Лекция 11. Ограниченные вещные права на жилые помещения

В действующем законодательстве предусмотрены права, близкие по содержанию к узуфрукту–права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК; ст. 31 ЖК), право пользования жилым помещением, возникающее у отказополучателя в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК; ст. 33 ЖК), а также право пожизненного пользования жилым помещением, которое возникает у гражданина на основании договора (ст. 602 ГК). Несмотря на отсутствие упоминания о них в ст. 216 ГК данные права относят к ограниченным вещным, поскольку для каждого из них в том или ином сочетании имеют место признаки иных вещных прав: 1) юридическая связь субъекта с вещью – жилым помещением как объектом недвижимости; 2) возможность лица удовлетворить свой интерес без посредства других лиц (пользование помещением осуществляется действиями самого правообладателя); 3) обязанность иных лиц, включая собственника, не препятствовать проживанию; 4) абсолютный характер защиты; 6) свойство следования – при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу право сохраняет силу, следуя за вещью.

Право пользования жилыми помещениями членов семьи собственника.Основание возникновения – принадлежность к кругу членов семьи собственника; основание прекращения – отнесение к числу бывших членов семьи собственника. Наличие и прекращение семейной связи устанавливается нормами семейного законодательства (о заключении и расторжении брака, об установлении отцовства и материнства, об усыновлении). Исходя из буквального толкованияправил ст. 31 ЖК выделены две группы членов семьи: 1) супруг, дети и родители собственника наделены правом пользования жильем при условии проживанияв его доме и сохраняют это право на период проживания; 2) судом могут быть признанычленами семьи собственника (и в силу этого субъектами права пользования жилыми помещениям) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они были вселены собственником в качестве членов его семьи.

Члены семьи собственника пользуются помещениями наравне с собственником, если иное не установлено соглашением с ним, обязаны использовать занимаемое жилое помещение по назначению, обеспечивая его сохранность. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособностичлены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением с собственником.

Законодательно порядок пользования жилым помещением между собственником и лицами, имеющими права пользования жилым помещением, не определен. В судебной практике право пользования членами семьи жилым помещением собственника понимается как право на пользование отдельными комнатами в квартире собственника и установление порядка пользования общими помещениями.

Судебная практика (п. п. 14 и 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации") дает расширительное толкование:1) правилам п. 4 ст. 31 ЖК применительно к сохранению права пользования принадлежащим собственнику жильем и за непроживающим совместно с ним его несовершеннолетним ребенком при прекращении семейных отношений между его родителями, а также 2) применительно к п. 2 ст. 292 ГК, устанавливая, что право пользования жилым помещением для лиц, которые дали собственнику согласие на приватизацию им жилья, хотя сами могли стать собственниками в результате его приватизации, поскольку имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, носит бессрочный характер. Правовым последствием приватизации является трансформация правового статуса нанимателя: он становится собственником. Лица, совместно участвовавшие с ним в приватизации, приобретают статус сособственников, а отказавшиеся от участия в ней – статус членов семьи собственника жилого помещения с сохранением за ними права пользования приватизированным жилым помещением – в том числе и при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Прекращение права пользования на жилое помещение. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи – ч. 4 ст. 31 ЖК. В частности, согласно упомянутому правилу ФЗ-189 от 29.12.2004. это правило не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, если в момент приватизации эти лица имели равные права пользования помещением с лицом, его приватизировавшим. Основания прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения определяются в соответствии с семейным законодательством (в частности, при расторжении брака, усыновлении ребенка собственника иным лицом, оспаривании отцовства и материнства). В случае прекращения права пользования жилым помещением собственника по предусмотренным ЖК основаниям, лицо обязано в установленный собственником срок освободить жилое помещение (прекратить пользоваться им; при невыполнении этого требования подлежит выселению судом по иску собственника. Однако судом право пользования принадлежащим собственнику жилым помещением, может быть сохранено за бывшимчленом его семьи на определенный срок. Суд также вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. В таких случаях бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основе решения суда (п. 4 ст. 31 ЖК), имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные для членов семьи собственника. Так, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник помещения вправе предупредить его об устранении нарушений, назначив разумный срок для проведения ремонта. Если и после предупреждения собственника лицо продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет ремонт, по требованию собственника жилья, оно подлежит выселению на основании решения суда (ст. 35 ЖК). По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращаетсятакже одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение самого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, – на основе решения суда.

О правовой природе права пользования жилым помещением собственника членами его семьи. Правовая природа права пользования жилыми помещениями членов семьи собственника характеризуется цивилистами и как ограниченное вещное право и как личный сервитут. Итак, по правилам ст. 292 ГК члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, наделены правом пользования помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, которое определяет и круг членов семьи собственника (ст. 31 ЖК) и могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. В то же время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу по общему правилу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением и членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Общепризнано, что в первоначальной редакции ст. 292 ГК право членов семьи собственника было сконструировано как ограниченное вещное. Законодатель первоначально наделил членов семьи собственника жилого помещения самостоятельным правом проживания: до принятия Жилищного кодекса РФ переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника: они продолжали пользоваться занимаемым помещением, что свидетельствовало о наличии у них абсолютного вещного права. Последнему соответствовала обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав: член семьи мог требовать устранений нарушения его права на проживание от любых лиц, включая собственника. Данное право, по мнению Е.А. Суханова, "как бы "обременяло" недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближало его с вещными правами". При этом возникало это право на чужую (принадлежащую собственнику) недвижимость. При отсутствии исчерпывающего перечня вещных прав право членов семьи собственника жилья подпадало под признаки вещного права (право следования и абсолютная защита).

С принятием Жилищного кодекса РФ в действующей редакции ст. 292 ГК соотношение прав собственника и членов его семьи существенно изменено, что породило дискуссию о вещно-правовой природе данного права. Переход права собственности на жилую недвижимость к другому лицу теперь является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, тем самым законодатель лишил право членов семьи собственника жилого помещения права следования. Пользование, которое прекращается при отчуждении жилого помещения, не совсем корректно относить к ограниченным вещным правам, так как в п. 3 ст. 216 ГК РФ предусмотрено, что "переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество", то есть для ограниченных вещных прав характерен признак следования за вещью.

Изменен и порядок отчуждения собственником жилого помещения: сужен круг случаев отчуждения жилья, допускаемых с согласия органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК), соответственно, расширен объем правомочия распоряжения для собственника жилого помещения. Внося изменения в ст. 292 ГК, законодатель исходил из презумпции добросовестности родителей, отчуждающих принадлежащие им жилые помещения с соблюдением прав и законных интересов своих детей, проживающих в этом жилом помещении. Как следует из п. 4 ст. 292 ГК, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется только в двух случаях – когда он находится под опекой или попечительством либо когда он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства. Как отмечено Конституционным Судом (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой"), такое регулирование не позволяет защитить права ребенка, нарушенные сделкой по отчуждению жилья, собственником которого является его родитель, если несовершеннолетний не относится к двум названным категориям. Поэтому п. 4 ст. 292 ГК признан не соответствующим Конституции в части определения порядка отчуждения принадлежащего родителям ребенка жилья, если при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают дети, не обеспечена судебная защита прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки либо считается находящимся на попечении родителей, хотя такая сделка – вопреки установленным СК РФ обязанностям родителей – нарушает права и охраняемые законом интересы ребенка.

По формально-юридическим признакам в перечень вещных прав на жилые помещения, кроме права пользования членов семьи собственника жилых помещений, включают предусмотренные ст. ст. 33 и 34 ЖК права пользованияжилым помещением,предоставленныепо завещательному отказу ина основании договора пожизненного содержания с иждивением – они расположены разделе П ЖК «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Данные права также позволяют пользоваться чужим жилым помещением наравне с его собственником; порождают солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жильем; связаны с личностью пользователя и устанавливаются по закону, договору, завещанию. Однако и их лаконичная регламентация затрудняет и теоретическую характеристику и применение на практике.

Право пожизненного пользования жилым помещением может возникнуть из договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 602 ГК. Заключается данное право прежде всего в возможности получателя ренты проживать в жилом помещении, принадлежащем другому лицу. По мнению Е.А. Суханова, "нет никаких препятствий для признания вещного характера права отчуждателя (продавца) жилого дома, сохраняющего за собой пожизненное право пользования одним или несколькими помещениями в нем (независимо от возможной в будущем смены собственника)" В случае, когда право пожизненного пользования жилым помещением возникает в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ), отказополучатель наделяется правом пользования жилым помещением, входящим в состав наследства. При осуществлении принадлежащего ему субъективного права он реализует свои правомочия в отношении жилого помещения в соответствии с законом и завещанием, в котором предусмотрен завещательный отказ. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (п. 1 ст. 33 ЖК) и даже вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК). При этом факультативность государственной регистрации и постановка ее в зависимость от усмотрения обладателя ограниченного вещного права не отвечает основному назначению регистрационной записи – защите интересов третьего лица, приобретающего жилое помещение, обремененное правом пользования, возникшим из завещательного отказа. Право пользования жилым помещением, возникающее из завещательного отказа, обладает признаком следования за вещью, т.к. при последующем переходе права собственности на помещение к другому лицу право пользования им, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК).

Ближайшая возможная перспектива.Одним из "ожидаемых" вещных прав выступает узуфрукт как ограниченное вещное право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью, принадлежащей другому лицу, в соответствии с ее назначением. Введение узуфрукта призвано "заменить" правоотношения пользования жилым помещением членами семьи собственника, отказополучателем в силу завещательного отказа, а также пользование помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с Проектом ГК право личного пользовладения может устанавливаться на основании соглашения между собственником недвижимой вещи и пользовладельцем, либо может быть приобретено в порядке наследования на основании завещания собственника недвижимой вещи. При этом необходимым основанием для установления узуфрукта на жилое помещение является факт проживания лица, имеющего право на установление в его пользу социального узуфрукта, в данном жилом помещении. Кроме того, это должно быть лицо, которое в соответствии с семейным законодательством вправе требовать от собственника жилого помещения уплаты алиментов. Особенностью социального узуфрукта является возможное изменение круга обладателей данного права в силу изменений в составе семьи (смерть или рождение членов семьи), а также изменений их социального статуса (достижение совершеннолетия, утрата дееспособности, приобретение статуса иждивенца и т.п.). Узуфрукт в предлагаемом виде больше защищает интересы собственника жилого помещения, нежели пользовладельца. Новое правовое регулирование требует от законодателя взвешенных решений, чтобы пользователи жилых помещений не оказались в худших условиях, нежели они находятся сейчас. В частности, рентополучатель в силу договора пожизненного содержания с иждивением защищен лучше – он наделен правом требовать возврата недвижимости в случае ненадлежащего исполнения договорных обязанностей плательщиком ренты, Из смысла ст. 302.6 Проекта ГК следует, что члены семьи собственника, имеющие право требовать от собственника уплаты алиментов, обладают правом социального пользовладения. Иные члены семьи собственника могут приобрести право социального пользовладения на основании судебного решения. Таким образом, правовым обоснованием права социального пользовладения становится обязанность собственника жилого помещения обеспечить жильем лиц, имеющих право требовать алименты от собственника. При этом субъекты права социального пользовладения и субъекты действующего права пользования чужой жилой недвижимостью не совпадают.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: