КОНТРОЛЬ ЗА ПРОЦЕССОМ ПРИЕМА И ВЫХОДА ЧЛЕНОВ, ВОЗМОЖНОСТЬ ВЫБИРАТЬ СОСЕДЕЙ.

Избранная организационно-правовая форма также неизбежно повлияет на степень контроля, которую будет иметь ваша община в вопросе выбора ваших будущих соседей. Если каждый член общины имеет отдельное право на свой участок земли и, соответственно, новый человек становится членом общины путем купли-продажи такого участка, то по закону вы должны будете продать участок любому заинтересованному покупателю, который согласен принять ваши условия. И тогда получается, что вы имеете весьма малую степень влияния на то, кто станет вашим будущим соседом и членом общины. Даже если человек, покидающий ваше поселение, не намерен выставлять свой участок на свободную продажу, а желает продать его лишь тому, кто вступит в вашу общину с соблюдением всей процедуры приема новых членов, правительство может расценить такой поступок как неправомерный. Существует Федеральный Акт против дискриминации на рынке жилья (Federal Fair Housing Act), призванный защищать покупателей от дискриминации. Он запрещает продавцам отказывать в продаже жилья покупателям, принимающим заявленные условия продажи, по мотивам расы, пола, возраста, религии или происхождения. Если вы откажетесь продать ваш дом в экопоселении принимающему ваши условия продавцу на том основании, что он не является членом общины, признает ли суд, что вы нарушаете этот закон? Несколько юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью, сказали мне, что санкции за нарушение этого закона и даже за покушение на его нарушение, настолько суровы, что они бы не советовали проверять это на практике.

С другой стороны, как обнаружили многие активисты кохаузинга, среди покупателей недвижимости, расположенной на территории общин, как правило, действует самоотбор. Относительно редко обычные граждане интересуются покупкой домов в живых жилищных сообществах; обычно вновь вступающие участники, покупающие дома выходящих из общины членов, как раз заинтересованы в такой, альтернативной форме жилищной самоорганизации, и поэтому успешно вливаются в коллектив. Однако так бывает не всегда, и если механизм самоотбора не сработал – тут уже община не в силах что-то изменить.

Как видите, вопрос о том, принадлежит ли земля общине в целом как юридическому лицу или же отдельным участникам – это палка о двух концах, на одном из которых лежит такое преимущество, как более доступное финансирование жилищного строительства, а на другом – возможность выбирать себе соседей. Таким образом, вам следует хорошо подумать над тем, что вы выберете – с тем, чтобы максимально удовлетворить именно ваши ключевые интересы.

ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ГИБКОСТЬ.

Организационно-правовая форма, которую вы выберете, также повлияет на ваши внутренние соглашения по вопросам финансовых, управленческих и иных взаимных прав и обязанностей. К примеру, если участники делают разные финансовые вклады в общее имущество, будут ли они также иметь разные права и обязательства в таких вопросах, как уплата налогов и налоговые льготы, взносы на содержание и ремонт общей инфраструктуры, ответственность по долгам общины, возможность пользования общей землей и выбора места для строительства своего жилья, участие в управлении и принятии общих решений?

То, какую организационно-правовую форму вы выберете, неизбежно повлияет на степень вашей свободы в определении этих моментов по своему усмотрению. К примеру, такая форма, как общество с ограниченной ответственностью (ООО)[120] позволяет организовывать эти вопросы любым способом по вашему усмотрению – так, как вы напишите в ваших учредительных документах при регистрации компании. Что же касается различных видов корпораций, то, как правило, в законодательстве штатов содержатся более строгие нормы на этот счет, хотя в некоторых случаях вы можете заключать внутренние соглашения, решающие те или иные вопросы иначе, чем предлагают диспозитивные нормы законодательства вашего штата.

ВОПРОСЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ.

То, как вы организуете внутренние финансы вашей общины, повлияет на формы дохода, которые вы будете получать. А это, в свою очередь, окажет влияние на то, какие налоги вам придется платить, и этот вопрос также напрямую связан с организационно-правовой формой, которую вы выберете. Поскольку община, как правило, не является коммерческим предприятием, возникает вопрос, какие «доходы» общины могут стать объектами налогообложения?

1. Взимаемые с членов взносы на содержание, обслуживание и ремонт общественной земли и инфраструктуры; собственные доходы общинников (подоходный налог, социальное страхование); земля и постройки (земельный налог и налог на имущество).

2. Взносы, взимаемые с членов на выплату ипотечных и иных кредитов и процентов по ним.

3. Взносы, собираемые с членов на долгосрочные цели (скажем, на капитальные улучшения) или будущие проекты и хранящиеся на балансе общины более года.

4. Арендная плата, которую получает община за предоставление в пользование своей земли и строений – как членам общины, так и третьим лицам (эти два вида арендной платы могут облагаться по-разному).

5. Доход от продажи продукции, такой как строительный лес, дрова, продукты сельского хозяйства, или от предоставления в пользование своих ресурсов (вода, полезные ископаемые, лесные угодья).

6. Проценты на займы, выдаваемые общиной ее членам, в том числе в случаях рассрочки платежей за пользование принадлежащими общине землей или недвижимостью.

В связи с этим было бы разумно заранее попытаться прикинуть, каковы будут вероятные источники дохода вашей общины, и каковы ожидаемые объемы этих доходов – с тем, чтобы можно было более конкретно учитывать фактор налогообложения при выборе организационно-правовой формы вашего юридического лица.

Данная глава предлагает вам краткое описание обществ с ограниченной ответственностью, ассоциаций домовладельцев, ассоциаций кондоминиумов, жилищных кооперативов и простых некоммерческих корпораций (без льготного налогового статуса)[121], их преимуществ и недостатков, а также примеры общин, использовавших эти формы для своих целей.

<...>

Информация, содержащаяся в данной главе – это всего лишь общий обзор, и она не заменит вам дальнейшего, более глубокого исследования с обращением к соответствующим источникам (см. Источники), расспросами основателей действующих общин и обращением к юристам.

Итак, начнем с общего определения корпорации.

КОРПОРАЦИИ И НЕКОММЕРЧЕСКИЕ КОРПОРАЦИИ: ОБЩИЙ ОБЗОР[122].

Корпорации. Корпорация – это юридическая структура, которая, подобно гражданину, может иметь имущество, заключать договоры, покупать и продавать товары, оказывать и получать услуги, брать кредиты и платить налоги. Она считается лицом, отличным от граждан, которые ею владеют или управляют, и поэтому судебное преследование за неправомерные действия корпорации – преступления[123], убытки или причиненный вред – осуществляется в отношении корпорации как целого, но не в отношении ее учредителей, акционеров (вкладчиков), директоров, должностных лиц или наемных работников. Они имеют «ограниченную ответственность» и не отвечают собственным имуществом за долги корпорации. (Однако не следует понимать это так, что они не несут никакой ответственности: если суд установит, что корпорация была учреждена для того, чтобы уклониться от налогов или избежать ответственности за нарушение закона, взыскание по иску может быть обращено на личные средства учредителей, а сами они – привлечены к уголовной или административной ответственности.)

Корпорации создаются в основном не на федеральном уровне, а на уровне штатов, и поэтому их организация и функционирование регулируется в основном законодательством штатов. Корпорация создается путем составления специального пакета документов (articles of incorporation, bylaws etc) и уплаты регистрационных взносов. Корпорация может быть создана для любой законной цели и, как правило, формирует свое имущество путем размещения (продажи) акций (долей в уставном капитале) другим лицам (акционерам, вкладчикам), которые за эти акции вносят в ее уставный капитал определенные суммы денег или иное имущество (к примеру, недвижимость, права пользования вещами, услуги и пр.) (вклады). Акционеры (вкладчики) в ответ получают от корпорации часть ее прибылей в виде дивидендов, а также имеют право получить соответствующую долю от ее имущества при ее ликвидации.

<...>

Некоммерческие корпорации. Это особый вид корпораций, создаваемых не столько для получения прибыли, сколько для предоставления нематериальных благ обществу в целом или определенной группе граждан. Доходы от деятельности некоммерческой корпорации не подлежат распределению между ее учредителями, членами, директорами или служащими, однако корпорация может назначать заработную плату (вполне существенных размеров) своим сотрудникам, работающим над ее проектами, и часто так и делается.

Корпорация создается как некоммерческая с самого начала, и может заниматься лишь такой деятельностью, которая разрешена законодательством о некоммерческих организациях. Некоммерческая, как и любая другая корпорация, может заключать сделки, нанимать работников, платить налоги и брать кредиты. Корпорация несет ответственность перед кредиторами принадлежащим ей имуществом, но ее учредители, директора и сотрудники защищены ограниченной ответственностью.

Некоммерческая корпорация не размещает акций, не выплачивает дивидендов и не имеет вкладчиков или акционеров (за особыми исключениями, к которым относится в частности жилищные кооперативы).

Как и обычная корпорация, некоммерческая корпорация создается на уровне штата путем предоставления для регистрации соответствующего пакета документов – круг этих документов несколько отличается от учредительных документов коммерческой корпорации. Льготы по подоходному налогу для некоммерческих корпораций предусмотрены на федеральном уровне.

Различаются некоммерческие корпорации с общим и со льготным налоговым режимом[124].

<...>

Сейчас давайте рассмотрим пять основных организационно-правовых форм юридических лиц, используемых при организации общин и экопоселений.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: