первичный и вторичный рынок

17 14-

18 15-Можно выделить следующие наиболее важные особенности рынка:

Величина спроса на объекты недвижимости определяется многочисленными факторами — экономическими, социальными, административными, географическими, историческими, окружающей средой и т.д.
Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем и индивидуализирован вследствие особенностей индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности.
Предложение на рынке недвижимости характеризуется низкой эластичностью, что во многом связано с длительным жизненным циклом объектов недвижимости.
Достаточно длительный период экспозиции недвижимости обусловлен низкой ликвидностью объектов.
Высокий уровень трансакционных издержек (или издержек обмена) вызван сложностью сделок с недвижимостью.
Большинство сделок на рынке недвижимости должно проходить государственную регистрацию, что также увеличивает период экспозиции, трансакций иные издержки и снижает ликвидность объектов.
Информация о рынке и об объектах не столь открыта, как на других рынках. Многие сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер.
Вложение капитала в недвижимость сопровождается последующими расходами на поддержание объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (эксплуатационные и ремонтные расходы), на уплату налогов за владение недвижимостью и сборов при заключении рыночных сделок.

Такие особенности рынка недвижимости, как уникальность каждого объекта, специфичные условия финансирования, сложные юридические правила функционирования, низкая ликвидность объектов, дают основание утверждать, что рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции.

19-16Совокупность специальных рыночных учреждений (институтов) в экономической теории обозначается понятием «рыночная инфраструктура». Она включает банковскую и биржевую системы, страховые компании, аудиторские фирмы, юридические конторы, информационные центры, рекламные бюро, оптовые и розничные торговые предприятия, аукционы, ярмарки, коммерческие посреднические центры. Развитая рыночная инфраструктура - подлинное экономическое богатство общества, результат упорного труда многих поколений участников производства. Главными институтами рыночной инфраструктуры являются коммерческие банки и фондовые биржи.

20-17Спрос - это количество товара, которое хотят и могут приобрести покупатели за определенный период времени при всех возможных ценах на этот товар. Понятие «спрос» отражает желание и возможность приобрести товар. Если отсутствует одна из этих характеристик, отсутствует и спрос. Действие закона спроса ограничено в следующих случаях:

· при ажиотажном спросе, вызванном ожиданием повышения цен;

· для некоторых редких и дорогих товаров, покупка которых является средством накопления (золото, серебро, драгоценные камни, антикварные изделия и т.п.);

· при переключении спроса на более новые и качественные товары (например, с пишущих машинок - на домашние компьютеры; снижение цен на пишущие машинки не приведет к повышению спроса на них).

Предложение - это количество товара, которое хотят и могут 'предложить на рынок продавцы за определенный промежуток времени при всех возможных ценах на этот товар. Закон предложения состоит в том, что при прочих равных условиях количество предлагаемого продавцами товара тем выше, чем выше цена этого товара, и наоборот, чем ниже цена, тем ниже величина его предложения.

Как действует рыночный механизм спроса и предложения? Что произойдет, если спрос на какой-либо товар изменится в результате влияния неценовых факторов? Предположим, что спрос на некий товар А повысился, так как этот товар стал более модным. Повышение спроса на графике (рис. 6.6) отразится как сдвиг кривой спроса вправо (из положения D в положение D₁). В результате установится новая равновесная цена P₁, которая выше цены первоначального равновесия Р, а продавцы начнут предлагать больше товара (Q₁). Высокая рыночная цена в дальнейшем привлечет новых продавцов к производству и продаже товара А, что приведет к росту предложения. Кривая предложения переместится вправо (из положения S в положение S₁). Результатом подобных изменений станет новое равновесие (Р_2, Q₂). Такие изменения на рынке происходят постоянно, поэтому понятие равновесной цены может быть применимо только к данному конкретному моменту.

21 18-Аренда (лат. Arrendare — отдавать в наем) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование арендатору за арендную плату.

22-19Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:

смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;
платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;
взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;
договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;
самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;
замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов.

23-20 Кредиты на покупку земли становятся все популярнее – несмотря на достаточно жесткие их условия. Многие предпочитают не искать готовый дом, соответствующий своему представлению об идеале, а купить участок и на нем строить. Покупка земли используется также как средство сохранения сбережений.

Риэлторы отмечают, что на земельные участки без строений приходится примерно пятая часть покупательского спроса на загородном рынке. Их предложение в значительной мере формируется за счет участков из состава земель сельхозназначения. Банки принимают в залог и такие наделы.

Для покупки земли с помощью заемных средств может быть использован кредит под залог другой недвижимости, целевой кредит на строительство или же кредит под залог приобретаемого земельного участка.

24-21В зависимости от того, на приобретение какого типа недвижимости выдаются ипотечные кредиты, их можно классифицировать как:

кредит на покупку комнаты;

кредит на покупку квартиры;

кредит на покупку загородной недвижимости;

кредит на иные цели.

26-22-Рынок недвижимости выполняет ряд функций, таких как ценообразуюшая, регулирующая, коммерческая и т.д.Ценообразующая функция заключается в установлении цен равновесия, при которых объем платежеспособного спроса соответствует объему предложения. Это одна из наиболее важных функций рынка недвижимости.Регулирующая функция состоит в перераспределении ресурсов по сферам предпринимательства и направляет участников рынка к формированию эффективной структуры рынка и обеспечению потребностей.Коммерческая функция заключается в реализации стоимости и потребительной стоимости И получении прибыли на вложенный капитал.Функция санирования (оздоровления) заключается в очищении рынка от неконкурентоспособных и слабых участников.Информационная функция позволяет продавцам и покупателям недвижимости получать информацию о рынке недвижимости, ценах и т.д.Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает как совокупный посредник и место встречи для множества покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними.Стимулирующая функция состоит в экономическом поощрении (в виде большей прибыли) наиболее конкурентоспособных участников рынка.Инвестиционная функция рынка заключается в привлечении инвесторов на рынок, что позволяет, с одной стороны, развиваться рынку недвижимости, а с другой -- способствует переходу сбережений и накоплений из пассивной формы запасов в производительный капитал.Социальная функция рынка недвижимости заключается в том, что его наличие позволяет решать многие социальные проблемы.

первичный и вторичный рынок

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.Организованный рынок ? это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.Биржевой рынок ? это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.Внебиржевой рынок ? это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлторских агентств.По основному признаку ? виду объектов недвижимости ? выделяется не менее восьми специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений. Поскольку земля входит как необходимая составная часть практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные параметры.Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.).Следующий компонент земельного рынка ? сегмент рынка ? особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.).

28-24-Управление земельным фондом представляет собой распорядительную деятельность соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, направленную на обеспечение рационального использования и охраны единого земельного фонда страны. Практически управление земельным фондом проявляется в виде регулирования земельных отношений посредством правовых норм и обеспечения соблюдения требований земельного законодательства путем осуществления систематического контроля за использованием и охраной земель и принятия, необходимых мер воздействия на нарушителей земельного законодательства. Таким образом, функции государственного управления земельным фондом в данном случае являются и функциями государственного регулирования земельных отношений, т.е. они совпадают. правление земельным фондом, как и вся правоприменительная деятельность государства, осуществляется как через систему государственных органов, так и посредством привлечения к этому процессу негосударственных структур (общественных, муниципальных и др.).

В этом смысле управление земельным фондом, являясь категорией государственной, может включать в себя, условно говоря, некие составляющие элементы в виде муниципального или внутрихозяйственного управления соответствующими землями в той мере, в какой это может быть делегировано государством.

Земельный фонд Российской Федерации — это вся территория, т.е. вся земля, включая водопокрытую, в пределах границ страны.

Хотя земля представляет собой единый природный объект, отдельные ее части обладают различными природными качествами и свойствами, представляющими определенный хозяйственный интерес (почвенным плодородием, лесопокрытостью, наличием полезных ископаемых и т.п.), которые в связи с этим целесообразно использовать определенным образом, т.е. в определенных народнохозяйственных целях. С этой точки зрения единый земельный фонд подразделяется на 7 целевых категорий, закрепленных в земельном законодательстве (ст. 7 ЗК РФ), а именно:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений (городов, поселков и сельских поселений);

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий (природоохранного, природно-заповедного, рекреационного, оздоровительного и историко-культурного назначения);

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: