Второй шаг - проверка добросовестности продавца и отсутствия притязаний третьих лиц.

ПРАВОВЫЕ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

А.В. БЕЖАН, С.А. КИРАКОСЯН

Бежан Андрей Викторович, управляющий партнер юридической фирмы "Эсток-Консалтинг", кандидат юридических наук.

Киракосян Сусана Арсеновна, медиатор, партнер юридической фирмы "Эсток-Консалтинг", кандидат юридических наук.

В статье рассмотрены правовые риски, связанные с приобретением объекта недвижимости, о которых необходимо знать каждому, кто планирует купить квартиру или дом. По мнению авторов, одной из задач покупателя недвижимости является проверка наличия судебного спора в отношении приобретаемого объекта. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы правоприменительной практике.

Ключевые слова: объект недвижимого имущества, покупка недвижимости, риски, добросовестность продавца, оформление договора купли-продажи.

Legal risks in acquisition of immovable property

A.V. Bezhan, S.A. Kirakosyan

The article considers legal risks related to acquisition of object of immovable property which everybody who plans to buy apartment or house should know. The authors believe that one of the tasks of buyer of immovable property is verification of existence of judicial dispute with regard to acquired object. The conclusions set forward in the article can be used in law application practice.

Key words: object of immovable property, acquisition of immovable property, risks, honesty of seller, formalization of sale-purchase agreement.

При приобретении объекта недвижимого имущества необходимым представляется проведение анализа текущего правового состояния объекта, текущих правовых рисков, связанных с операциями в отношении объекта инвестирования.

Сама целесообразность проведения Due Diligence заключается в том, чтобы установить вероятность рисков, связанных с утратой приобретаемого права собственности либо с возникновением иных проблем, затрудняющих возникновение и реализацию права собственности на приобретаемый объект.

К правовым рискам относятся следующие:

- риски, связанные с оспариванием договора купли-продажи со стороны заинтересованных лиц;

- риски, связанные с возможностью лишения права собственности в иной форме, чем оспаривание сделки по приобретению;

- риски, связанные с проблемами при реализации права собственности (отсутствие межевания, наличие самовольных построек).

Чтобы избежать указанных рисков, предлагаем следующую пошаговую методику.

Первый шаг - проверка наличия у продавца права собственности на отчуждаемый объект.

Право распоряжения вещью принадлежит ее собственнику. Кроме того, распорядиться вещью может также лицо, наделенное собственником соответствующими полномочиями. Также распорядиться вещью может лицо, наделенное представителем собственника соответствующими полномочиями, т.е. представитель представителя. Каждая из описанных выше конструкций обладает своей спецификой, которую необходимо учитывать при анализе рассматриваемого вопроса.

Если продавец объекта выступает при заключении сделки как собственник данного объекта, то первым вопросом, подлежащим анализу, является проверка наличия у продавца права собственности на отчуждаемую вещь.

Отсутствие у продавца права собственности на объект влечет ничтожность сделки и риск применения к данной сделке виндикационного способа защиты права со стороны надлежащего собственника - истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). А вы рискуете остаться у разбитого корыта. При оценке вероятности данного риска следует учитывать, что при рассмотрении виндикационного иска приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Документом, подтверждающим право собственности продавца на объект недвижимого имущества, является свидетельство о государственной регистрации права.

Однако, учитывая риск фальсификации правоустанавливающей документации со стороны продавца, целесообразно получить выписку из ЕГРП в Росреестре. Выписка подтверждает сведения о действующем собственнике и наличии обременений объекта недвижимого имущества. Это сведения открытого характера, и предоставляются они за плату любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Так, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Документами, подтверждающими внесение паевого взноса, являются удостоверение о членстве в кооперативе, выданное самим кооперативом (п. 3 ст. 10 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации"), членская книжка (п. 6 ст. 15 ФЗ от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации") и пр.

Если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п. 2 ст. 218, п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В случае принятия наследства документом, подтверждающим право на него, является свидетельство о праве на наследство, выдаваемое нотариусом по месту открытия наследства на основании заявления наследника (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).

В случае реорганизации юридического лица документом, подтверждающим произошедшую реорганизацию, является документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица, созданного путем реорганизации (ст. 16 ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"), - свидетельство о государственной регистрации. Опять же, учитывая риск фальсификации документов со стороны продавца, необходимо подтверждение факта реорганизации. Соответствующие сведения содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц и предоставляются в форме выписки из ЕГРЮЛ по запросу любого лица за установленную плату.

Второй шаг - проверка добросовестности продавца и отсутствия притязаний третьих лиц.

Выбытие имущества из владения надлежащего собственника помимо его воли является основанием для удовлетворения виндикационного требования надлежащего собственника вне зависимости от наличия признаков добросовестного приобретения спорного имущества конечным собственником (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Итак, если объект выбыл у предыдущего собственника помимо его воли, то имущество будет истребовано у конечного покупателя вне зависимости от его добросовестности.

Проверка данного обстоятельства наиболее проблематична в связи с необходимостью получения огромного количества правовой документации. Необходимо проследить последовательность перехода права собственности от первоначального к последующим собственникам в диапазоне трех лет, проверив правовые основания такого перехода (договоры, свидетельства, передаточные акты и т.д.) с учетом информации, содержащейся в ЕГРП. Кроме того, проверке подлежит также достоверность подписи указанных лиц, что может быть осуществлено путем сличения подписи на договоре с подписями указанных лиц на иных документах (паспорте). В любом случае данный риск устранить полностью невозможно.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: