Сделай Сам Свою Работу на 5

МЕТОД А: РАБОТА С РИЭЛТОРОМ.





 

Когда встает вопрос о поиске земли для вашей будущей общины, перед вами встают, по крайней мере, три возможных пути. Вы можете работать с одним или несколькими риэлторами; вы можете работать самостоятельно; вы можете работать самостоятельно, прибегая к помощи риэлтора время от времени.

Давайте посмотрим, как работают агентства недвижимости.

Риэлторские агентства заключают контракты с владельцами недвижимости, желающими ее продать, на срок от трех до двенадцати месяцев, в соответствии с которым они обязуются найти для него подходящего покупателя. <...> Риэлтор вешает на объект недвижимости знак «Продается», дает соответствующие объявления в газеты и местные списки и каталоги продающейся недвижимости. Он размещает описание объекта в местном списке Мультилистинговой службы[76] и возит потенциальных покупателей для его осмотра. Если недвижимость продается в течение срока действия контракта, риэлтор получает определенную сумму в качестве комиссии, обычно от четырех до десяти процентов от окончательной продажной цены. Комиссия уплачивается риэлтору, независимо от того, действительно ли он продал землю, или же продавец сам напрямую продал ее случайно подвернувшемуся покупателю вроде вашей группы. Таким образом, если вы напрямую связываетесь с продавцом, собственность которого в данный момент является объектом риэлторского контракта (или, как это обычно оговаривается, была его объектом в течение предыдущих шести месяцев или года), то агентское вознаграждение все равно будет подлежать уплате, и это нужно учитывать, когда вы договариваетесь с продавцом о цене. Впрочем, разумеется, вы можете поторговаться по поводу цены и комиссионного вознаграждения не только с продавцом, но и с агентом.



Предположим, ваша группа решила работать с одним или несколькими риэлторами, потому что они знают рынок и потенциально подходящие вам объекты недвижимости намного лучше, чем вы, и у вас нет достаточно времени или энергии для того, чтобы посвятить его изучению местного земельного рынка так, как это будет описано ниже. В этом случае самое первое, что вам следует учесть – это то, что, поскольку риэлторские агентства заключают договор именно с продавцами и в их интересах, то, в силу условий этого договора, они обязаны получить за землю максимально высокую цену и наиболее выгодные условия для продавца, а не самую дешевую цену и наиболее выгодные условия для покупателя.



Впрочем, есть вариант заключить с одним или несколькими агентствами «покупательский» контракт на те же три месяца или дольше. Это означает, что теперь риэлтор будет работать на вас, а не на продавца, и будет стараться найти землю за самую низкую цену и на самых выгодных для вас условиях либо за твердую сумму вознаграждения, либо за процент от продажной цены или разницы в цене – как вы договоритесь. Внимательно прочитайте договор на предмет наличия условия об агентском вознаграждении в случае, если вы найдете и купите землю самостоятельно после истечения срока его действия. Если такое условие имеется, вы можете его оспорить. Имейте в виду, что обо всех условиях и размерах вознаграждения в любом агентском договоре вы можете торговаться. Опытные покупатели недвижимости (и многие основатели общин) очень рекомендуют перед подписанием контракта дать его на проверку юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью, даже если за это придется сколько-то заплатить.

Если одни риэлторские агентства могут согласиться работать на вас на условиях «покупательского» контракта без каких-либо доказательств вашей платежеспособности, то другие не станут заключать с вами договор, до тех пор, пока не получат документы, подтверждающие вашу кредитоспособность (например, справку из местного кредитного учреждения). Агент также может пожелать ознакомиться со справками о вашем имуществе и доходах и изучить кредитную историю каждого из вас перед тем, как даст вам свое согласие.



Конкретные виды услуг, которые вы будете получать от вашего агента, как и размеры комиссионного вознаграждения, зависят от того, как вы договоритесь. Вы можете обговорить полный комплект услуг, в соответствии с которым агент будет непосредственно возить вас на осмотр каждого объекта, или же договориться о более простой форме обслуживания, в соответствии с которой агент будет предоставлять вам распечатки из базы данных Мультилистинговой службы с описанием подходящих объектов и карту, а дальше уже вы будете действовать сами.

Необходимо выбирать подходящее риэлторское агентство, специализирующееся именно на том типе недвижимости, который вы ищете. Если вас интересует земля в сельской местности, начните с агентств, специализирующихся на продаже ферм и ранчо; если вас интересует территория города или пригород, обращайтесь к тем, кто специализируется на коммерческой, многосемейной и коттеджной застройке.

Вы можете поступить так, как Круг Сеятелей (Sowing Circle), и написать формальное письмо всем агентствам, входящим в местное отделение Ассоциации риэлторов[77] или Мультилистинговой службы, а также прочим агентствам недвижимости, обозначенным в местном телефонном справочнике. Дэйв Хенсон из Круга Сеятелей рекомендует добавлять крупными буквами в конце письма следующую надпись: «Пожалуйста, просим не связываться с нами, если у вас нет объекта недвижимости, точно соответствующего представленному описанию». Инициативная группа Круга Сеятелей не сделала этой оговорки, и в итоге получила большое количество звонков о продаже трехкомнатных коттеджей в пригороде. Дэйв также рекомендует представляться в письме как «группа семей» или «группа граждан», а не как «экологическое поселение» или «община». «Нет смысла отпугивать людей, возбуждая в них возможные предубеждения и негативные ассоциации, связанные с этими словами». (См. «Письмо Круга Сеятелей в агентства недвижимости» в главе 9).

Но независимо от того, будете ли вы искать вашего агента при помощи писем или путем нанесения личных визитов в риэлторские агентства, когда вы найдете такого, который вам понравится, который, на ваш взгляд, резонирует с вашими ценностями, и с которым вам захочется вместе работать, расскажите ему подробнее о том, чего вы хотите и почему вы хотите именно этого, чтобы он действительно смог по-настоящему помочь вам.

 

МЕТОД B: САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ ИЗУЧЕНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

 

Боб Уоцке, агент по продаже недвижимости и застройщик в Милуоки, много лет участвовавший в разных альтернативных поселениях, рекомендует основателям общин самостоятельно разобраться в рынке недвижимости. Впрочем, я думаю, что следование его советам, приведенным ниже, окажет вам хорошую услугу и в том случае, если вы работаете с риэлтором. Боб рекомендует всесторонне и максимально полно изучать имеющиеся предложения и цены на недвижимость в интересующем вас районе с тем, чтобы вы могли легко распознать максимально подходящий и выгодный для вас вариант, когда его встретите. Для этого он предлагает обращаться к следующим источникам:

 

1. Отчеты о последних продажах, имевших место в вашем районе.Эти отчеты составляются риэлторскими компаниями и могут служить наглядным материалом для сравнения запрашиваемой цены за конкретный объект недвижимости с текущими ценами на рынке, которые можно увидеть, просматривая характеристики объектов и цены последних совершенных продаж.

 

2. Сравнительные книги продаж. Эти книги, составляемые Мультилистинговой службой, распределяют всю недвижимость на несколько сравнительных категорий, описывая характеристики объектов и их цены. (Поскольку отчеты о последних продажах и сравнительные книги продаж составляются риэлторскими компаниями, вам, вероятно, потребуется заплатить за них, если вы не работаете с агентом соответствующей компании, который может их вам предоставить).

 

3. Список объектов недвижимости, проданных за последний период. Эту информацию можно получить в вашем окружном отделении Регистрационной Службы (County Registrar of Deeds).

 

4. Базы данных о последних проданных объектах недвижимости и их ценах, а также текущих объектах на рынке и запрашиваемых за них ценах. Эти базы данных ведутся для собственных нужд местными организациями, занимающимися оценкой недвижимости. За определенную плату вы также сможете получить к ним доступ.

 

5. Сравнительное исследование продаж. Это подробная справка, содержащая данные о продажных ценах на объекты недвижимости, соответствующие представленному вами описанию, которые были проданы в очерченной вами местности за последнее время (как правило, 6 месяцев). Такую справку специально по запросу вашей группы может сделать за определенную плату профессиональный оценщик недвижимости или оценочное агентство. (Оценщики – это эксперты, занимающиеся определением текущей рыночной стоимости объектов недвижимости путем сравнения ее характеристик с другими подобными объектами, проданными в той же местности за последнее время). Сравнительное исследование продаж будет, вероятно, стоить дороже, чем обычная оценка конкретного объекта недвижимости, но, если вы сможете себе это позволить, этот документ даст вам хорошее представление о текущих рыночных ценах на землю в интересующем вас районе.

 

В большинстве округов и муниципалитетов имеется карта зонирования территории, которая показывает, какая земля отнесена к какой категории (т.е. какая земля отведена для какого вида освоения), а также может ли эта категория быть изменена, и как это делается. В администрации вы можете также попросить карты налогообложения (налоговые карты), которое показывают границы каждого земельного участка в городе или сельском округе. По налоговым идентификационным номерам участков вы также можете выйти на собственников земли, получить их имена и контактную информацию.

Составляйте свою «маркетинговую базу данных». Изучая налоговые карты и документы и карты зонирования для разных территорий, а также совершая поездки по округе для осмотра местности, вы определите наиболее перспективные направления в рамках вашего выбранного ареала. Вы также получите представление о средней стоимости земли, а также о том, какие факторы на этих территориях в наибольшей степени влияют на цену недвижимости – к примеру, размеры участка, его расположение, категория зонирования, живописность, доступ к воде, тип почвы, деревья, близость к основным дорогам. Вы приметите наиболее подходящие для ваших целей участки земли, выясните, к какой категории они относятся и кому принадлежат.

Продолжая добавлять все новую информацию к вашему сравнительному исследованию, - как говорит Боб, - вы постепенно придете к тому, что будете знать о том, что происходит на местном рынке недвижимости, лучше, чем профессионалы. У вас также появляется хороший опорный фактический материал для подкрепления ваших аргументов в переговорах с заимодавцами, оценщиками земли и продавцами, когда вы решите сделать соответствующие предложения.

«Хорошо информированный человек, способный навскидку определить, оценен ли тот или иной конкретный участок земли слишком высоко, слишком низко или в аккурат по рыночной цене, может сэкономить вашей группе тысячи и даже десятки тысяч долларов, так что вы получите желаемое по самой низкой цене в имеющемся диапазоне. – говорит Боб. – Не говоря уже о том, что вы можете сэкономить еще больше, если информированы достаточно для того, чтобы эффективно поторговаться и выговорить себе рассрочку оплаты на выгодных для вас условиях».

 

  РАБОТА С ЮРИСТОМ, СПЕЦИАЛИЗИРУЮЩИМСЯ НА СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.   «Хорошие юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью (real estate lawyers), могут оказаться неоценимо полезными, – говорит опытный брокер Боб Уоцке. – Используйте их!» Такой юрист может подготовить или проверить ваше предложение о покупке и все последующие документы перед передачей их продавцу; он может дать хороший совет о том, как торговаться, подготовить договор займа, заказать в титульной компании (title company, escrow company) проверку доброкачественности прав продавца[78], а также дать вам хорошие советы при составлении окончательного договора купли-продажи. Заплатите вашему юристу 30-50 процентов вперед, и он сделает все это еще лучше и быстрее, – советует Боб. – Однако если уж вы заплатили, используйте его по максимуму и не стесняйтесь задавать вопросы. Как говорится, чем громче колеса скрипят, тем скорее их смажут»[79]. В некоторых штатах заключение договоров купли-продажи недвижимости производится непосредственно в офисах у юристов по недвижимости (real estate lawyers), т.е. такой юрист играет роль нотариуса; в других штатах эту же роль играет титульная компания, а юрист может быть вашим представителем при заключении договора. Боб советует не афишировать продавцу тот факт, что вы сотрудничаете с адвокатом, который проверяет документы по предстоящей сделке, если только сам продавец тоже не пользуется услугами юриста. «Просите вашего юриста проверять все, что вы подписываете, перед подписанием, не после», - предостерегает Боб. Если же вы находитесь в положении, когда необходимо действовать быстро, и у вас нет времени связаться с адвокатом, Боб рекомендует требовать включения в текст подписываемого документа следующей оговорки: «Данный договор подлежит проверке моим/нашим адвокатом, который в течение 48 (сорока восьми) часов после подписания отправит вам письменное подтверждение. При отсутствии такого подтверждения договор по требованию покупателя должен быть признан недействительным».  

 

 

ВЕДЕНИЕ ПОИСКА (С РИЭЛТОРОМ ИЛИ САМОСТОЯТЕЛЬНО).

 

Помимо очевидных мест, из которых можно узнать о предложениях на рынке недвижимости – таких, как местные газеты, бесплатные публикации риэлторских агентств, знаки «Продается» на стенах домов и издания местных организаций «из рук в руки без посредников»[80], будьте готовы к тому, чтобы прочесать каждую дорогу в интересующем вас направлении на собственной машине, как это делают агенты по недвижимости и любые серьезные застройщики. Сверяйте карту с дорожными указателями и адресами на почтовых ящиках. Выйдите из машины, залезьте на ее крышу, если потребуется, или захватите с собой стремянку или складную лестницу, чтобы забраться повыше и получше рассмотреть местность. Спрашивайте соседей о близлежащих участках, которые могут представлять интерес: «Вы не знаете, где границы этого участка?», «Не подскажете, кто его владелец и как его найти?»

Проверьте информацию о перспективных участках в местной администрации или в окружном суде: когда они в последний раз продавались и за какую сумму. Вся эта работа, конечно, потребует времени, но она даст вам точные знания из первых рук и позволит вам чувствовать себя на равных с профессиональными застройщиками, знающими эту местность лучше вас или так же.

Подобно Дансинг Рэббит и Кругу Сеятелей, вы можете написать письма, обзвонить по телефону или лично навестить владельцев интересующих вас участков или их соседей по земле, если вам не удалось сразу выйти на владельца. Вы можете начать разговор, например, так: «Здравствуйте, можно с вами поговорить? Вы знаете, у вас есть изумительная ферма/ранчо/участок в районе ... Мы с группой друзей как раз ищем что-то подобное для того, чтобы завести ферму/пасеку/сад (или еще что, что вы намереваетесь делать). Вы случайно не знаете о каких-либо подобных вашей фермах/ранчо/участках в районе ..., хозяева которых согласились бы их нам продать?» Такой подход, весьма вероятно, побудит хозяев открыть вам двери, пригласить на чай, показать вам участок и, может быть, даже рассмотреть вопрос о продаже вам своей земли. Но, может быть, и нет. Думаю, вы встретите немало прекрасных людей, обращаясь к хозяевам с подобным вопросом, и узнаете немало интересного о районе и местных людях, однако будьте готовы и к тому, что вам могут ответить холодно или сердито выставить за дверь. Не расстраивайтесь и спокойно продолжайте поиск.

Как это случилось с Дансинг Рэббит, вы можете найти участок, собственник которого живет далеко от своей земли. Вы можете порасспрашивать соседей: «Подскажите, пожалуйста, кто присматривает за этим участком земли?» или «Вы случайно не подскажете, как можно связаться с владельцем?»

Как только у вас на примете оказались несколько участков, которые кажутся вам наиболее подходящими, самое время исследовать их более подробно.

 

 

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.