Сделай Сам Свою Работу на 5

Глава 2. Особенности заключения и исполнения договоров аренды зданий и сооружений





2.1. Заключение договора аренды. Форма договора

 

Порядок заключения договоров аренды осуществляется в соответствии с общими положениями о заключении гражданско-правовых договоров, закрепленными гл. 28 ГК РФ, и специальными положениями, установленными главой 34 ГК РФ. Как полагает Ю.В. Романец, «вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют регулирование, обусловленное направленностью на возмездное предоставление имущества во временное пользование»[16].

Применительно к договорам аренды зданий и сооружений, как и множества иных гражданско-правовых договоров, можно констатировать, что они считаются заключенными, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), для чего необходимо волеизъявление двух сторон.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Соответственно на стороне арендатора может выступать любой субъект гражданского оборота. Распоряжаться недвижимым имуществом, которое закреплено за учреждением при его создании либо было приобретено за счет средств собственника, автономное учреждение уполномочивается только с согласия собственника. В отношении остального недвижимого имущества автономное учреждение может быть наделено правом самостоятельного распоряжения.



На стороне же арендатора по договору аренды зданий может выступать любой хозяйствующий субъект, заинтересованный во владении и пользовании объектом недвижимости на основании договора аренды. Однако, отметить, что, как правило, здания сдаются в аренду юридическим лицам под офисы, магазины для ведения хозяйственной деятельности

По общему правилу арендная плата определяется на рыночной основе, как правило, из расчета стоимости за 1 кв.м. и умножается на общую площадь здания. Арендная плата может устанавливаться на торгах, когда их предметом является право на заключение договора аренды, или определяться исходя из рыночной стоимости аренды, если договор аренды заключается без проведения торгов. В последнем случае заключения величина арендной платы определяется актами органов власти и местного самоуправления.



Величина арендной платы может устанавливаться в виде определенной величины или порядка ее расчета. В последнем случае в основу расчета могут быть положены величины удельной платы, определяемые органами власти, а арендатор не может влиять на величину арендной платы, являющейся, как было отмечено выше, существенным условием договора. Отношения между арендатором и арендодателем приобретают несбалансированный характер. Поскольку арендатор не знает, как арендодатель нормативным актом изменит величину арендной платы в дальнейшем, следовало бы исходить из того, что в этом случае стороны не пришли к соглашению о размере арендной платы. Тем не менее, судебная практика исходит из того, что в этом случае стороны арендного отношения все же пришли к соглашению.

Стороны договора аренды зданий вправе самостоятельно определять срок аренды. В том случае, если такой срок не определен сторонами, то считается, что он заключен на неопределенный срок. Временной период – год, установленный законодателем, играет важную роль в регулировании отношений аренды недвижимого имущества. Ст. 609 ГК РФ предусматривает, что если договор заключен на срок более одного года, то он должен быть заключен в письменной форме. Аналогичное императивное требование предусматривается и в случае, если сторонами арендных правоотношений являются юридические лица. Кроме того, как следует из части 2 данной статьи, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не указано в законе. Согласно положениям ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок более одного года, подлежит государственной регистрации, осуществление которой и признается гражданским законодательством моментом заключения договора аренды.



Как замечает А. Коробкова, законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок:

- неуказание в договоре аренды срока такой аренды (п. 1 ст. 610 ГК РФ);

- пролонгация ранее действующего договора аренды при использовании преимущественного права (ст. 621 ГК РФ)[17].

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания влечет его недействительность. Гражданское законодательство исключает возможность заключения договора аренды зданий иным способом, например, посредством обмена сторонами информацией по почте, телеграфу и т.д., в отличие от некоторых иных гражданско-правовых договоров, допускающих несоблюдение принципа о единой форме документа.

 

2.2. Содержание договора аренды

Содержание договора аренды зданий и сооружений образуют соответствующие права и обязанности сторон договора. Данное понимание содержания договоров является общепризнанным в теории гражданского права. В частности, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский отмечают следующее: «как и в любом другом правоотношении, содержание договора составляют права и обязанности контрагентов»[18].

Следует констатировать, что при рассмотрении содержания договора аренды зданий и сооружений необходимо акцентировать внимание не только на достигнутом сторонами соглашения о самом факте заключения договора, но и на достижении сторонами основных (существенных) условий договора, а также раскрытии основных прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

содержанию и образует соответствующие права и обязанности сторон.

Договор аренды зданий и сооружений носит двусторонний характер, по которому взаимными правами и обязанностями наделены как арендодатель, таки арендатор.

Правом сдачи в аренду имущества, в том числе недвижимого, в силу положений ст. 608 ГК РФ, наделяется не любое лицо, а исключительно собственник этого имущества либо лицо, которое было специально уполномочено собственником на сдачу имущества в аренду. Именно в возможности сдачи в аренду принадлежащего имущества и проявляется сущность правомочия по распоряжению имуществом.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями, согласованными сторонами в договоре аренды. В том случае, если определенные условия пользования имуществом не закреплены соответствующим договором, то арендатор должен пользоваться вещью в соответствии с назначением имущества.

Действующий ГК РФ закрепляет за арендатором право сдачи арендуемого имущества в субаренду, в безвозмездное пользование, вносить арендные права в залог, но при условии обязательного получения на осуществление перечисленных действий согласия арендодателя.

Отметим, что по сравнению с договоров аренды зданий более широким перечнем распорядительных прав согласно гражданскому законодательству наделяется арендатор предприятия, который вправе без согласия арендодателя продать, обменять, сдать в аренду материальные ценности, которые входят в состав арендуемого предприятия, если такие действия не повлекут за собой уменьшение стоимости предприятия и не нарушат иных положений договора аренды предприятия.

В договоре аренды должен быть указан и четко сформулирован арендуемый объект с целью возможности его индивидуализации, а срок договора аренды, а также размер арендной платы. Отсутствие данных условий в договоре может повлечь за собой его недействительность. Арендная плата определяется сторонами договора аренды самостоятельно, исходя из рыночных цен, и может исходить, например, из площади арендуемого имущества. При заключении договора аренды передача арендуемого имущества осуществляется на основании акта приема-передачи (передаточного акта), который должен быть подписан сторонами договора. Соответствующая процедура предусматривается и при возвращении имущества арендодателю.

По общим правилам гражданского законодательства в случае передачи имущества в аренду арендатор не обязан получать согласие собственника земельного участка, на котором располагается объект недвижимости, поскольку предполагается, что такое согласие не требуется ввиду неразрывной связи недвижимости с этим земельным участком.

К арендодателю недвижимого имущества переходит также право пользования земельным участком, на котором располагается здание даже в случае продажи арендодателем земельного участка третьему лицу.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств согласно п. 3 ст. 451 ГК РФ допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

М.А. Егорова обращает внимание на то обстоятельство, что на практике весьма редко встречаются ситуации, когда договоры аренды недвижимости расторгаются по соглашению сторон[19]. Наиболее распространенными являются случаи одностороннего отказа от исполнения обязательства ввиду нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы, самовольная перепланировка помещения и т.д.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 620 ГК РФ предусматривает следующие случаи расторжения судом договора аренды по требованию арендатора:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

 

2.3. Государственная регистрация договоров аренды

 

Вопрос государственной регистрации сделок как самостоятельная гражданско-правовая категория привлекает пристальное внимание исследователей, что обуславливается не только научным интересом, но и большой значимостью института государственной регистрации в гражданском обороте. В силу положений ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация представляет собой межотраслевой правовой институт, объединяющий нормы административного, земельного и гражданского права, а также может рассматриваться как юридический акт или как правоприменительная деятельность государственного органа (Росреестра). Е.В. Вавилин полагает, что «предоставление в регистрационную палату документов для регистрации сделок с недвижимостью - вспомогательная сделка»[20]. А.А. Завьялов делает еще более масштабный вывод о том, что «институт государственной регистрации прав является институтом частного права, основанного на добровольности»[21]. Как представляется, последняя точка зрения не вполне является верной. Даже если рассматривать государственную регистрацию прав на имущество исключительно с позиций ГК РФ, следует заметить, что данное действие не порождает у субъектов регистрационных правоотношений каких-либо новых прав на регистрируемый объект, а носит лишь правоподтверждающий характер.

Государственную регистрацию прав на имущество следует рассматривать в качестве единственного доказательства существования зарегистрированного права. Право собственности на зарегистрированный в установленном законе порядке имущество, по верному замечанию О.С. Ахетовой, может быть оспорено другим лицом исключительно в судебном порядке[22].

Вместе с тем, Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[23] внес изменения в действующее гражданское законодательство, закрепив положение о том, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 1 марта 2013 года.

На основании данного закона с 1 марта 2013 года законодателем была устранена прежняя система смешения различных видов регистрации. Теперь гражданское законодательство отошло от прежней системы регистрации сделок на систему регистрации прав, а требования, предусматривающие обязательную регистрацию сделок, с 1 марта 2013 года теперь не подлежат применению. Однако, требование о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.

Отметим, что помимо отсутствия специального правового регулирования договоров аренды нежилых помещений на практике возникают вопросы, связанные с государственной регистрацией таких договоров, что в полной мере относится также к договорам аренды зданий и сооружений.

В практической деятельности может возникнуть вопрос: необходимо ли регистрировать договор аренды нежилого помещения? Требования какой нормы права должны соблюдаться в этом случае? Эти вопросы были разрешены ВАС РФ, который в Информационном письме от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»[24] разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать в том случае, если он заключен сроком не менее, чем на один год. В этой связи возникает вопрос: каким образом отсчитывать год? Следует отметить, что в понимании данного вопроса в судебной практике существовали судебные разногласия, которые разрешил ВАС РФ, указав в Информационном письме от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»[25], что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (по 30-е), до 31-го (по 31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. В частности, в рамках рассмотрения дела № А15-860/2010[26] ФАС Северо-Кавказского округа отметил, что поскольку сторонами были заключены договора аренды сроком с 01.01.2007 по 31.12.2007 и с 01.01.2008 по 31.12.2008, то они подлежат обязательной государственной регистрации. Аналогичный вывод содержатся в решениях вышестоящей судебной инстанции: Определении ВАС РФ от 28.04.2012 г. по делу № А19-10179/2011[27], Определении ВАС РФ от 01.08.2011 г. по делу № А09-7159/2010[28] и иных судебных актах.

Поскольку стороны договора аренды вправе самостоятельно устанавливать срок аренды, то представляется интересным вопрос о необходимости государственной регистрации договоров, заключенных на неопределенный срок. По этой проблематике в судебной практике существует значительное количество судебных актов. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[29] в п. 11 говорит об отсутствии необходимости государственной регистрации договора аренды здания, возобновленного на неопределенный срок. Соответствует приведенным разъяснениям и аналогичный вывод, изложенный в Определении ВАС РФ от 09.09.2010 г. по делу № А06-3532/2009[30] и других актах.

Подводя итоги рассмотрения второй главы настоящей работы, отметим, что в практической деятельности возникают значительные трудности с заключением договоров аренды зданий, что связано не только с существующими пробелами и непониманиями гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения, но и неоднозначностью понимания самого понятия «недвижимое имущество».

Специфика договоров аренды зданий обуславливает необходимость обязательной государственной регистрации, если они заключены на срок не менее года. Многими авторами предлагается закрепить положение об обязательности государственной регистрации таких договоров независимо от срока их заключения, с чем следует не согласиться. Сегодня не случайно подавляющее количество таких договоров заключается на срок менее года, чтобы избежать необходимости государственной регистрации. Однако, делается это в большинстве случаев не с целью уклонения от уплаты налогов, совершения иных «серых» схем, а дополнительными трудностями организационного характера для субъектов гражданских правоотношений с регистрацией договоров в регистрирующем органе и дополнительными материальными затратами. Сначала государство должно обеспечить нормальное функционирование процесса государственной регистрации, побороть волокиту чиновничества, и только впоследствии такое решение будет являться оправданным.

Заключение

В заключение темы настоящей курсовой работы подведем итоги её исследования и сформулируем следующие выводы.

1. Понятие аренды, а, следовательно, и нормативное регулирование арендных отношений использованы российским законодателем в самом широком, при этом в чисто экономическом смысле этого слова. В юридическом же смысле аренда как возмездное пользование чужим имуществом отличается от подобного по экономической сути, но юридически отличимого по своей вещной защите права.

В соответствии с ГК РФ под арендой понимается возмездное владение и пользование или только пользование имуществом, устанавливаемое на определенный срок. Объектом аренды являются непотребляемые, индивидуально определенные вещи. В практической деятельности возникают значительные трудности с заключением договоров аренды недвижимого имущества, что связано не только с существующими пробелами и непониманиями гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения, но и неоднозначностью понимания самого понятия «недвижимое имущество». В этой связи судам приходиться расширительно толковать положения ГК РФ относительно определения определенных объектов к недвижимым вещам.

2. Логика законодателя в определении недвижимых вещей прослеживается достаточно четко и понятно, но она не соотносится с конструкцией Гражданского кодекса. В частности, к объектам гражданских прав законодатель причислил воздушные и водные суда, космические объекты, в тоже время, называя одним из признаков объектов недвижимости их неразрывную связь с землей, чего не наблюдается в указанных объектах. Необходимость их причисления к объектам недвижимости вызвана важностью, которую они занимают в системе гражданских правоотношений, что обуславливает необходимость их государственной регистрации. В тоже время об этом обязательном условии можно было бы указать и в отдельной статье Гражданского кодекса, отнеся их при этом к движимым вещам.

ГК РФ помимо общих положений о договоре аренды содержит специальные положения, которые регулируют вопросы аренды таких объектов недвижимости, как зданий и сооружений, выступающими в подавляющем большинстве случаев среди иных недвижимых вещей в качестве объектов арендных правоотношений. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

3. Представляется, что в действующем законодательстве необходимо закрепить более подробный порядок аренды нежилых помещений, о которой ГК РФ вообще не упоминает, но данный вид арендных отношений занимает доминирующее положение по количеству заключаемых договоров, а, значит, требует самостоятельного правового регулирования.

Целесообразно дополнить ст. 650 ГК РФ положением о регламентации нежилых помещений, изложив его в следующей редакции: «По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание, сооружение, нежилое помещение (часть нежилого помещения)». Кроме того, предлагаем исключить из ГК РФ ч. 2 ст. 651 ГК РФ, предусматривающей обязательность государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, поскольку данное положение только препятствует развитию гражданских правоотношений между субъектами предпринимательской деятельности по поводу заключения договоров аренды недвижимого имущества. Как правило, на практике стороны договора аренды заключают договора аренды коммерческой недвижимости на срок до 1 года либо предусматривают пролонгацию договора, чтобы «обойти» требования гражданского законодательства.

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.