Факторы, влияющие на величину стоимости

Принципы оценки

Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта оценки? Какие факторы должны изменять величину стоимости или влиять на нее?

Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости собственности. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.

Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы:

1) принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя);

2) принципы, связанные с эксплуатацией собственности;

3) принципы, обусловленные действием рыночной (внешней) среды;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся:

- полезность;

- замещение;

- ожидание (предвидение).

Принцип полезности: объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Полезность - это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью. На данном принципе основаны сравнительный и затратный подходы в оценке.

Принцип ожидания. Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод.

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода.

К принципам, связанным с эксплуатацией объектов собственности, относятся:

- остаточная продуктивность;

- вклад;

- сбалансированность;

- возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность);

- экономическая величина;

- экономическое разделение.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты.

Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Данный принцип лежит в основе метода остатка для земли при оценке земельных участков.

Принцип вклада основывается на следующем: включение (вычленение) любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост (уменьшение) стоимости больше затрат на приобретение (вычленение) или строительство этого фактора. Указанное изменение стоимости и является вкладом. Данный принцип лежит в основе проведения корректировок в сравнительном подходе в оценке. Кроме того, на нем основано принятие решений в рамках стоимостного подхода (позволяет оценить эффективность управления решения относительно объекта оценки) к управлению бизнесом, недвижимостью и другими объектами оценки.

Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами, факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов. Исходя из предыдущего принципа изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Принцип является иллюстрацией закона предельной производительности, а также продукта изменения доходов и расходов в традиционном представлении жизненного цикла.

Принцип экономической величины (экономического размера) - это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.

Если земельный участок, здание слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости (имеется в виду стоимость единицы измерения (1 кв. м, 100 кв. м)).

Принцип экономического разделения - это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод, и, как следствие, максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.

К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят:

- принцип спроса и предложения;

- принцип конкуренции;

- принцип соответствия;

- принцип зависимости;

- принцип изменения.

Предложение и спрос - это ведущие факторы, влияющие на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса - это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке. Когда объемы предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена, как правило, отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости от объема предложения и в обратной от объема спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность, которая лежит в основе формирования стоимости объекта оценки в сравнительном подходе.

Конкуренция. Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, что конкуренция стимулирует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их использование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов. Таким образом, при прогнозировании увеличения количества аналогичных объектов на рынке необходимо учитывать данное обстоятельство путем снижения будущих доходов от объекта или увеличения степени связанного с ним риска.

Принцип соответствия. Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего, будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенности производства и т.д. Принцип реализуется при формировании функционального износа в оценке.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия в оценке недвижимости имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением по сравнению с ближайшими аналогами. Рыночная цена такого объекта не будет отражать его реальной стоимости и может быть даже меньше затрат на его производство. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии - это положительное воздействие, оказываемое на стоимость оцениваемого объекта несоответствием окружающей среды его использованию. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.

Принцип зависимости. Стоимость объекта оценки зависит от многих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недвижимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования - фактор износа и торговая марка производителя и т.д.

Принцип изменения. Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объекта оценки поэтому оценивается на определенную дату (дату проведения оценки), которая указывается в отчете об оценке.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который:

- отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;

- физически осуществим;

- экономически эффективен;

- максимально продуктивен.

То есть обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях.

Факторы, влияющие на величину стоимости

При расчете стоимости оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к которым относятся следующие.

• Экономические факторы:

- спрос на объект оценки;

- доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;

- продолжительность получения доходов;

- риск, связанный с объектом;

- степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);

- степень ликвидности объекта оценки;

- ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;

- затраты на создание аналогичных объектов;

- соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др.

• Социальные факторы:

- наличие и развитость инфраструктуры;

- демографическая ситуация и др.

• Политические факторы:

- состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т. д.;

- политико-правовая ситуация в стране.

• Географические факторы, состояние окружающей среды.

- состояние окружающей среды;

- местоположение объекта;

- климатические особенности;

- близость источников сырья и др.

Нужно обратить внимание на то, что характер (вид) финансирования (наличным или безналичным расчетом, с привлечением или без привлечения кредита и т. д.) не оказывает влияния на стоимость, он влияет только на цену объекта оценки.

Рассмотрим подробные экономические факторы.

Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный объект оценки собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного объекта.

Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, характеризуется соотношением потоков доходов и расходов.

Время. Большое значение для формирования стоимости имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.

Риск. На величине стоимости неизбежно отражается риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень права контроля, которую получает новый собственник.

Ликвидность. Одним из факторов, влияющих при оценке на стоимость, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

Ограничения. На стоимости отражаются любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

Соотношение спроса и предложения. Спрос на объект оценки, наряду с полезностью, зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовом рынке. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска связано даже с его возрастом: более молодые люди склонны идти на большой риск ради более высокой доходности в будущем. На спрос и стоимость бизнеса влияет и наличие различных возможностей для инвестиций.

Спрос зависит как от экономических, так и от социальных и политических факторов, таких, как отношение к объекту оценки в обществе и политическая стабильность.

Цены предложения, определяются, прежде всего, издержками создания аналогичных объектов оценки в обществе. Очень важное значение (для получения дохода) имеет и количество выставленных на продажу объектов.

На оценочную стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спроса определяется текущей стоимостью будущих прибылей собственника от владения этим объектом оценки.

Если же предложение превышает спрос, то цены диктуются производителем. Минимальная цена, по которой он может продать свой объект оценки, определяется затратами на его создание.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: