Земельные и рентные отношения

Не требуется доказывать, что в сельском хозяйстве земля как средство производства играет решающую роль. Ее присвоение и хозяйственное использование составляет существо земельных отношений.

Исходным условием для образования ренты является аренда земли.Аренда земли - вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу - арендная плата.

Арендная плата в настоящее время является основной формой крестьянского землепользования в развивающихся странах. Например, в Иране арендуют землю 60% всех крестьянских семей, в Гватемале и Аргентине - 40, в Панаме - свыше 75%.

Арендная плата за землю во всех странах учитывает процент на капитал (основные фонды), вложенный в имущество землевладельцем, и главным образом - ренту. В силу этого возникают рентные отношения между землевладельцем и предпринимателем - арендатором. В чем существо этих отношений?

Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть - в виде обычной прибыли - достается предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник (рис. 1).

Рис. 1. Источники дохода предпринимателя и собственника земли

Виды земельной ренты

Земельная рента возникает в силу тех особых экономических отношений, которые складываются по присвоению и использованию земли. Землевладелец (частный собственник, кооператив или государство) на законном основании обладает исключительным правом собственности на землю. Он передает свое право использования земли предпринимателю, который по условиям арендного договора временно организует сельскохозяйственное производство. На взаимоотношения арендодателя и бизнесмена влияют следующие экономические условия.

В отличие от обычных промышленных средств производства, которые могут изготавливаться в нужном объеме, земля является невоспроизводимым фактором экономики и количественно ограничена. К тому же она различна по качеству (по плодородию и по месторасположению - удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.

Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в этих благах. Поэтому при условии получения обычной прибыли предприниматели берут в аренду и худшие участки. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию. Рыночная цена за каждую ее единицу складывается поусловиям производства нахудших землях. Все фермеры сбывают выращенный урожай по ценам, которые не только окупают повышенную себестоимость (непреднамеренно большие затраты труда и материальных ресурсов) на худших землях, но и обеспечивают, как минимум, обычную прибыль.

В силу более благоприятных условий на лучших и средних по качеству землях себестоимость единицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость (скажем, 1 ц пшеницы) с обычной прибылью, то на лучших участках ееиндивидуальная цена будет ниже рыночной. Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже созданных благ по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такаядифференциальная (разностная)сверхприбыль - это разница между рыночной ценой, отражающей повышенные затраты на худших участках, и сравнительно низкой индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на лучших землях.

Земельный собственник прекрасно осведомлен о качестве принадлежащей ему земли и учитывает это обстоятельство в арендном договоре. Поэтому разностная прибыль достается ему в видедифференциальной ренты.

Предприниматель может повысить экономическое плодородие земли, то есть он вносит удобрения, улучшает почву и выполняет иные агротехнические мероприятия. В таком случае проводится интенсификация сельского хозяйства, которая означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков путем улучшения использования средств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая собранный урожай по установившейся рыночной цене (соответствующей условиям производства на худших землях), фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие интенсификации хозяйства на арендованном участке. Этот доход предприниматель получает до истечения срока арендного договора. Когда же землевладелец заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений в улучшение земли (произведенные без всякого его участия) и назначает более высокую плату за пользование его землей.

Рента подобным же образом образуется в добывающей промышленности (где получают энергоносители, полезные ископаемые и другие сырьевые продукты). Здесь дифференциальный доход порожден различиями в уровне производительности труда и величине себестоимости, которые обусловлены неодинаковым богатством залежей и неравенством других природных условий на рудниках, шахтах, нефтяных и газовых скважинах. Цены на продукцию добывающей индустрии устанавливаются, естественно, по худшим условиям ее производства. На лучших же участках, где получают полезные ископаемые с меньшими издержками, образуется разностный доход. Он достается собственнику земли в виде ренты.

Цена земли

В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли?

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть,цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц’):

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 марок в год, будет продаваться за 2800 тыс. марок ( ). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн марок ( ).

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характернатенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременновозрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 2.

Рис. 2. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рис. 2 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П₁– П₂) пересекается с кривой спроса (С₁-С₂) в равновесной точке Р₁;, что приводит к образованию цены земли Ц₁;. Однако при уменьшении количества земли с З₁ до З₂ кривая предложения (П₃-П₄)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р₂, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц₁ до уровня Ц₂.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчиваятенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную “горячку”, направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

Глава 2.

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2015 года составила 4206,1 тыс.га. Сведения о наличии и распределении земельного фонда Удмуртской Республики содержат характеристики земель в разрезе 25 административных районов и 5 городов.

Распределение земельного фонда республики по категориям и его изменения за 2014 год приведено в таблице.

В 2014 году произошли следующие изменения. Из земель сельскохозяйственного назначения было переведено:

- в земли населенных пунктов 103 га, в том числе в Вавожском (в границы с.Вавож включен «Физкультурно-оздоровительный комплекс») и Селтинском районах (в границы д.Мадьярово и д.Сюромошур включены земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и для ведения личного подсобного хозяйства);

- в земли промышленности и иного специального назначения 113 га в тридцати районах республики, в том числе предоставлено вновь образованным тридцати юридическим и физическим лицам для использования в целях промышленности и иного специального назначения в девяти районах республики: Балезинском, Завьяловском, Каракулинском, Граховском, Игринском, Малопургинском, Сарапульском, Сюмсинском и Увинском районах;

- в земли особо охраняемых территорий и объектов 60 га, в основном для расширения существующих кладбищ традиционного захоронения в Воткинском, Малопургинском, Сюмсинском, Увинском районах;

- в земли запаса 302 га земель, находящихся в государственной собственности, в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования ФГУ СПО «Глазовский технический коллежд» в Глазовском районе.

В свою очередь в земли сельскохозяйственного назначения (в фонд перераспределения) был переведен:

- земельный участок, предоставленный физическому лицу в аренду для использования в целях промышленности и иного специального назначения, площадью 1 га в Камбарском районе.

В земли населенных пунктов кроме земель сельскохозяйственного назначения в соответсвии с распоряжениями Правительства Российской Федерации было переведено:

- из земель лесного фонда - 77 га земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в том числе в связи с образованием нового населенного пункта - деревни Мазунинское лесничество в Камбарском районе и включением в границы пос.Ува земельного участка для жилищного строительства в Увинском районе.

В земли промышленности и иного специального назначения кроме земель сельскохозяйственного назначения переведено:

- из земель лесного фонда 7 га для размещения объекта «Внешняя автодорога Камбарка-паромная переправа Тарасово с мостом через реку Камбарка» в Камбарском районе;

- из земель запаса 205 га для добычи песчано-гравийной смеси ООО «ГеоГраф» на месторождении «Каракулинское-1» в Каракулинском районе, а также для размещения промплощадки ООО «Виктория» в Можгинском районе.

В земли особо охраняемых территорий и объектов кроме земель сельскохозяйственного назначения переведено:

- из земель водного фонда 539 га и из земель запаса 1298 га в Каракулинском районе в целях размещения особо охраняемой природной территории (предоставлено в постоянное (бессрочное) пользование бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Природный парк «Усть-Бельск»).

По состоянию на 01.01.2015 в Удмуртской Республике по всем категориям земель сельскохозяйственных угодий – 1842,4 тыс. га, в том числе пашни – 1382,1 тыс.га, залежи – 9,8 тыс.га, многолетние насажденич – 15,2 тыс.га, сенокосы – 112,7 тыс.га, пастбища – 322,6 тыс.га.

В категории земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственных угодий 1696,0 тыс. га, в том числе пашни 1295,5 тыс.га. Уменьшение пашни на 0,3 тыс.га в данной категории земель обусловлено переводом в земли населенных пунктов, промышленности и запаса.

В целом в административных границах Удмуртской Республики в собственности граждан находится 1193,3 тыс. га земель, в собственности юридических лиц – 110,1 тыс. га, а также в государственной и муниципальной собственности – 2902,7 тыс. га.

Структура земельного фонда Удмуртской Республики по категориям земель по состоянию на 01.01.2015 отображена на рисунке:

Структура земельного фонда Удмуртской Республики по категориям земель по состоянию на 01.01.2015 отображена на рисунке:

Глава 3.

Удмуртская Республика обладает большими земельными ресурсами, но это национальное богатство республики используется крайне неэффективно.

Начатая в 1991 г. земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок и инфраструктура находится в зачаточном состоянии. Существующие механизмы распоряжения, владения и пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективно хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала.

Около ста тысяч гектаров земли в Удмуртской Республике выведены из хозяйственного оборота, идет деградация и снижение плодородия почв. При этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.

По данным опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения оказалось, что в современном мире граждане России считают, что самый надежный способ вложения и хранения денег - покупка недвижимости. В последнее время земля остается наиболее надежным инструментом вложения средств, так как она, как ограниченный ресурс, не может обесцениться - больше ее не станет, а необходимость не отпадет никогда. Кто владеет землёй и сохраняет её в своих руках, тот будет богат в будущем, даже если он беден сейчас.

Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию земельной реформы в Удмуртской Республике.

Стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земель.

Государственная целевая программа "Развитие земельной реформы в Удмуртской Республике на 2000 - 2002 годы" (далее именуется - Программа) разработана на основании и во исполнение постановления Правительства Удмуртской Республики от 25 октября 1999 года N 1030 "О подготовке Государственной целевой программы "Развитие земельной реформы в Удмуртской Республике на 2000 - 2002 годы".

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: