Сделай Сам Свою Работу на 5

Расчет из корректировки цен аналогов.





Правила внесения корректировок:

1. Корректировки вносятся только в цены продажи аналогов;

2. Оцениваемый объект остается незыблемым по своим характеристикам. С целью ответить на вопрос: за какую цену были бы проданы аналоги, если бы обладали теми же характеристиками, что и объект оценки.

3. Если сопоставимый аналог чем-то лучше оцениваемого в силу наличия у него доп. фактора, то стоимость поправки вычитается из цены аналога. Если сопоставимый аналог хуже оцениваемого, стоимость поправки прибавляется к цене аналога.

Формы поправок:

- денежная поправка (оценщик может оценить стоимость поправки в точной денежной сумме);

- процентная поправка (точную стоимость поправки определить сложно, но есть данные о наличии % различий);

- поправка по методу общей группировки (сравниваем объекты по общему качеству).

 

II. Затратный подход

Затратный подход – совок-ть методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затраты на воспр-во объекта оценки - для создания точной копии. Затраты на замещение объекта оценки - для создания аналогичного объекта.



Необх. условие – достаточно детальная оценка затрат на строит-во идентичного объекта с послед учетом износа оцен объекта.

Основные этапы: 1.оценка восст стоимости оцен. здания; 2. оценка величины предпр. прибыли (прибыли инвестора); 3. расчет выявленных видов износа; 4. оценка рын. стоимости земельного участка; 5. расчет итог. стоимости объекта оценки путем корректировки восст. стоимости на износ с послед. увеличением получ. величины на стоимость зем. участка.

Применение затратного подхода: 1) когда оцениваются новые или недавно построенные объекты; 2) в случае, когда необходим анализ наиболее эффект. использования здания; 3) когда необходимо технико-экон. обоснование нового строит-ва; 4) для оценки в целях выделения объектов н/обл (здание, земельный участок); 5) для оценки в целях страхования;

Универсальный метод, но не учитывает других факторов. Это не рыночная стоимость.

Ограничения: Затратный подход является достаточно рискованным, поскольку базируется на оценке затрат; является универсальным по отношению к оценке зданий. По отношению к земле не применим; не учитывает возраст здания.



Этапы и способы расчета.

1. Оценить полную стоимость воспроизводства или замещения зданий и сооружений (стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта).

· Метод количественного обследования. Стоимость здания образуется через разложение здания на составные элементы с последующим умножением цены каждого элемента на его количество.

· Метод разбивки на компоненты. Стоимость здания равна сумме стоимостей крупных строительных компонентов.

· Метод субподряда. Стоимость здания равна сумме стоимостей соответствующих подрядных работ.

· Метод сравнительной единицы. Предполагает выяснение среднерыночных затрат на строительство аналогичного объекта в расчете на некоторую сравнительную единицу.

2.Оценить и вычесть полный накопленный износ.

· Метод разбивки на компоненты. Износ: физический, функциональный, внешний.

· Косвенный метод оценки износа.

· Метод экономического (эффективного) возраста.

Хронологический возраст – период времени, который прошел с момента окончания строительства и/или ввода объекта в эксплуатацию.

Срок экономической жизни – период времени, в течение которого улучшения приносят прибыль.

Эффективный возраст – возраст с учетом действительной степени износа здания.

Эффективный возраст = Хронологический возраст ± (% сверхнормативного износа * Хронологический возраст).

% Износа = (Эффективный возраст / Срок экономической жизни) * 100%.



Сумма износа = % Износа * Vвоспроизводства

3. Оценить и прибавить стоимость земельного участка. Методы оценки земельных участков:

1.метод сравнения продаж;

2.метод выделения (оценивается стоимость улучшений и вычитается из общей цены продаж);

3.метод распределения (для каждого типа недвижимости существует оптимальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью поставок; сходя из этого находится стоимость);

4.метод капитализации земельной ренты (V=дохож/R0);

5.метод остатка для земли;

6.метод предполагаемого использования.

III. Доходный подход

1. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момента как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: 1. качество и кол-во доходов, который объект недв-ти может понести в течение своего срока службы; 2. риски, характерные как для оценив объекта.

Доходный подход исп-ся при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он исп-ся при опр-нии рын. стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: метода прямой капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

При исп-нии метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконт денежных потоков – доход от ее предполагаемого исп-ния за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогноз. периода.

Метод капитализации доходов используется, если: 1) потоки доходов стабильны длит. период времени, представляют собой значительную положительную величину; 2) потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется: 1)предп-ся, что буд. денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

· имеются данные, позволяющие обосновать размер буд. потоков ДС от недв-ти;

· потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

· оцениваемая недв-ть – крупный многофункц. комм. объект;

· объект недв-ти строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Доходный подход целесообразно применять для оценки доходной недвижимости.

Методы доходного подхода

1. Прямая капитализация дохода

применяется в случаях, когда NOI является стабильными равновеликими, V=const, n=∞

2. Капитализация с учетом прогнозируемого снижения стоимости объекта

V↓, n (срок получения дохода) известен, NOI↓, R0 растет.

, где Ron– по аналогам; Rof– норма возврата капитала.

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.