Факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась кардинальным образом. Объемы предоставляемых кредитов активно растут, число банков – участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов. [28, c. 70]

Вместе с тем вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким. Задолженность по ипотечным кредитам, которые были предоставлены российскими банками, на данный момент составляет около 0,3% от ВВП. Для сравнения: в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП достигает 70%, в США – 50%, а в странах Центральной и Восточной Европы – 25%. На одного россиянина в настоящее время приходится около 20 долларов США задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши – 300 долларов США, Латвии – 550 долларов США. [28, c. 70]

К факторам, сдерживающим развитие жилищного ипотечного кредитования в России, относят:

1) недостаточность «длинных дешевых денег» и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов

Недостаточность в пассивах отечественных банков «длинных» ресурсов остается значительным препятствием на пути развития ипотечного кредитования. Пока же, только 6,8 % привлеченных банками рублевых ресурсов (депозитов) от физических лиц – средства сроком свыше 3 лет. В совокупном выражении по всем банкам это эквивалентно чуть более 109 млрд. рублей в пассивах кредитных институтов страны. Как видно, ресурсные возможности ипотеки объективно ограничены. [25, c. 66]

Набор основных источников финансирования операций ипотечного жилищного кредитования для подавляющего большинства банков идентичный: средства физических лиц, депозиты юридических лиц и собственный капитал. Альтернативные источники рефинансирования – кредитные линии российских и зарубежных банков, облигационные займы. При этом использование иностранных кредитных линий остается исключительной прерогативой крупных и средних кредитных организаций. Внимания заслуживает тот факт, что немногочисленная группа, финансирующая ипотечные операции за счет выпусков облигаций, образована исключительно банками с капиталом от 5 до 30 млн. евро. Крупные банки не готовы использовать данную схему финансирования. Это означает, что российский рынок долговых ценных бумаг пока не может обеспечить приемлемые условия финансирования ипотечных операций как по срокам, так и по ставкам. [29, c. 89]

Российские банки, кроме Банка России, не имеют сегодня доступа к длинным деньгам – Пенсионному фонду, Стабфонду и т.д. В стране не работает система рефинансирования коммерческих банков со стороны Банка России, а ведь ипотека – это вопрос длинных денег на 15-30 лет.

2) несовершенство законодательной базы и судебных процедур

Экономические и юридические права российских банков как основных кредиторов населения, требования которых обеспечиваются залогом недвижимости, не защищены достаточно надежно и эффективно действующим гражданским и банковским законодательством.

На современном этапе реальной является угроза ненадежности обеспечения ипотечных кредитов, т.е. залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности при выселении заемщика в случае его неспособности погашать кредит. Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено порядка 2-3 % риска, которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту. [19, c. 16]

Следующий аспект, касающийся процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, касается налогообложения. В частности, согласно закону о налоге на добавленную стоимость любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет НДС. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, которые учитываются при расчете максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Третий аспект данной группы проблем института прописки, который на сегодняшний день ограничивает ликвидность жилой недвижимости. Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права пользования данным помещением членами семьи прежнего собственника. Эта норма вносит определенные сложности в вопрос регистрации заемщика и членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога. [19, c. 16]

Но главные нарекания вызывает Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» от 30 декабря 2004 года. С одной стороны, из закона исключены положения о солидарной ответственности банка и застройщика перед участниками долевого строительства, с другой – введенное вместо этого положение о пропорциональном распределении денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, между залогодержателем (банком) и участниками долевого строительства делает кредитование застройщиков по-прежнему рискованным и малопривлекательным для банков. [22, c. 80]

Если разрешение на строительство Объекта недвижимости получено Застройщиком после вступления в силу ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г., договор инвестирования строительства, договор уступки права требования должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [5, c. 17] Однако, большинство застройщиков отклоняются от этого положения, которое связано с дополнительными затратами для них.

3) высокий уровень риска

Риски для банка в сфере ипотечного кредитования связаны с конкретным заемщиком и объектом недвижимости.

Основные риски на ипотечном рынке: процентный, валютный, кредитный, риск альтернативного выбора, риск ликвидности, административный риск.

Кредитный – наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего причиной его проявления служит заемщик, точнее, низкие располагаемые доходы последнего. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете. [25, c. 63]

Процентный риск связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам.

Валютный риск – риск потерь из-за неблагоприятного изменения валютного курса.

Риск альтернативного выбора связан с досрочным погашением кредита. Вероятность потерь в этом случае вытекает из раннего погашения «длинного» ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента.

Риск ликвидности – риск потерь, вызванных необходимостью поддержания требуемого уровня ликвидности, а также потерь, вызванных продажей ценных бумаг для получения наличных денежных средств.

Административный риск – риск уменьшения прибыли банка из-за увеличения затрат по мобилизации средств, выдаче кредитов, обслуживанию этих кредитов, управлению рисками. [25, c. 63]

4) высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей

И хотя процентные ставки в 2006 году по кредитным операциям заметно снизились, тем не менее сейчас эти ставки составляют в среднем 12,5-10,5% годовых. За рубежом процентные ставки по ипотечным ссудам сейчас не превышают 5-6%. Процентная ставка по ипотечному кредиту в нашей стране складывается из: уровня инфляции в стране, прогнозируемой в начале года, рисковой составляющей и прибыли кредитного института, которую он получает за оформление и дальнейшее сопровождение нового заемщика. В России уровень инфляции достаточно высок – 9%. [26, c. 21]

5) низкий уровень доходов населения и проблема прозрачности доходов граждан

Средний уровень совокупных денежных доходов основных слоев российского общества остается невысоким, и очень многие граждане просто не располагают официальными доходами, достаточными для обеспечения своевременного и полного возврата ипотечных ссуд на условиях, предлагаемых банками россиянам. Определенная часть денежных доходов многих граждан находится «в тени». А ведь при рассмотрении заявок на ипотечные ссуды банки принимают во внимание в первую очередь официальные денежные доходы частных клиентов. [23, c. 18]

6) низкие темпы жилищного строительства

Ограниченность предложения жилья в российских условиях является комплексной проблемой, складывающейся из целого ряда факторов. Наиболее важными из них можно считать: дефицит земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, несоблюдение конкурсных принципов при распределении земли под застройку, высокий износ производственных мощностей строительства и промышленности строительных материалов, географические диспропорции в их распределении, отсутствие эффективных механизмов финансирования строительства. [28, c. 70]

В настоящее время в городах, испытывающих острую потребность в расширении жилищного фонда, уже практически исчерпаны возможности для «точечной» застройки. Ситуаций, когда вводимое в строй здание может быть подсоединено к существующим коммунальным сетям, становится все меньше. Это означает, что прирост объемов строительства все в большей степени зависит от привлечения инвестиций в инфраструктуру и, следовательно, объективно ведет к удорожанию строительства и повышению цен реализации возводимого жилья. [28, c. 70]

7) постоянный рост цен на жилье

Рост спроса на жилье без пропорционального увеличения объемов предложения приводит к резкому повышению цен на жилую недвижимость.

Основными причинами роста цен на жилье считаются высокий уровень инфляции в стране, отсутствие в экономике сопоставимых по привлекательности инвестиционных альтернатив вложениям в недвижимость, деятельность риэлторских компаний (политика взимания комиссионных в процентах от стоимости жилья, сговор с другими участниками рынка). [28, c. 73]

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: