Основные условия приватизации

ТЕМА: Приватизация

Понятие, цели, принципы приватизации

В соответствии со ст.1 Закона «О приватизации…» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (федерального имущества), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.. Тем самым государственная или муниципальная собственность преобразовывается в частную.

Первый специальный закон «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» появился в июне 1991 года, и через год в него были внесены ряд изменений и дополнений.

Второй Федеральный Закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества РФ» конкретизировал приватизацию различных форм собственности. Данный закон изменялся, дополнялся и действовал до апреля 2002 года.

В настоящее время приватизация определяется Федеральным Законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», который вступил в законную силу 26 апреля 2002 года.

Приватизация(от лат. privatus - частный) - передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Этапы приватизации

Первый этап – «доваучерная» приватизация.

Приватизация началась в стране с 1988 г. и до 1991 г. осуществлялась в отсутствие необходимой нормативной базы и нередко противоречила имевшимся законодательным актам. Проходила в основном в форме выкупа арендованного государственного имущества.

И только в 1991 г. была начата разработка законодательства по приватизации. Был принят Закон РФ (03.07.91г. № 1531-1) „О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ” (далее Закон о приватизации). Ответственными за проведение единой государственной политики приватизации, включая ее нормативное и методическое обеспечение, использование и распоряжение объектами федеральной собственности, были определены Госкомимущество (ГКИ), Российский Фонд федерального имущества (РФФИ), Федеральное управление по делам о несостоятельности (банкротстве) (ФУДН) и их территориальные отделения. Указ Президента РФ от 29.12.91 № 341, утвердивший “Основные положения программы приватизации государственных и муниципальных предприятий на 1992г.”, заложил основные направления приватизации. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий на 1992г. была принята Верховным Советом РФ в июне 1992 года, при отсутствие важнейших нормативных актов законодательной и исполнительной власти.

Второй и третий этап – «ваучерная» и «денежная» приватизация.

Начиная с 1992 г. приватизация в России прошла несколько этапов. В качестве основных можно рассмотреть: ваучерную приватизацию (1992-1994 гг.) и денежную приватизацию (1995-1997 гг.)

Все указанные этапы принципиально отличаются друг от друга как по соотношению целей, так и по используемым методам и формам приватизации государственного имущества, используемой нормативно – правовой базе.

Главными целями приватизации в 1992 г. были:

1. Формирование слоя частных собственников, содействующих созданию социально-ориентированной рыночной экономики;

2. Повышение эффективности деятельности предприятий;

3. Социальная защита населения и развитие объектов социальной инфраструктуры за счет средств, поступивших от приватизации;

4. Содействие процессу стабилизации финансового положения в РФ;

5. Создание конкурентной среды и содействие демонополизации народного хозяйства;

6. Привлечение иностранных инвестиций.

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ

Основные условия приватизации

Приватизация квартиры может быть осуществлена только гражданами, зарегистрированными в данной квартире:

· несовершеннолетние, зарегистрированные в данной квартире, участвуют в приватизации обязательно;

· лица, не желающие участвовать в приватизации квартиры, вправе выдать нотариально удостоверенный отказ от приватизации;

· лица, ранее участвовавшие в приватизации квартир, не вправе повторно участвовать в приватизации другой квартиры.

Для приватизации квартиры необходимы:

1. Копии паспортов всех зарегистрированных граждан на приватизируемой площади (на одном листе: сверху копия разворота с фотографией, снизу разворот с пропиской (если страниц с пропиской несколько, продолжить на других листах)

2. Копии удостоверения личности офицера, либо справка из военкомата, содержащая реквизиты этого документа (для действующих офицеров и офицеров запаса)

3. Оригинал и копию свидетельств о рождении несовершеннолетних, зарегистрированных на приватизируемой площади

4. Копии свидетельств о смерти граждан, которые были зарегистрированы на приватизируемой площади

5. Копии документов, подтверждающих перемену фамилии, имени, отчества

6. Нотариальные копии документов, подтверждающих участие в приватизации другой квартиры в случае, когда кто-либо из участвующих в приватизации использовал своей право на приватизацию (договор передачи, свидетельство о собственности на жилище или свидетельство о регистрации права или последующего договора купли-продажи, в котором есть ссылка на приватизационные документы)

7. Оригиналы документов на квартиру, которые хранятся на руках (ордер, обменный ордер, паспорт жилого помещения, договор социального найма, выписка из распоряжения);

8. Нотариальный отказ от участия в приватизации, выданный в пользу ВСЕХ ОСТАВШИХСЯ участников приватизации (в случае, если кто-либо из зарегистрированных в квартире отказывается от участия в ее приватизации;

9. Копии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три месяца.

10. Заявление на приватизацию.

11. Договор на приватизацию.

В БТИ необходимо заказать:

1. Поэтажный план.

2. Экспликацию.

Эти документы подробно описывают жилое помещение: адрес, общая площадь, жилая площадь, отсутствие перепланировок.

Если работник БТИ не посещал вашу квартиру больше года, то его визита избежать, скорее всего, не удастся. В его задачу входит определение перепланировок, не согласованных в установленном порядке. Такие действия изменяют площади помещения и – в случае с приватизацией – не позволяют точно описать объект недвижимости, определить его границы. Следовательно, в случае обнаружения работником БТИ перепланировки, ее необходимо будет зарегистрировать или устранить за свой счет.

Поэтажный план и экспликация действительны 1 год.

В случае, если адрес приватизируемого объекта изменялся – переименование улицы, номер дома и т.д. - следует одновременно с первыми двумя документами заказать в БТИ :

3. Справку о соответствии адреса.

Информацию об изменении адреса можно получить у работников ЖЭКа или в БТИ . Далее, у нотариуса заверяются:

4. Отказ от приватизации.

Если среди лиц, прописанных на оформляемой в собственность площади, есть те, кто в приватизации участвовать не хочет, то они должны свой отказ заверить нотариально. Граждане, которые утратили право приватизации, также составляют такой документ. Им необходимо будет предъявить нотариусу документы, подтверждающие факт участия в приватизации другого объекта недвижимости.

5. Доверенность на человека, который будет заниматься оформлением приватизации.

Очень часто в процессе приватизации будет требоваться присутствие всех участников, а это не всегда возможно. Чтобы организационные проблемы не тормозили процесс, имеет смысл сделать доверенность от всех граждан, участвующих в приватизации на одного человека, который будет представлять их интересы во всех организациях. Право подписи за несовершеннолетнего имеют только его родители. Это право нельзя передоверить. Ребенок имеет обязательную долю в приватизируемом помещении. Написать отказ от имени несовершеннолетнего нельзя. Исключение составляют случаи, когда ребенок ранее принимал участие в приватизации другого жилья.

Идеальной для приватизации можно считать ситуацию, при которой вся семья в полном составе (соответствующем ранее полученному ордеру) проживает на данной жилплощади с момента, предшествующего 1 января 1992 года. Тогда потребуется получить только копию ордера, оформить технический паспорт на квартиру и, вооружившись дополнительно формой 9 (справкой о зарегистрированных) и документами, удостоверяющими личность, отправиться в районное агентство по приватизации оформлять соответствующее заявление. Но если состав семьи менялся, есть вновь прибывшие после 1 января 1992 года, не у всех членов семьи (включая несовершеннолетних) оформлено гражданство, менялся почтовый адрес квартиры, дом имеет статус памятника архитектуры и пр. – возникнет необходимость в предоставлении дополнительных документов, о которых следует побеспокоиться заблаговременно.

Каждому, кто после 1 января 1992 года проживал в других местах, а в настоящее время хочет приватизировать жилье, занимаемое им на основании договора социального найма, придется доказывать, что однократно предоставляемая возможность приватизировать занимаемую жилплощадь не использовалась гражданином ранее, а для этого – получить ряд документов. Это архивные справки формы 9 со всех предыдущих мест проживания после 1 января 1992 года, на основании которых оформляются справки о неучастии в приватизации данных жилых помещений из соответствующих организаций, в том числе из других регионов. Проблема с такими справками возникает как из-за физической трудности их получения, так и из-за неверных формулировок, используемых чиновниками из других городов В справке должно быть четко указано, что в течение всего срока проживания на жилплощади по конкретному адресу человек не принимал участия в приватизации. Лучше уточнить необходимую формулировку в агентстве приватизации заранее и представить на местах образец требуемого документа.

Договор приватизации должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, но считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В качестве участников договора о приватизации жилых помещений, с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой — два вида субъектов:

1) органы местного самоуправления, муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;

2) государственные организации, осуществляющие приватизацию государственного жилищного фонда.

Указанные органы государственной власти и местного самоуправления, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд:

· проводят необходимые организационные меры, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан;

· принимают решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир;

· заключают с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи в порядке, установленном законодательством (ст. 7 Закона о приватизации). В п. 1 ст. 420 ГК РФ дается понятие договора как соглашения (согласования воль) — юридического факта, влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Форма примерного договора передачи жилого помещения в собственность граждан установлена Примерным положением о приватизации (приложение 3 к Решению Роскоммунхоза от 18.11.1993 г. № 4). Договор заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Нотариальное удостоверение этого договора не требуется. Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, возможно осуществление по соглашению сторон данной сделки и в нотариальной форме.

Согласно ст. 7 Закона о приватизации право собственности на приобретенное в порядке приватизации жилое помещение возникает только после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанный порядок основывается на ст. ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Не все члены семьи обязаны участвовать в приватизации занимаемой площади – каждый имеет право отказаться от этого в пользу остальных. Но при этом необходимо понимать: впоследствии никакими правами собственности на эту жилплощадь обладать вы уже никогда не будете. И если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, а затем брак распался – бесполезно уповать на то, что жилье получено в браке и якобы второй супруг при разводе имеет право на его половину – по аналогии с покупкой на совместно нажитые в браке средства. Поскольку приватизация – это безвозмездная передача. И разделу с супругом приватизированная в браке площадь не подлежит.

В целях охраны интересов несовершеннолетних дети до 18 лет обязательно участвуют в приватизации площади, на которой они зарегистрированы. Следует помнить и то, что если в жилом помещении, приватизируемом в настоящий момент, уже после 1 января 1992 года были прописаны дети (не достигшие совершеннолетия до настоящего времени), выбыв с жилплощади, они сохраняют право пользования ею. И придется доказывать, что приватизация без участия детей не нарушит их интересов. Рассматривают законность такой возможности и оформляют разрешение на неучастие в приватизации органы опеки по месту нынешней регистрации ребенка.

Важно знать, что правом приватизации помещений муниципального жилищного фонда, занимаемых по договору найма, обладают только граждане Российской Федерации. Правила же подтверждения и получения гражданства стали строже.

Есть нюансы в приватизации объектов старого фонда, имеющих статус памятника. В домах, включенных в списки памятников истории и культуры, а также во вновь выявленных объектах, представляющих научную, историческую, художественную и иную культурную ценность, «безвозмездная передача жилищного фонда» осуществляется при условии, что архитектурно-художественные элементы квартиры собственностью граждан не становятся. Собственность эта – государственная. В процессе приватизации таких квартир сотрудниками Комитета по государственной инспекции и охране памятников составляется перечень (опись) архитектурно-художественных элементов. Жильцы обязаны обеспечивать их сохранность. Если же в самой квартире подобных элементов нет, необходима соответствующая справка, а также документ, подтверждающий статус здания.

При приватизации комнаты в коммунальной квартире доля в праве общей собственности определяется отношением размера приватизируемой жилой площади к размеру жилой площади всей коммунальной квартиры. В таком же порядке определяется доля в праве общей собственности на места общего пользования. Ряд категорий жилых помещений в городе не подлежит приватизации: служебные квартиры, жилье в аварийных строениях.

После того как вы сдали все необходимые документы и подписали заявление на приватизацию, вам остается ждать готовности документов. Напомним, это: договор и Свидетельство о государственной регистрации.

1. Добровольный характер. Приватизация квартиры осуществляется с согласия всех зарегистрированных в ней лиц старше 14 лет. Никто не обязан приватизировать жилое помещение, в котором он проживает, факт неприватизации не может быть основанием для изменения условий проживания граждан, изменения размера платежей за квартиру или расторжения договора социального найма. Исключением являются помещения, в которых после смерти родителей, а также иных случаев утраты попечения родителей (например, лишение их родительских прав) остались проживать только несовершеннолетние: органы опеки и попечительства или другие лица, которые являются их законными представителями, обязаны в течение трех месяцев приватизировать такое жилое помещение.

2. Однократный характер. Реализовать свое право на приватизацию можно только 1 раз. Последующая деприватизация, т.е. передача приватизированного жилья обратно в собственность государства или муниципалитета не порождает права на последующую приватизацию того же или другого помещения. Исключение из принципа однократности предусмотрено п.2 ст. 11 Закона РФ от 4 июля 1991г.№ 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (далее — Закон РФ «О приватизации»): несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную приватизацию после достижения ими совершеннолетия.

3. Безвозмездный характер. Однако безвозмездный характер приватизации не обозначает, что этот процесс вовсе не потребует от вас материальных затрат. Вы освобождаетесь от оплаты рыночной стоимости квартиры, но оплата всех «сопутствующих» расходов, связанных с оформлением документов, возложена на лиц, приобретающих жилое помещение. Исключение составляют случаи передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние: оформление производится за счет государственных или муниципальных органов.

Последствия приватизации

Приватизация — передача жилого помещения в собственность. Соответственно, с момента возникновения права собственности у собственника возникает комплекс прав и обязанностей:

- право владения, пользования, распоряжения имуществом,

- обязанности по содержанию имущества и риск его случайной гибели или порчи.

При этом все ранее существовавшие права (кроме права на улучшение жилищных условий за счет бесплатного предоставления другого жилья государством) сохраняются, но к ним добавляется дополнительный комплекс прав и обязанностей. Приватизированная квартира может быть предметом купли-продажи, мены, дарения, ее можно передать по наследству и т.д. Помещением, используемым на основании договора социального найма, нельзя распорядиться на случай смерти, право пользования им нельзя передать другому лицу, хотя вселить на эту жилплощадь с согласия других зарегистрированных лиц можно.

Риск уничтожения или повреждения жилого помещения также лежит на собственнике, поэтому при разрушении квартиры в результате, например, пожара никто не предоставит проживающим в нем лицам нового помещения взамен пострадавшего в результате пожара, в то время как при пользовании помещением на основании договора социального найма.

Примерный договор передачи жилого помещения в собственность граждан

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: