти объекта)

· установление даты оценки

· место нахождения

· квалификация оценщика

Понятие и виды стоимости. Связь стоимости объектов недвижимости с ценой и затратами.

Теория оценки базируется на понятиях: стоимость, цена и затраты.

Стоимость- деньги, которые покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, Или это мера того сколько готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность.

Цена- исторический факт, отражающий сколько средств было затрачено, на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Цена- используется для обозначения запрашиваемой цены продавца.

Затраты- мера того сколько потребуется для создания объекта сходным с объектом оценки, в данный момент времени.

Чтобы объект обладал стоимостью, он должен обладать следующими компонентами: спрос; полезность; дефицит; возможность передачи.

В теории оценки принято выделять две группы стоимостей:

1)стоимость использования: инвестиционная стоимость; балансовая; стоимость целей н/о. Базируется на принципах: ожидания; полезности; замещения.

2)стоимость обмена: рыночная стоимость; ликвидационная; страховая; арендная. Базируется на принципах: спроса и предложения; изменения; соответствия; конкуренции.

-наилучшего и наибольшего эффект. использования (НиНЭИ)

-принцип вклада

-принцип экономической величины (эк.разделение)

-принцип сбалансированности

Инвестиционная стоимость- стоимость (затраты) для конкретного инвестора.

Балансовая стоимость- представляет собой стоимость имущества, включенного в балансовую ведомость предприятия, индексируется на дату оценки.

Стоимость для целей н/о- определяется по оценке бюро технической инвентаризации (БТИ). Стоимость* I дефлятор

Рыночная стоимость- (ФЗ об оценочной длительности) это наиболее вероятная цена, которую продавец объявляет на открытом рынке в условиях конкуренции продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой для этого информации, а на величине цены не сказываются какие либо чрезвычайные обстоятельства. При этом необходимо наличие следующих обязательных условий: 1)мотивы продавца и покупателя – одинаковые. 2)оба хорошо осведомлены и действуют каждый в своих интересах. 3)объект находится на открытом рынке достаточно продолжительное время. 4)цена представляет собой разумное вознаграждение за объект, без каких-либо скидок или уступок с чьей-либо стороны. 5)платеж осуществляется наличными средствами или их эквивалентом. Если одно из условий не выполняется, то ст-ть не явл-ся рыночной.

Ликвидационная стоимость- цена, с которой вынужден согласится продавец, при продаже объекта в ограниченные сроки времени.

Стоимость страхования- стоимость воспроизводства или замещения объекта подверженному риску уничтожения.

Арендная стоимость- стоимость по которой объекты предлагаются к сдаче в аренду.

2.Факторы влияющие на стоимость объектов недвижимости:

1)политические факторы- предполагает выполнение следующих законов: о собственности; закон о недвижимости; закон о залоге; экономические законы; налоговое законодательство. 2)экономические: -технический уровень строительства объъекта;

-доступность финансовых средств для населения;

-уровень жизни населения;

-налоговая нагрузка;

-финансовое обеспеченье строительства.

3)факторы отражающие состояние окружающей среды: географический; наличие природных ресурсов; топография местности; экология местности. 4)социологические факторы: демографические(возраст, образование, наличие свободного времени). 5)состояние рынка недвижимости: хорошо развитый рынок; не развитый рынок; ограниченный характер спроса на объекты недвижимости. 6)факторы определяющие мотивацию продавцов и покупателей: наличие финансовых средств; развитость рынка недвижимости.

Принципы оценки.

Принцип ожидания- предполагает установление оценщиком текущей стоимости будущих доходов от владения объектом собственности.

Принцип полезности- способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в течении определенного периода времени.

Принцип замещения- принципзамещения говорит о том, что максимальная стоимость объекта определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

- покупатель не заплатит за объект недвижимости меньше минимума цены, взимаемой за другой объект такой же полезности.

Этот принцип лежит в основе всех трех подходов: затратного, рыночного и доходного.

Принцип спроса и предложения: спрос и предложение на рынке недвижимости формирование цены объекта.

Когда предложение и спрос сбалансированы рыночная цена должна отражать затраты на создание объекта недвижимости. Если цена больше, то в строй будут вводится все новые и новые объекты, и наоборот, если цена ниже затрат, то строительство замедляется.

Принцип изменения- стоимость объектов недвижимости меняется с течением времени, т к на изменение стоимости влияют следующие факторы: износ; изменение денежной массы населения; изменение %ых ставок; изменение национальной валюты.

Принцип соответствия- предполагает что застройка земельных участков влияет на стоимость объекта и окружение объектов недвижимости так же влияет на их стоимость.

Принцип конкуренции- когда прибыли на рынке превышают уровень необходимый для оплаты факторов производства, конкуренции обостряется, что приводит к снижению уровня дохода.

Принцип НиНЭИ- предполагает наиболее разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту максимальную стоимость. В теории Оценки данный принцип реализуется по отношению к земельному участку. На первом этапе проводится оценка земельного участка без строений. На втором проводится оценка с улучшениями.

Принцип вклада- стоимость объекта может увеличиться или уменьшиться при внесении какого-либо нового фактора.

Принцип экономической величины- это количество земли необходимое для достижения оптимального масштаба и землепользования, в данном месте и времени.

Имущественное право следует разделять и соединение таким образом, чтобы общая стоимость объекта увеличивается.

Принцип сбалансированности- любому типу землепользования соответственно оптимальное сочетание факторов производства: земля, труд, капитал, предпринимательская деятельность, при сочетании которого достигается максимальная стоимость земли и объекта недвижимости с улучшениями.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: