Сделай Сам Свою Работу на 5

Формирование имущественного комплекса предприятия.





Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, сточки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону — это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая — при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.



Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

Срок службы

На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст — это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.



Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости

Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.



3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

Основные этапы формирования предприятия как имущественного комплекса.

При рассмотрении порядка формирования предприятия, как имущественного комплекса следует четко представлять, что же может включаться в состав предприятия и в состав кондоминиума. И какой порядок включения имущества в указанные объекты.

Формирование имущественного комплекса предприятия.

В России при конструировании правовой модели предприятия как объекта права пошли по германскому пути, включив в состав предприятия не только наличное, реальное имущество (вещи), но и нематериальные элементы имущества.

Значительный объем и разнообразие материальных и нематериальных объектов, включаемых в состав предприятия и образующих его имущественный комплекс, может быть классифицировано и разделено на несколько групп объектов.

Как уже отмечалось в состав предприятия как имущественного комплекса могут входить предназначенные для его деятельности вещи, имущественные права и обязанности, исключительные права (ст.132 ГК РФ), а также особые нематериальные элементы.

К вещам относятся земельные участки, здания, сооружения, иные объекты недвижимости (горные отводы, шахты, леса, воздушные и морские суда и т.д.), оборудование, инвентарь, сырье, продукция, деньги (касса) и т.п.

Совокупность имущества, образующего имущественный комплекс предприятия, составляют финансовые и материальные ресурсы, которые в целях бухгалтерского учета подразделяются на основные средства, средства в обороте и нематериальные активы. Структурообразующими, главнейшими элементами предприятия являются основные средства - вещи, которые длительное время, неоднократно или постоянно в неизменной форме используются в производстве, т.е. те вещи, без существования которых невозможно достижение целей предпринимательской деятельности. К этим вещам можно отнести земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование.

Количество вещей, необходимых для образования имущественного комплекса, определяется индивидуально для каждого предприятия. Предприятия могут иметь в составе своего имущества как и тысячи вещей (или более), так и всего десятки единиц. Объем имущества может определяется как размером, так и предметной деятельностью предприятия. Таким образом, минимальное количество вещей, образующих имущественный комплекс, должно быть достаточным для организации производственного процесса.

В состав имущественного комплекса могут входить имущественные права и обязанности. Под имущественными правами понимаются, в частности, права требования собственника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денежных сумм (так называемая дебиторская задолженность), выполнением работ и оказанием услуг, права пользования обособленными природными объектами: земельными участками, природными ресурсами.

Имущественными обязанностями являются обязанности собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг (долги). В состав предприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Перечень лиц - налогоплательщиков и порядок уплаты ими налогов определяются налоговым законодательством. При совершении сделки в отношении предприятия обязательства по уплате налогов, возникших до момента ее совершения, сохраняются за налогоплательщиком - собственником предприятия.

Субъекту права, обремененному долгами, могут принадлежать по праву собственности несколько предприятий. Каким образом решается вопрос о включении в состав предприятия при его продаже того или иного долга или права требования? По-видимому, в состав предприятия следует включать те долги и права требования, которые возникли в связи с деятельностью предприятия. Между тем, в законодательстве не содержится никаких ограничений относительно включения в состав предприятия при его продаже и иных долгов (прав требования) субъекта. Включение в состав продаваемого предприятия не связанных с его деятельностью долгов и прав требования может быть дополнительным способом определения продажной стоимости предприятия. Так, включение в состав предприятия «ликвидных» прав требования может повысить привлекательность предприятия для приобретателя, и наоборот, в том случае, если предприятие само по себе представляет значительную ценность, целесообразно включить в его состав долги. Данное положение накладывает свои особенности на договор купли-продажи предприятия. В любом случае, до подписания договора продажи предприятия должен быть составлен перечень всех долгов (обязательств), включаемых в его состав (ст.561 ГК РФ). При продаже или аренде предприятия (ст.562, 657 ГК РФ) всегда целесообразно получить согласие кредиторов на перевод долгов, включенных в состав предприятия. В противном случае договор продажи или аренды может быть признан недействительным. После передачи предприятия продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя (арендатора) без согласия кредитора.

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.