Расторжение договора коммерческого найма.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Вопрос 35. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма

1. Правовые условия предоставления жилых помещений по договору социального найма. Учетная норма и норма предоставления жилой площади
По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
По договору социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются малоимущим гражданам, признанным по основаниям, установленным ЖК РФ нуждающимися в жилых помещениях.
Граждане признаются малоимущими органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.
При этом учитываются два фактора:
1) доход, приходящийся на каждого члена семьи;
2) стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан по установленным ЖК РФ или законодательными актами России и субъектов РФ основаниям нуждающимся в жилых помещениях.
Органы местного самоуправления могут быть наделены государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями по договору социального найма.
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международный договор России не предусматривает иное.
В связи с тем, что неотъемлемой технической характеристикой жилого помещения является площадь жилого помещения, ЖК РФ дал новую трактовку понятия «общая площадь жилого помещения» и ввел новые юридические термины «норма предоставления площади жилого помещения» (норма предоставления) и «учетная норма площади жилого помещения» (учетная норма).
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Нормой предоставления является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма и других факторов.
Нормы предоставления могут устанавливаться федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма для иных категорий граждан.
Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, который является критерием для определения уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Ее размер не может превышать размер нормы предоставления.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий по договорам социального найма гражданами признаются:
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями. Если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Указанный перечень заболеваний определяется Правительством РФ.
При наличии у гражданина или членов его семьи жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности или занимаемых на основании договора социального найма, уровень обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной площади всех указанных жилых помещений.

2. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма
Обязательным условием предоставления жилого помещения по договору социального найма является учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, имеющих вышеуказанные основания для его получения. Гражданин может быть принят на учет как по одному, так и по всем основаниям признания нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (органом, осуществляющим принятие на учет) на основании соответствующего заявления с приложением документов, подтверждающих право состоять на учете. Факт принятия документов органом местного самоуправления подтверждается распиской с указанием их перечня.
Для лиц, намеренно ухудшивших свои жилищные условия и получивших таким образом право считаться нуждающимися в улучшении жилищных условий по договору социального найма, ст. 53 ЖК РФ зафиксировала пятилетний срок, в течение которого данный гражданин не может быть принят на учет в качестве нуждающегося в жилых помещениях.
Отказ в принятии на учет допускается в следующих случаях:
1) не предоставлены требуемые законом документы;
2) не истек пятилетний срок, предусмотренный ст. 53 ЖК РФ;
3) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Решение о принятии или об отказе в принятии на учет принимается по результатам рассмотрения заявления и документов соответствующим органом не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Не позднее чем через три рабочих дня документ, подтверждающий принятие решения, направляется заинтересованному лицу. Решение об отказе должно быть обоснованным, т.е. содержать ссылки на допущенные нарушения, являющиеся основаниями для вынесения решения об отказе в постановке на учет. Решение об отказе может быть обжаловано в судебном порядке.
Основаниями для снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях являются:
1) подача заявления по месту учета о снятии с учета;
2) утрата оснований, дающих право на получение жилых помещений по договору социального найма;
3) выезд на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в городах федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получение ими в установленном порядке от органов государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставление им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
6) выявление в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Решение о снятии с учета должны быть приняты органом, осуществившим постановку гражданина на учет не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решение должно содержать ссылку на обстоятельства, повлекшие снятия с учета. Оно направляется или выдается гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Очередное и внеочередное предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма
Жилые помещения предоставляются гражданам, исходя из времени принятия на учет за исключением случаев внеочередного предоставления жилых помещений. Вне очереди жилые помещения предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания образовательных и иных учреждениях, в том числе учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации.
Основания и порядок предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма. Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам на основании решений органа местного самоуправления. Решение выдается или направляется гражданину не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Указанный административный акт является основанием для заключения договора социального найма в им установленный срок.
Жилые помещения по договору социально найма предоставляются по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта ) не менее нормы предоставления на одного человека. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, учитываются площадь жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, а также действия и гражданско-правовые сделки с жильем, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Данные сделки и действия учитываются на период не менее чем за пять лет, предшествующих предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма.
Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, в следующих случаях:
во-первых, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру;
во-вторых, предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из форм хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

4. Правовые особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма в коммунальной квартире
Статья 59 ЖК РФ установила правовые особенности предоставления комнат в коммунальной квартире по договору социального найма. Специфика данных правоотношений заключается в определении последовательности определенных категорий лиц, имеющих право на занятие освободившихся комнат в коммунальных квартирах.
Изначально, указанное право получают проживающие в квартире наниматели и (или) собственники, на основании их заявления, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
В случае отсутствия вышеуказанных лиц освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадь жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
При отсутствии данной категорий лиц, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли - продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Только отсутствие всех перечисленных категорий лиц может являться основанием для вселения в освободившееся жилое помещение граждан вследствие заключения договора социального найма.

Вопрос 36. договор социального найма: понятие,общая юридическая характеристика,основные элементы

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Договор заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма является возмездным, взаимным и консенсуальным.

Договор заключается в простой письменной форме. Не соблюдение данной формы договора влечет невозможность ссылаться на свидетельские показания в подтверждении факта заключения договора.

Право на жилое помещение по договору социального найма возникает на основании следующего юридического состава:

1. Решения органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении конкретным субъектам жилого помещения;

2. Заключение договора социального найма жилого помещения. Там же, с. 73;

Правом на заключение договора социального найма жилого помещения обладают лица, вставшие на очередь по улучшению жилищных условий. Некоторые категории граждан имеют право вообще не стоять на очереди, а получить жилье во внеочередном порядке:

1. Граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке не пригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3. Граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

Правом постановки на очередь на общих основаниях обладают лица, относящиеся одновременно к категории малоимущих и нуждающихся в улучшении жилищных условий. Причем, если нуждаемость в улучшении жилищных условий всегда должна присутствовать, чтобы претендовать на постановку на учет, то малоимущность граждан не всегда обязательна. Там же, с. 74;

Малоимущие граждане - это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Важно отметить, что в состав дохода семьи не включается: государственная социальная помощь; единовременные страховые выплаты, производимые в возмещении ущерба причиненного его жизни и здоровью человека, его личному имуществу, находящемуся в общей собственности членов семьи, а так же ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы; суммы уплаченных алиментов.

При расчете стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, в целях признания гражданина малоимущим допустимо использовать законодательство о налогах и сборах, в соответствии с которым подлежат учету следующие виды налогооблагаемого имущества: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.

Таким образом, принадлежность к категории малоимущих граждан ЖК ставит в зависимость от доходов, под которыми понимается размер заработной платы, а так же от наличия в собственности недвижимости, других объектов, которые подлежат налогообложению. Конкретные же критерии оценки и нормативы устанавливаются субъектами Российской федерации.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: