|
Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях
Сроки эксплуатации зданий
Нормативные сроки эксплуатации конструкций зданий
Нормативные усредненные сроки эксплуатации конструктивных элементов и инженерного оборудования
(для жилых зданий с деревянными перекрытиями по стальным и деревянным балкам) Конструктивные элементы | Срок эксплуатации, лет | Фундаменты | 150 | Стены: I гр. | 150 | II гр. | 125 | III гр. | 100 | Лестницы | 100 | Перекрытия | 60-80 | Крыша | 55 | Перегородки | 40 | Полы | 40 | Окна | 40 | Двери | 40 | Внутренняя штукатурка | 40 | Наружная штукатурка | 35 | Малярные работы | 35 | Центральное отопление | 40 | Водопровод | 15 | Канализация | 40 | Электроснабжение | 35 | Нормативный срок эксплуатации кирпичных стен жилых зданий
Группа капитальности стен | Нормальный процент износа при сроке эксплуатации, лет | 20 | 40 | 60 | 80 | 100 | 125 | 150 | 175 | Iа | 8 | 15 | 20 | 30 | 35 | 45 | 60 | 75 | I | 9 | 18 | 25 | 33 | 45 | 60 | 75 | - | II | 10 | 22 | 35 | 45 | 60 | 75 | - | - | III | 12 | 28 | 40 | 60 | 75 | - | - | - | Предельный износ - 75 % Теоретические остаточные сроки эксплуатации стен I и II классов капитальности
Капитальность стен | Теоретические годы эксплуатации при Иф, % | 0 | 30 | 40 | 50 | 60 | Iа | 275 | 195 | 151 | 102 | 55 | I | 210 | 142 | 96 | 60 | 41 | II | 160 | 101 | 92 | 48 | 35 |
Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.
Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
Группа зданий | Тип зданий | Фундаменты | Стены | Перекрытия | Срок службы, лет | I | Особо капитальные | Каменные и бетонные | Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные | Железобетонные | 150 | II | Обыкновенные | Каменные и бетонные | Кирпичные и крупноблочные | Железобетонные или смешанные | 120 | III | Каменные, облегченные | Каменные и бетонные | Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника | Деревянные или железобетонные | 120 | IV | Деревянные, смешанные, сырцовые | Ленточные бутовые | Деревянные, смешанные | Деревянные | 50 | V | Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые | На деревянных “ступенях” или бутовых столбах | Каркасные глинобитные | Деревянные | 30 | VI | Каркасно-камышитовые | На деревянных “ступенях” или на бутовых столбах | Каркасные глинобитные | Деревянные | 15 | Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
Группа зданий | Конструкция зданий | Срок службы, лет | I | Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами | 175 | II | Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам | 150 | III | Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. | 125 | IV | Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. | 100 | V | Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. | 80 | VI | Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. | 50 | VII | Здания деревянные, каркасные и щитовые | 25 | VIII | Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.). | 15 | IX | Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. | 10 |
Действительные (средние) сроки эксплуатации.
Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий
Наименование конструкций | Срок службы | Фундаменты железобетонные | 200 и более | Стеновые панели наружных стен | 25 | Перекрытия сборные железобетонные | 150 | Лестницы железобетонные | 125 и более | ПОЛЫ | | Дощатые крашеные | 50 | Паркетные | 50 | Линолеум | 10-15 | Плиточные метлахские по бетонному основанию | 150 | Цементные по бетонному основанию | 40 | Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков | 20 | Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок | 15 | Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки | 25 | ОКНА И ДВЕРИ | | Оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах | 40 | Оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах | 80 | Двери наружные входные | 20 | ПЕРЕГОРОДКИ | | Не несущие из гипса | 50 | То же, железобетонные | 125 и более | То же, фибролитовые | 40 | Несущие железобетонные | 125 и более | КРЫШИ И КРОВЛИ | | Железобетонные сборные плиты покрытия | 150 | Рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш | 3-4 | То же, вентилируемых | 10-12 | Теплоизоляционный слой в многослойных крышах | 12-18 | |Покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью | 50 | То же, черной листовой сталью | 20 | ГЕРМЕТИКИ И УТЕПЛИТЕЛИ СТЫКОВ | | Пороизол | 15-18 | Гернит | 15-20 | Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.) | 20-25 | Антисептированная или просмоленная пакля | 10-20 | НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА | | отделка с применением каменных материалов | 50-80 | То же, с применением полимерных материалов | 12-25 | То же, ПХВ-красками | 6 |
Износ зданий.
Физический износ зданий. Оценка состояния здания.
Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются: · качество применяемых строительных материалов;· периодичность и качество проводимых ремонтных работ;· качество технической эксплуатации;· качество конструктивных решений при капитальном ремонте;· период не использования здания;· плотность заселения. Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа
Состояние здания | Физический износ, % | Хорошее | 0-10 | Вполне удовлетворительное | 11-20 | Удовлетворительное | 21-30 | Не вполне удовлетворительное | 31-40 | Неудовлетворительное | 41-60 | Ветхое | 61-75 | Непригодное (аварийное) | 75 и выше | Прогнозируемый физический износ здания, %
На 1-е десятилетие:Иф1 = Иф.пер. + ( И'ф1 / 10 ) * t1 ; На 2-е десятилетие: Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + ( И'ф2 / 10 ) * t2 ; где: Иф1, Иф2 - физический износ на данный год; Иф.пер. - физический износ на год переоценки основных фондов; И'ф1, И'ф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2 - период после последней переоценки основных фондов, лет. Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %
Физический износ в год переоценки основных фондов | Прирост физического износа | За 1-е десятилетие | За 2-е десятилетие | 0 | 11 | 7 | 10 | 7 | 5,3 | 15 | 5,8 | 4,7 | 20 | 4,8 | 4,3 | 25 | 3,6 | 4,6 | 30 | 3,5 | 3,5 | 35 | 3,5 | 4 | 40 | 4,2 | 4,6 | 45 | 4,8 | 5,9 | 50 | 6,1 | 9,1 | 55 | 8 | 12 | 60 | 13 | - |
Моральный износ зданий.
Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: · отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более);· деревянные перекрытия и перегородки;· отсутствие ванных комнат;· планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;· средняя площадь квартир по дому более 45 м2;· планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам. Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий
Разработана МосжилНИИпроектом Краткая характеристика жилого здания | Износ, % | Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие. | 0-15 | То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более). | 16-25 | Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные. | 26-35 | Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные. | 36-45 | Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные. | 45 и более |
Коэффициент остаточного износа.
Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент: 100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф, где Иэ - экономические показатели износа (амортизация);Иф - физический износ по данным БТИ; Определяют остаточный срок службы жилищного фонда: Т ост. = (100 - 1.4 * Иф) / j ; где: j - ежегодная норма амортизации; http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/8.ru.txt
Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.
Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.
Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели "забежные" ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции). Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и "комфортности" отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).
Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях
Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.
Инженерное оборудование
| Срок службы
| Водоразборные краны
| 10 лет
| Умывальники керамические
| 20 лет
| Унитазы керамические
| 20 лет
| Смывные бачки: а) чугунные высокорасположенные б) керамические в) пластмассовые
| 20 лет 30 лет 30 лет
| Ванны: а) эмалированные чугунные б) стальные
| 40 лет 25 лет
| Кухонные мойки и раковины: а) чугунные эмалированные б) стальные в) из нержавеющей стали
| 30 лет 15 лет 20 лет
| Душевые поддоны
| 30 лет
| Приборы отопления: а) радиаторы чугунные б) пластинчатые стальные в) конвекторы
| 40 лет 15 лет 30 лет
| Вентили: а) чугунные; б) латунные
| 15 лет 20 лет
| Смесители
| 15 лет
|
Примечание к публикации
К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось. Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков, подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в книге: "Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений" учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.
Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.
Если у Вас есть более точные сведения об источниках информации, прошу сообщить.
Первоначальную ссылку на информацию в сети предоставил участник дискуссий на сайте www.appraiser.ru из Воскресенска Захар Викторович.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|