МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ ПРАКТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

ДЛЯ СТУДЕНТОВ ДНЕВНОГО И ЗАОЧНОГО ОТДЕЛЕНИЙ

СПЕЦИАЛЬНОСТИ 38.03.02 «МЕНЕДЖМЕНТ» »

Заречный, 2015

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ИЗУЧЕНИЯ ДИСЦИПЛИНЫ

Курс «Экономика недвижимости» относится к специальным дисциплинам, изучаемым студентами специальности 38.03.02. Настоящие методические указания служат для оказания студентам помощи в написании контрольной работы и сдачи зачета по дисциплине. Они содержат перечень теоретических вопросов и практических заданий для контрольной работы, перечень вопросов для подготовки к зачету, список рекомендуемой литературы.

Основная цель дисциплины – формирование личного научного и практического мировоззрения в сфере недвижимости, а также развитие способности у экономистов-менеджеров принимать правильные решения в профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

Контрольная работа состоит из двух частей: теоретической и практической. Теоретическая часть работы представляет собой реферат на выбранную тему объемом 5 – 10 стр.

Студент самостоятельно выбирает тему практической части работы из предложенного в разделе 2.1 настоящих Методических указаний списка. Тема может отличаться от предложенного перечня, если это связано с научными интересами студента. В этом случае она обязательно должна соответствовать тематике дисциплины и быть согласована с преподавателем.

Практическая часть работы представляет собой 3 задачи, выполняемые по вариантам. Выбор варианта осуществляется по первой букве полного имени студента:

Контрольная работа должна быть сдана за 10 дней до начала соответствующей сессии.

Оформление контрольной работы должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к написанию контрольных и курсовых работ: на листах формата А4, интервал 1,5, размер шрифта 14. Работа оформляется в папке-скоросшивателе, все страницы должны иметь сквозную нумерацию. Титульный лист и список литературы обязательны. Титульный лист должен содержать: наименование учебного заведения; слова: «Контрольная работа по курсу: «Экономика недвижимости»»; тему работы (тема работы соответствует теме теоретической (реферативной) части работы); номер и наименование специальности; курс; номер группы; вид обучения; фамилию, имя, отчество студента полностью.

ПРИМЕРНАЯ ТЕМАТИКА ТЕОРЕТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ РАБОТЫ

1. Характеристики и классификация объектов недвижимости.

2. Инфраструктура и механизм функционирования рынка недвижимости.

3. Критерии оценки эффективности инвестиционных решений на рынке недвижимости.

4. Субъекты рынка недвижимости и их функции.

5. Виды и формы сделок с недвижимостью.

6. Действительные и недействительные сделки.

7. Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним.

8. Налогообложение недвижимости.

9. Виды ипотечных кредитов и их расчетные характеристики.

10. Долевое участие в строительстве.

11. Лизинг недвижимого имущества.

12. Жилищно-накопительные и жилищно-строительные кооперативы.

13. Рынок городского и загородного жилья.

14. Приватизация государственного и муниципального имущества.

15. Предприятие как имущественный комплекс.

16. Правила землепользования и застройки Пензы и Заречного.

17. Ретроспективный анализ развития экономики недвижимости в РФ.

18. Оценка недвижимости.

19. Методы оценки земли.

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ ПРАКТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

2.2.1. Оценка эффективности инвестиций в объект недвижимости.

Инвестиции – это вложения капитала, обеспечивающие его сохранение и преумножение или удовлетворяющие личные потребности. Объектами вложения свободных средств могут быть фондовые ценности или реальные имущественные ценности, в том числе объекты недвижимости. Инвестиции в недвижимость имеют свои особенности. Они отличаются долгосрочностью вложений и большой длительностью оборота капитала, низкой ликвидностью, потребностью в профессиональном управлении недвижимостью и высокими затратами, связанными с ее содержанием и обслуживанием, относительно высокой надежностью, большими масштабами инвестируемого капитала и разнообразием его источников.

Важнейшей характеристикой денег при оценке инвестиций является их временная ценность. Этот параметр можно рассматривать в двух аспектах. Первый аспект связан с обесценением денег с течением времени. Второй - с обращением денежных средств. Проблема «деньги – время» не нова, разработаны удобные модели и алгоритмы, позволяющие ориентироваться в истинной цене будущих доходов с позиций текущего момента. Логика построения основных алгоритмов достаточно проста и основана на следующей идее.

Простейшим видом финансовой сделки является однократное предоставление в долг некоторой суммы PV с условием, что через некоторое время t будет возвращена большая сумма FV. Как известно, результативность такой сделки может быть оценена двояко: либо с помощью абсолютного показателя – прироста (FV – PV), либо путем расчета некоторого относительного показателя. Абсолютные показатели чаще всего не подходят для подобной оценки ввиду их несопоставимости в пространственно-временном аспекте. Поэтому пользуются специальным коэффициентом – ставкой. Этот показатель рассчитывается отношением приращения исходной суммы к базовой величине, в качестве которой, очевидно, можно взять либо PV, либо FV. Таким образом, ставка может быть рассчитана по одной из двух формул:

темп прироста: (1)

темп снижения: (2)

В финансовых вычислениях первый показатель имеет еще название «процентная ставка», «процент», «рост», «норма прибыли», «доходность». Второй показатель – «учетная ставка», «дисконт». Оба показателя, очевидно, взаимосвязаны:

или (3а, 3б)

Капитал, вложенный в недвижимость, увеличивает за год свой размер на величину процента, определяемого ставкой процента. Последняя определяется как отношение чистой прибыли к вложенному капиталу. Рост каждой единицы капитала за период в n лет может определяться либо по правилу простого процента, когда процент начисляют только на первоначальную сумму, либо по правилу сложного процента, когда процент начисляют на всю накопленную к началу года сумму.

Первый способ проще в вычислениях, второй несколько сложнее. Применение первого способа оправдано при незначительной ставке процента и малых периодах накопления:

FV₁ = 1+r*n (4)

Применение второго способа объективно правильно, однако опирается на допущение, что вложенные деньги не будут изыматься из оборота до конца срока инвестирования:

FV₁ = (1+r)ⁿ (5)

Оценивая целесообразность финансовых вложений в тот или иной актив, исходят из оценки будущих поступлений (в виде процентов, прибыли, дивидендов) с позиции текущего момента. Базовая расчетная формула для такого анализа:

= FV _n*FM2(r, n) (6)

где: FV_n - доход, планируемый к получению в n-ом году;

P - текущая (или приведенная) стоимость, т.е. оценка величины F_n с позиции текущего момента;

r - ставка дисконтирования (в эволюционно развивающейся экономике можно использовать ставку доходности);

FM2(r, n) называется дисконтирующим множителем для единичного платежа, его значения табулированы (см., например, «Введение в финансовый менеджмент» В.В. Ковалева).

FM2(r, n) =

Если предполагаются поступления от инвестированного капитала в течение ряда лет, текущая оценка будущих доходов будет определяться соответствующей суммой:

(7)

Критерий чистого дисконтированного дохода ЧДД (в англоязычной литературе NPV - Net Present Value – чистая текущая стоимость или чистый приведенный эффект) имеет размерность денежной единицы и показывает насколько богаче станет инвестор после окончания проекта. Если ЧДД > 0, то инвестиционный проект экономически эффективен, в противном случае инвестиции нецелесообразны.

Например, делается прогноз, что инвестиция IC будет генерировать в течение n лет годовые доходы в размере P₁ , P₂ и т.д.

Общая накопленная величина дисконтированных доходов:

(8)

Чистый приведенный эффект:

(9)

Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование в течение m лет, то:

(10)

У ЧДД, как и у всех абсолютных показателей, есть существенный недостаток. Один и тот же ЧДД может быть у инвестиционных проектов разной стоимости. Показателем, выражающем общую отдачу с каждой единицы инвестиций, является индекс доходности – ИД (в англоязычной литературе PI – Profitability Index) или индекс рентабельности инвестиций. Он безразмерен и показывает, во сколько раз дисконтированный доход превосходит дисконтированные затраты. Если ИД > 1, то инвестиции имеют смысл.

>1 (11)

Задача 1. Собственник объекта недвижимости рассматривает проект его модернизации. Минимальная норма дохода на инвестиции оценивается в (15+<номер варианта>)%. Затраты и результаты представлены в таблице:

Оценить эффективность инвестиций с помощью критериев ЧДД и ИД.

Пример решения. Вариант 0: минимальная норма дохода на инвестиции – 15%. Решение удобно произвести в таблице:

Год, i	FM2(0,15;i)	ICi	Pi	ICi × FM2(0,15;i)	Pi × FM2(0,15;i)
0-й
1-й	0,87
2-й	0,76
3-й	0,66
		Х
	Х
	1,26

Вывод: Инвестиции эффективны, т.к. чистый приведенный эффект проекта положителен. Индекс доходности составляет 1,26, т.е. отдача от инвестиций составляет 1,26 тыс. руб. на каждую вложенную тысячу.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: