|
|
Учет ценности денег во времени.Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости. НЭИ – наиб. эффект использ-е.
I задан. на оц. предусматривает формулировку целей. 1)Цель может предусматривать – совершение сделки купли-продажи, аренды, вклады в уставн. капитал уставного предпр-я, ипотеку объекта в целях обеспечения, получаемого кредита. 2)Опред-е даты оценки. 3)Вид оцениваемой ст-ти. 4)Опр-ся состав оценив-х прав. 5)Выполн. точное описание оцениваемого имущ-ва. II Анализ НЭИ: 1)Создаются вар-ты НЭИ с разн. ЧДД. 2)Выбир-ся вар-т ЧДД. III Применение 3-х подходов. Разреш-ся не использ. какой-либо подход, если 1)имеется достаточно рын. инф-ии в отношении объектов аналогов (и тогда исп-ся сравн. подх.) или 2)отсутствие инф-ии для применения какого-либо подхода. IV Согл. рез-ов. М.б. выполнено 2-мя способами: 1)в виде ср. арифм. в случае, если для всех использ. методов инф-ия надежная и разброс рез-ов не превышает 30%. 2)в виде ср.-взвешанного, когда надежность исп-ия разн. методов разная. 18.Доходный подход в оценке недвижимости. Его суть, достоинства и недостатки. Дох. подход позвол. оценить рын. ст-ть «Н» в завис-ти от величины того дохода, кот. объект способен принести собственнику в сложившихся рын. условиях. Год. дох.=год. аренд. плата. С=ЧОД/Е (ЧОД – аренд. плата год.) Достоинства подх.: 1)позвол. оценить объекты, основанные на прошлом и сегод-м состоянии рынка, дополнить оценкой основанной на будущем сост. рынка.2)позвол. оценить рын. ст-ть в зав-ти от доходности этого объекта. Недостатки подх.:1)наиболее субъективный их всех 3-х подх, т.к. опир-ся на прогнозное состояние рынка. 2)сложность в опред. «Е» из-за недост-ти объема инф-ии на рынке. Е должен показ. доходность. | 21.Виды доходов от недвижимости.
Дох. классифиц по 2-м критериям: I.По уровню; II.По периодичности поступления.
I.По ур-ню: 1)ПВД, 2)ДВД, 3)ЧОД, 4)Дох. до налогооблаж, 5)Дох. после налогооблаж.
II.По периодич-ти: единовр-ый дох. и периодические дох.
ПВД – потенц. валов. дох. – это теоретическая вел-на годовой ар. платы, кот. м.б. получена при сдаче объекта в аренду при рын. усл-х, когда не учит-ся никакие виды потерь. ДВД – действ. вал. дох. – это ПВД, уменьш. от потерь от недоплатеж. недозагрузки. ЧОД – чист. опер. дох. – это ДВД, уменьш. на 5 статей расходов с недвиж-ю: 1)операц. расход (эксплуат.) – это затр., связ-е с эксплуат. недвиж-ти, относимые на себестоим-ть прод-ии (раб, усл.) за исключ. аморт-х расх. по объекту и финн. выплат. 2)налог на недв-ть.3)затр. на страх-е недв., 4)затр. на управ-е собственностью, 5)резерв на замещение быстроизнашивающихся эл-ов строения.
22.Виды затрат, связанные с недвижимостью.
Инвестиц. затр. – для развития недвиж-ти, для улучшения ее св-в (реконструкция или нов. стр-во). Операц. затр. – текущ. кап. ремонт объекта либо эксплуат. расх. по содержанию объекта. (налоги, комм. платежи, мусор, охрана, сезонные раб.) Постоянные затр. – не зависят от объема оказываемых объекта услуг и зависят от степени использования(налоги, оплата части комм. усл – охр., освеш., канализ). Переменные затр. – прямо-пропорцион-ны объему использования «Н» (электроэнергия, кроме дежурн. освещ.)
23.Метод прямой капитализации.
Метод применяется, когда прогнозируется: 1)условно бесконечные дох. от владения «Н» (ЧОД→бесконечн-ть), 2)не планируется каких-либо инвестиций в объект (Инв=0), 3)Дох. предусматр. получать равномерно (Чод = равн-о).
Расчет ведется по формуле: Сд = ЧОД / Кк, руб. Сд – рын. ст-ть недвиж-ти, опред-я доходным подходом. Кк – общий коэфф. капитал-ии, при этом Кк = Е, Е – норма дисконта. 2)Метод также м.б. применен, если предполагаются изменения дох. в начальн период времени, тогда ЧОД/Ккор или Е/Ккор (Ккор – коэф. корректир.) Ккор опр-ся 3 способами в зав-ти от хар-ра прогноза изменений дох. в будущем. 3)Можно учесть необходимость осущ-ия инвестиций, тогда Сд = ЧОД/Е – Инв.
20.Амортизационная таблица по кредиту.
Пример: заполнить аморт. табл. по погаш. кред. в 10 т.р., выданного на 5 лет, под 10% годовых с условием погашения равными ежегодными платежами. PV=10 000 р., E =10%, Т=5лет
PMT – равные платежи погаш. кред. 1 раз/год. PMT = PV*F6 = 10 000*0.263797= 2638 р. PRN – погашение самого кредита, PRN = PMT - %. % - погашение процентов за кредит. BALкг = BALнг – PRN. Учет ценности денег во времени. Временная ценность денег гласит, что деньги должны приносить прибыль; таким образом сумма сейчас стоит больше, чем эта же сумма потом, т.к. вложенная сейчас сумма принесет прибыль потом. Деньги, полученные сегодня, более ценны, чем деньги, полученные в будущем кол-ом %, кот. деньги могут заработать. Если 90 сегодняшних рублей через год увел-ся до 100 рублей, то эти 100 рублей, подлежащие выплате через год, сегодня стоят 90 руб. При принятии инвест-го реш-я необх. уметь соизмерять затраты и выгоды, осущ-ые и получ-е в разные периоды времени, т.е. сводить будущие ден. суммы к наст. моменту времени (моменту принятия инвестиц-го решения – t=0) путем дисконтирования. Пример: Пусть сегодня мы располагаем суммой денег, равной P, которую мы решили положить в банк под ставку процента, равную r. Сколько денег будет у нас на банковском счете через t лет? Для расчета используется формула начисления сложных процентов: F(t) = P (1+Е)t, из которой легко вывести формулу дисконтирования. Пусть неизвестным является P, а F(t) и r – известны. Тогда P = F(t) * 1/(1+Е)t . (1+Е)t – называется коэффициентом начисления сложных процентов, а 1/(1+Е)t - коэффициент дискон-я (где Е – ставка дисконта).
|
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: