|
|
Стоимость строительных работ и оборудованияОписание услуг Основная цель услуг – выбор лучшего варианта использования объекта. В данном подвальном помещении есть свои преимущества, которые играют немаловажную роль при сдаче его в аренду, такие как: достаточно выгодное местоположение, наличие необходимых условий для хранения запчастей. Наиболее эффективный вариант использования – склад. Имея автосервис по улице Янки Купалы (тупик Партизанского пр-та). Плюсом является то, что склад с запчастями будет рядом с автосервисом, а это значительно сократит сроки ремонта транспорта. После улучшения площадь склада будет максимально рационализирована под складирование запчастей (рис. 2.1) и автомобильных шин (рис. 2.2), что позволит хранить необходимый запас оборудования, а так же быстрый доступ.
Рис. 2.1 Рис 2.2
Возможности перехода в класс «С» нет, так как данное помещение является подвалом, но есть возможность поднять уровень склада и увеличить привлекательность помещения, для этого потребуется: -Стеллажное оборудование -Площадка для маневрирования большегрузных автомобилей -Достройка офисных помещений -Система охранной сигнализации -Парковка для легковых автомобилей. Ввиду маленькой площади складского помещения мы не можем себе позволить достроить офисное помещения ,помещения для кладовщика. Также мы не можем достроить помещение для размещения сторожа, поэтому ограничимся установкой охранной сигнализации. Также из-за низкого бюджета рассмотрим вариант расстановки стеллажей. В соответствии со всем вышеперечисленным, целесообразнее всего будет предоставлять услуги типа 1-PL, при котором все операции по складированию грузов выполняет арендатор. Т.е. в спектр услуг входит непосредственно предоставление складского помещения с установленным стеллажным оборудованием и системой охранной сигнализации. Анализ рынка Вся информация, которая была использована при анализе рынка складской недвижимости получена на интернет-центре недвижимости www.realt.by. После проведения исследований были получены следующие данные: Таблица 3.1. Объекты аналоги по аренде в г. Бресте
Анализ рыночных ставок арендной платы для объектов аналогичной полезности выявил, что рыночная ставка арендной платы за 1 м2 находится в диапазоне от 2 до 6 EUR для объектов складского назначения.
3.2. Анализ местоположения
Рис. 3.1. Схема расположения склада
Табл.3.1 Предварительная матрица
Местоположение объекта можно расценить как хорошее. В данном районе низкий спрос на складскую недвижимость. Табл.3.2 Матрица угроз
Табл.3.3 Матрица возможностей
Изучив полученные данные SWOT-анализа, делаем вывод, что выбранное местоположение объекта (склада) достаточно привлекательно. В-первую очередь это достигается благодаря транспортной доступности; возможности подъезда большегрузных автомобилей, что даёт данному предприятию возможность непрерывного функционирования (снабжение склада продукцией) и делает объект привлекательным со стороны фирмы по реализации керамической плитки, т.к. есть место для отгрузки товара покупателю. Все собранные факты свидетельствуют о перспективности местоположения данного склада, однако, для окончательного заключения необходимо дать взвешенную бальную оценку сильным и слабым сторонам объекта, его возможностям и угрозам. Таблица 3.4. Матрица сопоставления сил, слабостей, возможностей и угроз.
Таблица 3.5. Базовая матрица количественного анализа
Таблица 3.6. Результирующая матрица количественного анализа
Табл.3.7 Бальная оценка SWOT
Оценка производилась по 5-балльной шкале от 1 до 5 соответственно значимости. Таблица 3.6. Оценка основных полей матрицы
Вывод: Благодаря данному SWOT-анализу местоположения объекта мы выявили то, что сильные стороны преобладают над слабыми, а возможности преобладают над угрозами. По полученным данным можем сделать вывод, что мы выбрали удачное месторасположение. Для нашего объекта основной угрозой является строительство новых складов поблизости. Следует сделать вывод, что выбранная нами концепция развития объекта является наилучшей. План маркетинга Маркетинг - это процесс, заключающийся в прогнозировании потребностей потенциальных клиентов и в удовлетворении этих потребностей путем предложения соответствующих услуг. Цель маркетинга - привлечение новых клиентов, обещая им высшую потребительскую ценность, и сохраняя старых клиентов, постоянно удовлетворяя их запросы. План маркетинга является важной частью бизнес-плана, так как он описывает, как может осуществляться распределение, устанавливаться цена и продвигаться цена, услуги. План маркетинга включает в себя следующие составляющие: 1) Товарная политика 2) Ценовая политика 3) Сбытовая политика Товарная политика Исследуемый объект недвижимости – подвальное помещение, предназначенный для запчастей для автомобилей и автомобильных шин, которые требуют определенных параметров температурно-влажностных условий. Для хранения запчастей нам потребуется установить стеллажное оборудование, а для хранения автомобильных шин специальные стеллажи. Склад находится в государственной собственности. Обладает следующими характеристиками: - бетонные полы; - система отопления; - наличие пожарной сигнализации и системы пожаротушения; - система вентиляции. Подвальное помещение полностью предназначено для хранения запчастей. Ценовая политика Ценовая политика включает в себя расчет арендной ставки, которая определяется в соответствии с Указом президента Республики Беларусь №150 ” О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом” от 29.03.2012. Арендная плата за месяц определяется по формуле: Апл = Аб * Кмест * Красп * Ккомф * Кэф * Sар,(4.1) гдеАпл - арендная плата за месяц; БСТ.РБ - базовая ставка для г. Бреста составляет 0.3 от базовой арендной величины, базовая арендная величина по состоянию на 01.04.2014 –102 000 руб.; Кмест. – коэффициент местонахождения зданий, сооружений, для Бреста, за исключением территорий бывших военных городков, 1; К0,5 – 3 – коэффициент спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды, принимается для данного объекта 2, в связи с тем, что у объекта достаточно выгодное местоположение; Кпр.2 – коэффициент, устанавливаемый в соответствии законодательством, для рассматриваемого объекта понижающие коэффициенты не предусмотрены; Кдоп. – дополнительный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с пунктом 9 Указа президента РБ №150, для данного объекта не предусмотрены; Sар. – арендуемая площадь. Тогда размер арендной платы на метр квадратный составит: Апл = 0,3 ∙ 102 000 ∙ 1 ∙ 2= 61 200 руб/м2 (без НДС) Размер арендной платы за месяц будет равен: Апл = 0,3 ∙ 102 000 ∙ 1 ∙ 2 ∙ 100= 6 120 000 руб. (без НДС) Для прогнозирования доходов в будущем необходимо спрогнозировать динамику изменения роста арендной ставки. В соответствии с данными Международного валютного фонда на 2015 год в Республике Беларусь прогнозируется инфляция на уровне 12,5%. В соответствие с этим для проекта принято рост базовой арендной величины 14%.
Новая минимальная арендная ставка: Апл. = 0.3 ∙ 102 000 ∙ 1,14 ∙ 1 ∙ 2 = 69 768 руб/м2 (без НДС) Размер арендной платы за месяц составит: Апл = 0,3 ∙ 102 000 ∙ 1,14 ∙ 1 ∙ 2 ∙ 100 = 6 976 800 руб (без НДС) Размер арендной платы за год составит: Апл = 0,3 ∙ 102 000 ∙ 1,14 ∙ 1 ∙ 2 ∙ 100 ∙ 12 = 83 721 600 руб (без НДС) Предположим, что в 2016 и 2017 году будет аналогичный рост базовой арендной ставки, но в 2017 году, предположим, что из-за строительства конкурентных объектов данный объект теряет свою привлекательность – понижаем К0,5 – 3 до 1,5. Апл2016 = 0,3 ∙ 102 000 ∙ 1,14∙ 1,14 ∙ 1 ∙ 2 ∙ 100 ∙ 12 = 95 442 624 руб Апл2017= 0,3 ∙ 102 000 ∙ 1,14 ∙ 1,14 ∙ 1,14 ∙ 1 ∙ 1,5 ∙ 100 ∙ 12 = 81 603 443 руб Сбытовая политика Сбытовая политика строится на основе упорядоченного анализа потребностей и запросов, восприятий и предпочтений, свойственных потребителям. В нашем случае сбытовая политика заключается в поиске непосредственных арендаторов склада. Поиск осуществляется разными способами: объявления; услуги агентства недвижимости; самостоятельный поиск. Для дальнейшей работы нам необходимо определиться с условиями аренды, условиями договора аренды и обязательствами между сторонами.Пункты, предусмотренные договором об аренде: 1.Пункты данного Договора могут изменяться в соответствии с обоюдным решением сторон; 2. Арендные платежи выплачиваются не позже 25 числа месяца;3. Склад сдается полностью;4. Риск ограбления, случайной гибели, порчи и повреждения здания склада лежит на арендаторе; 5. Уход за зданием возлагается на арендатора; 6. Срок сдачи не определен; 7. В случае просрочки арендного платежа, уплачивается арендодателю пеню в размере 0,2 % от просроченной суммы за каждый день просрочки;8. Договор расторгается при несоблюдении условий. Для достижения нашей цели, нам необходимо найти арендаторов для нашего склада. Есть различные способы поиска: подача объявления в газету, размещение объявления в интернете, отправка личного сообщения/письма потенциальному арендатору с предложением услуг, подача объявлений в рекламное агентство. Мы же остановимся на подаче объявления в газету «Вечерний Брест» и подаче объявления на сайт www.tut.by, Размещение объявления на сайте http://brest.irr.by/.
5.Операционная деятельность Для достижения высоких показателей при реализации складского помещения, нам необходимо улучшить состояние склада, для того, чтобы склад мог составить конкуренцию на рынке недвижимости. Необходимость улучшения склада связана с тем, что в зависимости от того, как будет продуман комплекс работ по улучшению складского помещения, зависит целесообразность использования объекта по назначению В данном подвальном помещении планируется произвести работы по установке охранной сигнализации и устройство стеллажного оборудования. Стоимость строительных работ и оборудования Для полноценной деятельности данного склада необходимо установить необходимое стеллажное оборудование. Предполагается проведение следующих мероприятий: · Установка стеллажей для шин металлических с размерами 2000 х 1530 х 800 мм; · Установка стеллажей металлических для хранения автозапчастей с размерами 1840 х1000 х800; · Установка охранной системы. Полная стоимость работ по улучшению будет равна: 1. Стоимость стеллажей для шин с размерами 2000 х 1530 х 400 мм составляет 1 150 000 ща 1 шт. расстановка стеллажей показана на рисунке 5.1. Количество стеллажей составляет 16 шт. Полная стоимость стеллажного оборудования будет равна 1 150 000·16=18 400 000 руб.
2. Стоимость стеллажей для шин с размерами 1840 х 1000 х 800 мм составляет 800 000 за 1 шт. расстановка стеллажей показана на рисунке 5.1. Количество стеллажей составляет 28 шт. Полная стоимость стеллажного оборудования будет равна 800 000·28=22 400 000 руб. 3. Стоимость установки охранной системы
Итоговая стоимость всех улучшений приведена в таблице 5.1
Таблица 5.1. – Определение итоговой стоимости
Выделенных средств хватило для проведения всех запланированных работ по устройству склада.
1- стеллажи для хранения шин (2000 х 1530 х 800 мм); 2- стеллажи для хранения автозапчастей (1840 х1000 х800).
Рис.5.1 Схема сооружения после обустройства График реализации График реализации работ – это календарный план выполняемых работ по обустройству склада. Он необходим для определения сроков выполнения работ и поможет определить дату ввода объекта в эксплуатацию. Таблица 5.2 Сроки производства работ
В таблице 5.2 показано количество дней необходимое для выполнения работ. Порядок и продолжительность выполнения работ приведена в календарном графике (табл. 5.3): Таблица 5.3 календарный график производства работ
Все работы были выполнены за 6 рабочих дней. Итого потрачено за этот период времени - 44 415 000руб. Все средства собственные .
6. Финансовыйплан В данном разделе рассчитываем ожидаемые финансовые результаты деятельности проектируемого предприятия. Результат, который получим в итоге являться главным показателем эффективности данного проекта для инвестирования в него денежных средств. Основные расчеты финансового плана, которые будут выполнены в финансовой части: 1.Прогноз прибылей и убытков. 2.Прогноз движения денежных средств. 3.Основные показатели эффективности проекта.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: ©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|
