|
|
Основание для проведения оценкиСодержание курсовой работы Тема: «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости» ВВЕДЕНИЕ 1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 1.1 Общие понятия оценки 1.1.1 Понятие собственности и иных вещных прав 1.1.2 Основные виды правоустанавливающих и право удостоверяющих документов на объект недвижимости 1.2 Характеристика доходного подхода 1.2.1 Метод капитализации 1.2.2 Метод дисконтирования денежных потоков 1.3 Характеристика сравнительного подхода 1.3.1 Классификация и суть поправок 1.3.2 Подбор объектов аналогов 1.4 Характеристика затратного подхода 1.4.1 Теоретические основы затратного подхода 1.4.2 Виды износов 2 РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ 2.1 Задание на оценку 2.1.1 Основания для проведения оценки 2.1.2 Наименование объекта оценки 2.1.3 Имущественные права на объект оценки 2.1.4 Дата оценки 2.1.5 Цель оценки 2.1.6 Назначение оценки 2.1.7 Вид стоимости 2.1.8 Форма отчета 2.1.9 График проведения оценки 2.1.10 Дата составления отчета об оценке 2.1.11 Допущение и ограничение на которых основывается оценка 2.2 Сведения о заказчике оценке и об оценщике 2.2.1 Сведения о заказчике оценки 2.2.2 Сведения об оценщике 2.2.3 Данные об оценочной организации 2.3 Применяемые стандарты оценочной деятельности 2.4 Описание объекта оценки 2.4.1 Местонахождение и местоположение 2.4.2 Техническое описание объекта оценки 2.5 Анализ рынка объекта оценки 2.6 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода 2.6.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования 2.6.2 Процедура оценки 2.6.3 Выбор и обоснования подходов и методов оценки 2.7 Определение рыночной стоимости оценки с определением затратного подхода 2.7.1 Методологические основы затратного подхода 2.7.2 Определение стоимости земельного участка 2.7.3 Определение стоимости воспроизводства улучшений 2.7.4 Оценка совокупного износа 2.7.5 Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом 2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с доходным подходом 2.8.1 Определение чистого операционного дохода 2.8.2 Анализ ставок аренды 2.8.3 Определение коэффициента капитализации 2.8.4 Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода 2.9 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода 2.9.1 Подбор объектов аналогов 2.9.2 Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода 2.10 Согласование результатов ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ПРИЛОЖЕНИЯ ПРИЛОЖЕНИЕ А Договор на оказание услуг оценочной деятельности ПРИЛОЖЕНИЕ Б Фотографии и местоположение объекта оценки
Введение Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальна пока будет существовать недвижимое имущество. В Российской Федерации стремительное формирование, развитие рынка недвижимости и все большее физических и юридических лиц участвую операциях с недвижимым имуществом. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. В ст. 3 законе «Об оценочной деятельности РФ» Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действует разумно, располагая все необходимой информацией, а на величине цене не отражаются обстоятельства, когда: одна сторон сделки не должна отчуждать объект, а другая не обязана принимать исполнение Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости Целью настоящей работы является анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки складских помещений на практике. Объект исследования: склад в Советском районе города Челябинска. Предмет исследования: оценка стоимости складских помещений. Задачами данной работы было: - определить сущность недвижимости; - выявить основные этапы оценки недвижимости; - обозначить основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного); - проанализировать объект оценки (его местоположение, физические характеристики, оцениваемые права); - проанализировать рынок недвижимости; - сделать выводы о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки; - определить рыночную стоимость объекта оценки с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного и затратного); - сделать выводы о полученной стоимости 1.1Общие понятия оценки Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости. Субъекты оценочной деятельности: 1.Юридические лица (индивидуальные предприниматели, организации) деятельность, которых регламентируется в федеральном законе в оценочной деятельности- оценщики. 2.Юридические лица и физические лица, являющиеся потребителями услуг-заказчики 3.Саморегулирующиеся организация 4.Органы власти Объекты оценочной деятельности: 1.Отдельные материальные объекты (вещи) 2.Совокупность вещей составляющих имущество лица или организации 3.Прово собственности и иные вещные права 4.Здания, строение, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и части помещений 5. Земельные участки 6.Права требования или обязательства сдачи 7.Работа, услуги, информация 8.Обособленные водные объекты 9.Инженерные сооружения и сети 10.Стационарные сооружения, благоустройства участка 11.Элементы хозяйства, транспортные инженерные обеспечения 12. Иные объекты гражданских прав 1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. 2. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. 3. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. 4. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. 5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. 6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное. 7. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки. 8. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. 9. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. 10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. [ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"]
1.1Понятие собственности и иных вещных прав Право собственности-это право дает лицу юридическую власть над вещью и называется вещным правом. Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти; к вещным правам относятся также: право пожизненного наследуемого владения имуществом; право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи. Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках: 1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно. 2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии u1089 с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами. 3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью. Экономически собственность реализуется тогда, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждение земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный – частный и совместный – общий, публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и общественную (государственную и муниципальную). Для собственника недвижимого имущества законом могут быть установлены определенные временные ограничения (обременения), которые стесняют его права при осуществлении прав собственности. Ограничения прав собственности: − сервитуты; − ипотека; − доверительное управление; − аренда. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения обязательств должником (залогодателем), получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договора с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Доверительное управление имуществом (траст) – это новое явление в России, которое применяется, прежде всего, в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. Вновь введенный (п. 4. ст. 209 ГК) институт доверительного управления собственностью позволяет собственнику (учредителю управления), в том числе государству как субъекту предпринимательства, передавать другому лицу (доверительному управляющему) свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом на определенный срок, что, однако, не приводит к переходу права собственности на переданное в доверительное управление имущество к доверительному управляющему. Тем не менее, не становясь собственником, доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему имуществом в имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Аренда – это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе u1080 их использования. Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения Различают следующие виды вещных прав: 1. пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 — 267 ч. 1 ГКРФ); 2. постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 — 272 ч. 1 ГК РФ); 3. прохода (проезда) по соседнему земельному участку, прокладки коммуникаций по соседнему земельному участку или зданию (сервитута) (ст. 274 — 277 ч. 1 ГК РФ); 4. хозяйственного ведения (ст. 294 — 295 ч. 1 ГК РФ); 5. оперативного управления (ст. 296 ч. 1 ГК РФ).
[Гражданский кодекс РФ]
1.1.2Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости
Каждый собственник объекта недвижимости приобретает право собственности на данный объект в силу либо какой-то сделки (купли-продажи, мены, дарения и т.д.), либо получая объект недвижимости по наследству, либо в процессе приватизации, либо построив новый объект на основании соответствующей разрешительной документации, либо на основании признания права собственности на объект судом и т.д. В любом случае, основания для возникновения права описываются в определенном документе, который называется правоустанавливающим. В правоустанавливающем документе в обязательном порядке будут содержаться сведения о том, кому это право будет принадлежать (субъект), на что именно (объект) возникает указанное в правоустанавливающем документе право, а также будет указан вид права на недвижимость. Таким образом, основными требованиями к правоустанавливающим документам являются: 1. соответствие законодательству, действовавшему на момент составления 2. документа в месте расположения недвижимости; 3. наличие описание недвижимости, правообладателя и вида права на 4. недвижимость. Виды правоустанавливающих документов: 1. Договор купли-продажи 2. Договор мены 3. Договор дарения 4. Договор пожизненного содержания с иждивением (ренты) 5. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа 6. Договор на передачу квартиры в собственность граждан 7. Свидетельство о праве на наследство
8. Решение суда 9. Договор участия в долевом строительстве, договор уступки прав требования 10. Правоустанавливающие документы на вновь возводимый объект недвижимости 11.Справка о выплате пая в ЖСК (ГСК, с/т)
Правоустанавливающие документы — это документы, наличие которых подтверждает право владения на землю. Их необходимо предъявлять при регистрации имущественных прав. Они устанавливают юридическое обоснование на собственность земли и являются первоначальным условием для госрегистрации собственнических прав на землю. Необходимый перечень соответствует действующим законодательным нормам. В документации правоустанавливающего порядка в обязательном порядке указывается сам собственник, описание данного земельного надела, обоснование права на землю. К правоустанавливающей категории относят следующие:
Все правоустанавливающая документация, удостоверяющая владельческие права, подлежит обязательному оформлению в строгом соответствии с требованиями законодательства, которое действует на момент их формирования. В данных материалах должна содержаться полная информация о собственнике (обязательно должно быть указано ФИО, паспортные данные, тип права собственности, описание, а также местонахождение объекта).
1.2 Доходный подход в оценке недвижимости Доходный подход предполагает определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на основе определения доходов от объекта оценки Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент и отражает количество доходов, которые приносит объект недвижимости и его риски. Существует 2 метода доходного подхода: 1.метод капитализации 2.метод дисконтирования денежных потоков Доходный подход опирается на следующие принципы: 1.принцып ожидания 2.принцып замещения Принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); Принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую При применении доходного подхода оценщики ориентируются на текущую стоимость периодичных доходов, которые приносят объект недвижимости
Достоинства подхода: 1. возможность отразить действительные характеристики 2. тип, количество и обильность информации на основе которой производят анализ 3. способность учитывать конкурентные колебания 4. способность учитывать специальные особенности объекта недвижимости Недостатки: 1. не рекомендуется использовать подход к объекту, недвижимости который требует значительной реконструкции либо является объектом незавершенного строительства 2. непрозрачность рынка недвижимости, отсутствие реальной информации о ценах совершения сделки 3. построение всех расчетов на основе прогнозных данных
Метод капитализации доходов применяется если: 1. потоки доходов – стабильные положительные величины; 2. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный метод не следует использовать, если: 1. потоки доходов нестабильны; 2. объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; 3. нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
РС = ЧОД / Ккап (1) где РС – стоимость объекта недвижимости; Ккап – коэффициент капитализации; ЧОД – чистый операционный доход.
1.2.1Метод капитализации доходов Используется при оценке объекта недвижимого имущества со стабильными денежными потоками. Метод используется: 1. денежные потоки стабильные в определённый период времени 2. денежные потоки представляют собой значительную величину 3. потоки доходов возрастают умеренными или устойчивыми темпами Ограничительные условия при применении метода: 1. нестабильность денежных потоков 2. если объект недвижимости находится в стадии реконструкции, либо в стадии объекта незавершённого строительства Основные этапы при определении стоимости методом капитализации доходов: 1. определение ожидаемого годового дохода 2. расчет ставки капитализации (ставка дисконтирования) 3. определение стоимости объекта недвижимости путем деления чистого и операционного дохода на коэффициент капитализации Основные этапы оценки методом капитализации доходов 1. Оценка потенциального валового дохода. Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-й занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки:
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2; Са – арендная ставка за 1 м2. Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т. д. 2. Оценка потерь от недогруженности неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. Действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – скидки на простой и неплатежи. 3. Расчетиздержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке. При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые годы), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, – потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т. е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные исходя из ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения. Расчет расходов. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. Операционные расходы принято делить: – на условно-постоянные расходы, или издержки; – условно-переменные, или эксплуатационные расходы; – расходы на замещение или резервы. К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т. п. Условно-переменными называются расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон); расходы на уборку, содержание территории и т. д. К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет, либо сильно варьируются от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т. п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт. Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом. Если же в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитывают, но необходимо учесть износ, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтированных потоков денежных средств возможно учитывать расходы только в том периоде, где они планируются.
1.2.2 Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения. МДДП, который используется для оценки объектов с нестабильным потоком доходов, по сравнению с методом капитализации доходов оценивается как более сложный, трудоемкий, однако детальная проработка всех используемых параметров позволяет получить более объективный результат. В случаях, например, если недвижимость находится в стадии строительства или реконструкции, данный метод является единственно возможным. Рассмотрим признаки, указывающие на то, что денежные потоки доходов от недвижимости будут существенно различаться по годам. Прежде всего, таким признаком является нестабильность экономики в целом, а также нестабильность регионального рынка недвижимости и сама специфика оцениваемой недвижимости (крупный многофункциональный коммерческий объект, сезонный характер доходов и расходов либо нахождение объекта в стадии освоения рынка). Совершенно очевидно, что строящиеся объекты будут приносить неравномерный доход не только на стадии строительства, но и в период освоения введенных мощностей, завоевания рынка и т. д. Оценка недвижимости методом дисконтирования денежных потоков включает следующие этапы: 1) выбор длительности прогнозного периода; 2) расчет денежного потока для каждого прогнозного года; 3) расчет ставки дисконтирования; 4) расчет стоимости реверсии; 5) дисконтирование денежных потоков; 6) расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков. Расчет ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования – это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Количественно она равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом. Методы расчета ставки дисконтирования следующие: 1) модель оценки капитальных активов (САРМ); 2) метод рыночной экстракции; 3) метод кумулятивного построения. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
где РV – текущая стоимость; Сt – денежный поток периода t; i – ставка дисконтирования денежного потока периода t; R – стоимость реверсии; п – длительность прогнозного периода, лет.
Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).
1.3Сравнительный подход к оценке недвижимости Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения — при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы. Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно. 2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым. 3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. 4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги). Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты. Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению. Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации. Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях. В частности, необходимо отслеживать следующие моменты: Срок экспозиции — это время, которое объект должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка. Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения. Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты — аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т. к ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными. Алгоритм расчета с применением ОКК 1. В данном сегменте рынка подобрать сопоставимые продажи (кроме прочих параметров, по доходам и степени риска) 2. Определить усредненный ОКК. Данный коэффициент – это соотношение ЧОД (чистого операционного дохода) объекта-аналога к его цене. Ккап = [∑(ЧОДia: Цia)]: m (3) Где: Ккап – это ОКК ЧОДia - это чистый операционный доход i-го аналога (сопоставимого объекта) Цiа – цена продажи і-ого аналога (сопоставимого объекта) m – количество отобранных объектов-аналогов 3. Определить вероятную цену продажи по следующей формуле: Цоб = ЧОДо × Ккап (4) Где ЧОДо – это чистый операционный доход от объекта, который оценивается Анализ результатов расчетов, а также вынесение заключения о вероятной цене объекта недвижимости Сравнительный подход к оценке недвижимости заканчивается анализом всех расчетов, которые производились, для того, чтобы определить все же стоимость объекта оценки.
1.3.1Классификация и суть поправок
Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом: 
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: ©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|
, (1)
, (2)