Источники и методы финансир-ния недвиж-ти.

Экономика недвижимости

Понятие недвиж-ти, ее признаки, классиф-ция.

К недвижимым вещам относятся все земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие гос регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

ОН включает 3 основных элемента: земля(зем.участок)(Сзем); усовершенствование земельного участка(улучшения)(Сулучш); принадлежности недвижимого имущества(это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу и являются его неотъемлемой частью)(Сприн).

Сон=Сзем+Сулучш+Сприн; Сон=Сзем+Сзд

Признаки недвижимости:

1. Основные родовые признаки: - стационарность; - материальность; - долговечность.

2. Функциональные признаки: - производственные объекты; - не производственные.

3. Частные признаки: - разнородность; - уникальность; - неповторимость.

Основные признаки Н.: 1.Степень неподвижности (не перемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению); 2. Связь с землей (юридическая и физическая); 3. Форма функционирования (натурально-вещественная и стоимостная); 4. Состояние потребительской формы в процессе использования (не потребляется, сохраняется натуральная форма в течении всего срока эксплуат-ции); 5. Длительность кругооборота (многократное использование, земля-бесконечное пользование); 6. Способ переноса стоимости в производственном процессе (постепенно, по мере износа и накопления АО);

Классиф-ция ОН: 1. По функциональному назначению здания: - производственные; - непроизводные; 2. По происхождению: -естественные (земельные участки, недра, природные комплексы), -искусственные (здания, сооружения); 3. По степени готовности к эксплуатации: -готовые к эксплуатации; -незавершенное строительство; -требующие реконстр-ции и кап ремонта; 4. По форме собственности: -частная, -гос, -совместная, -общественная; 5. Отраслевая: -промышленные ОН; -для с/х; -жилищно-комунального и др; 6. Возможность приватизации: (-запрещенные; -по решению правительства; -свободно-приватизируемые).

Классиф зд. по целевому назначению: -жилые (сельские дома, коттеджи, многоквартир-ые дома,..); -для коммерческой деят-ти (офисы, магазины, склады, гаражи, рестораны, стоянки,…); -спец-ые/общественные (школы, институты, д/с, театры, больницы,церкви,…)

Классиф. Земель по назначению: 1. Для с/х, 2.земли промышленности, транспорта, связи, обороны и т.д. 3. Земли природоохранного, природозаповедного, оздоровит-ого, историко-культ-го назначения; 4.земли лесного фонда; 5 земли водгого фонда, 6 земли населенных пунктов, 7 земли запаса

Классификация ОН возможна по признакам: по функц-ому назнач-ю, по капитальности, по сроку службы, по строй матер-лу, по этажности, по удобствам, по особенностям конструкции, по местонах-нию, по типу почвы.

Развитие недвиж-ти «девелопмент».

Девелопмент- выполнение строит-ых, инженер-х, земл-ых и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Это особого рода профессиональная деятельность по организации процесса развития недвиж-ти в условиях рыночной экономики.

Развитие недвиж-ти –целенаправленное изменение, в результате которого ОН приобретает качественно новые свойства и характеристики.

Девелопмент с т.з. материально-вещественного содержания включает в себя 2 составляющие: проведение строительных либо иных работ над зданиями или землей и изменение функционального использования зданий или земли.

Осн-ые этапы развития недвиж-ти:

1.Инициирование проекта развития недвиж-ти.(может выступать как собственник ОН, заинтересованный в его трансформации в новый ОН, так и девелопер, ищущий сферу для приложения своего капитала.)

2.Оценка инициативы.(осуществляется оценка проекта с т.з. его экономической целесообразности, физической осуществимости, правовых возможностей.)

3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработки схем финансирования

4.Проектирование и разработка сметы затрат на реализацию проекта.

5.Получение согласований проекта с органами гос контроля и регулирования.

6.Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.

7. Реализация проекта развития.(обеспечение выполнения работ по развитию с требуемыми скоростью, качеством и затратами. Привлечение отдельных высокопрофессиональных менеджеров по координации проекта, организации строительных работ, поставкам материальных ресурсов и т.д.

8. Распоряжение результатами развития(передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа)

Участники процесса развития: - собственник объекта развития; - девелопер(физ или юр лица, взявшее на себя ответст-ность за руководство и обеспечение процесса развития); - гос. органы, регулир-ющие развитие недвиж (инвесторы); - проектные и стротельные подрядные орг-зации; - професс-ые советники (консультанты по планир-нию, экономике, агенты по недвиж, оценщики, сметчики и т.д.);

Функции девелопера:-выбор экономически эффектив-го проекта; -получение всех необх-х разрешений на его реализ-цию от органов власти; -определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;-поиск и привлечение инвесторов;-отбор подрядчиков, финансирующих их деятельность и контроль за работой;-реализация созданного ОН или передача его в экспл-цию.

63.Понятие рынка недвиж-ти, его сегментация

Рынок недвиж-ти- экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимод-вие м/у спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвиж-ти и где осущ-ся совокупность всех текущих операций с ней.

Осн-ые функции рынка недвиж: 1. регулирующая - обеспечивает перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости и/или между конкурирующими способами использования земель; 2. ценообразующая - на рынке формируется подвижная связь между стоимостью и ценой, чутко реагирующая на изменения в производстве, потребностях, конъюнктуре; 3. санирующая - это очищение экономики от неконкурентоспособных, неустойчивых и слабых участников рынка;

4. посредническая - рынок позволяет экономически обособленным участникам рынка найти друг друга и обменяться результатами своей деятельности, чтобы определить, насколько взаимовыгодной является та или иная экономическая связь; 5. стимулирующая - экономическое поощрение прибылью продуктивного использования научно-технических достижений в создании и использовании недвижимости; 6. информационная - посредством цен рынок дает объективную информацию о необходимом количестве, ассортименте и качестве товаров услуг (недвижимости), которые поставляются на рынок; 7. социальная — обеспечивает решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости.

Особенности рынка недвиж-ти:1.высокая степень регулир-ющего гос. воздействия (регистрац-ая палата, БТИ) 2.Рост стоим-ти ОН во времени 3.низкая ликвидность 4.Высокий уровень транзакционных издержек5.Огранич-ое число продавцов и покупателей. 6.Несбалансиров-ость спроса и предложения. 7.Циклич-ый характер.

Виды рынков недвиж-ти: 1.рынок зем. уч(городских, сельских зем уч) 2.рынок жилья(городского,загород) 3.рынок коммерч-х помещений (р.офисов, р.торговых, складских помещ)

Сегментация рынка - выделение групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объекта.

На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по ряду признаков:

• по географическому положению;

• физическим характеристикам;

• функциональному назначению объекта;

• по комплексу признаков.

На первичном рынке жилья сложилась следующая сегментация: элитное жилье; качественное жилье; типовое; дешевое

Ипотечное кредитование

Ипотека - это такой вид залога недвижимости, при котором закладыва­емое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.

Ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспеченно залогом недвижимого имущества.

Основной документ - ФЗ РФ Об ипотеке. Сделка с ипотекой подлежит гос регистр. Объектом ипотеки явл-ся ОН согласно ст 130 ГК РФ: зем уч-ки, предприятие, квартиры, дачи и т.д.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на кото­рые зарегистрированы в установленном порядке: предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности; здания и сооружения; жилые дома, квартиры и их части; гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; незавершенные строительством объекты недвижимости плюс материалы и оборудование; участки недр, обособленные водные объекты; леса, многолетние насаждения.

Существует открытая и закрытая модель ипотеки.

Открытая (англоамериканская) модель предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов привлекаются с финансового рынка, что означает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы. Открытая модель подразделяется на

- усеченную (источники ресурсов формируются на уровне ипотечного банка, привлекающего средства для него с помощью обычных механизмов – денег, находящихся на его счетах, межбанковских кредитов. Существует только первичный рынок закладных).

- расширенная (модель, при которой первичный рынок закладных дополняется вторично, где обращаются производные ценные бумаги. Их выпускают ипотечные посредники, скупающие у ипотечных банков первые закладные).

Закрытая модель (германская). Основана на том, что источниками кредитных ресурсов является исполнителями лиц, выступающих в качестве заемщика. В закрытые модели заемщик должен участвовать в предварительном этапе для получения ипотечного кредита. Данная модель обеспечивает ее независимость от состояния финансового рынка.

Разновидность ипотечных кредитов:

1. с равномерными выплатами. Заемщик выплачивает периодически равную сумму в течении всего срока кредита, при этом одна часть постепенно уменьшающаяся направлена на выплату процентов, другая постепенно увеличивающаяся засчитывается на возврат основной суммы кредита.

2. с линейным погашением кредита. Заемщик погашает основную сумму равными частями, а выплаты по процентам постепенно снижается с уменьшением суммы основного долга.

3. с возрастающей суммой выплат в счет погашения основной суммы кредита – выплаты увеличиваются во времени, то есть фактические суммы, не выплаченные в первые годы присоединяются к последующим платежам.

Процентная ставка по кредиту зависит от срока кредитов-ния, от суммы первонач взноса, от взятой суммы. Кредитный платеж сост из: погашение осн-го долга и погашение %-ов.

Риски связанные с ипотекой:

1.Кредитный риск-риск неспособ-сти заемщика погасить осн-ой долг и выплатить % или недостаточности залож-го им-ва для выполнения обязат-ств заемщика перед кредитором. Осн-ыми способами управления кредит-ыми рисками явл-ся исп-ание процедуры андеррайтинга и применение обязательности первонач-го платежа, как условие получения кредита. Андеррайтинг-сбор, проверка и обработка данных о финанс-ом положении заемщика и предоставляемой в залог недвиж-ти и принятие на этой основе решения о выдаче кредита или об отказе.

2.Процентный риск-риск возникновения отриц-ой разницы м/у уровнем %ов, выплачиваемых заемщиками по выданным кредитам и уровнем %ов, которые уплачтвают ипотеч-ые банки инвесторам. Причиной возник-ния отриц. Разницы явл-ся инфляция, учет которой явл-ся гл-ым направлением борьбы с %ым риском.

Источники и методы финансир-ния недвиж-ти.

Финансовые ресурсы – то денежные средства, имеющиеся в распоряжении предпринимательской организации и предназначенные для осуществления текущих затрат и затрат по расширенному воспроизводству, выполнение финансовых обязательств и экономического стимулирования работающих.

Источники финансовых ресурсов:

1. Собственные денежные средства: - амортизационные отчисления, направленные на простое воспроизводство ОС; - средства привлеченные в результате выпуска и продажи акций; - отчисления от прибыли, направляемые на прирост оборотного и основного капитала; - суммы выплаченные страховым компаниям; - благотворительные взносы.

2. Заемные денежные средства: - ассигнования гос-ых и местных бюджетов, различных фондов поддержки предприн-ва, предоставл. на безвозмездной основе; - иностранные инвестиции; - различные формы заемных средств; - кредиты банков, инвестиционных фондов и компаний.

Финансирование за счет привлечение средств:

1. Долевое участие:

Участники процесса: - застройщик(инвестор); - подрядчики; - дольщики.

- долевое участие со 100%ой единовременной оплатой

- долевое участие с поэтапной оплатой

- долевое участие с зачетом имеющегося жилья

2. Выпуск ценных бумаг(облигаций) - это разновидность тех же договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости.

3. Банковское кредитование. Банковский кредит- один из основных источников заемных средств. Кредит предоставляется на основе принципов: срочности, платности и возвратности.

4. Товарное кредитование и «зачеты». Товарный кредит предполагает поставку строит. материалов, выполнение строительных работ подрядными организациями с их оплатой в течении определенного срока, который определяется, главным образом, временем начала поступления средств от дольщиков.

Основные методы финансирования девелопмента:

1. за счет краткосрочного финансирования. 2. За счет долгосрочного финансирования.

3. За счет сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: