Краткая характеристика субъектов рынка недвижимости

Строительные организации (продавцы) появились недавно и существуют в относительно небольшом количестве, т.к. строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости.

Агентство недвижимости представляют специалисты, выполняющие две функции:

· Консультантов по сделкам с недвижимостью;

· Брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.

Часть наиболее удачных и профессиональных АпН становятся риэлторами (р.фирмами).

Риэлтор– лицо, которое занимается предпринимательской деятельность на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с НеИм и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юр.лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, она не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник их доходов – получение комиссионных за услуги продавцам или покупателям недвижимости.

Функции риэлтерских фирм:

· Посредничество – брокерские операции на рынке недвижимости;

· Операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах;

· Услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости;

· Услуги по рассрочке покупки недвижимости;

· Долевое участие в строительстве жилья;

· Обмены с доплатой.

Согласно статье 17 ФЗ от 25 сент. 1998г. №158 «О лицензировании отдельных видов деятельности» риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Вместе с пакетом документов на лицензирование (удостоверяющих правовой статус регистрариата), необходима еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке НеИмости.

Оценщики. Профессия оценщика была введена в РФ 27 ноября 96 года Приложением к постановлению Министерства труда и социального развития РФ, которое определило его должностные обязанности, уровень знаний и требования к его классификации.

Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью.

Оценка – обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существуют несколько характерный случаев, когда необходимо обратиться к услугам оценщика недвижимости:

· Оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

· Оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

· Оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет её последующей рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

· Оценка инвестиционного проекта;

· Оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал (нового предприятия);

· Оценка для принятия стартовой цены объекта недвижимости на ауках, конкурсах и в др.случаях.

Правовая основа деятельности оценщика зафиксирована в ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 6 августа 1998г №135.

Институт оценки недвижимости в РФ развивается по следующим трем направлениям:

1) Государственные структуры. В странах с развитой рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости для определения ее рыночной цены. В РФ этим занимает БТИ. Необходимо иметь в виду, что оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так как не учитывает уровень инфляции.

2) Общественные организации оценщиков. В настоящее время в РФ существуют три таких организации, претендующие на роль лидера в сфере подготовки и обучения специалистов:

· Российское общество оценщиков

· Институт независимых оценщиков (пользуется поддержкой Мирового банка, принимает в свои ряды только лиц, окончивших семинар по оценке недвижимости Института экономического развития Мирового Банка)

· Лига независимых экспертов (принимает в свои ряды юридических и физических лиц. Лига проводит семинары по обучению оценщиков, трудоустраивает слушателей своих семинаров в подразделениях своей организации)

3) Фирмы, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности

Девелопер – профессиональный предприниматель, застройщик, предприниматель, строящий на земле. Его деятельность связана с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию (она получила название девелопмент).

Девелопер сам не строит. Он организует создание объекта недвижимости т.о. чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости затраты и была получена достаточная прибыль от его реализации.

15.10.2012

Содержание деятельности Девелопера следующие:

- Выбор экономически эффективного проекта

- Получение всех необходимых разрешений на его реализацию

- Определение условий привлечения инвестиций и разработка механизмов и форм их возврата

- Поиск и привлечение инвесторов

- Отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой

- Передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию

- Продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов

Девелопер является ключевой фигурой развития недвижимости.

Банки

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Инвесторы

Прежде всего, следует отметить, что методы инвестирования на рынке недвижимости по своей форме могут быть прямыми и косвенными.

Покупка недвижимости на аукционных и тендерных торгах в соответствии с частным договором и подобные методы инвестирования относятся к прямым.

К косвенным методам инвестирования на рынке недвижимости относят покупку ценных бумаг компании, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, а так же ценных бумаг, пенсионных и страховых фондов, активы которых так же составляет инвестиционная недвижимость.
Общей тенденцией национальных рынков стран с развитой экономикой является безусловное преобладание двух типов инвесторов – компании недвижимости и финансовых институтов.
Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним. Налогообложение недвижимости
Государство, являясь наиболее крупным участников рынка недвижимости, выполняет на нем две функции. С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним. С другой – государство, через систему нормативно-правовых актов, участвует в сделках или обеспечивает их свершение.
Сделкой называется осознанное действие граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение их прав и обязанностей.
Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.
Сделки классифицируются по различным признакам.
В зависимости от числа участников, сделки бывают: одно, двух и многосторонними.
Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например, составление завещания, объявление конкурса, принятие наследства и т.п.
Сделки могут быть возмездными и безвозмездными. Сделки бывают действительные и недействительные.
Иногда сделки с недвижимостью случаются «для вида», без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).
Сделки могут быть срочными и бессрочными.
Условия действительности: сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов – лиц – участников сделки субъективной стороны, - единство их воли и волеизъявления, формы и содержания. Отсутствие любого или нескольких элементов сделки приводят ее к недействительности.

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора. Форма сделки является либо условием ее действительности (при государственной регистрации), либо основанием для использования определенных процессуальных прав. Целью любой следки является приобретение прав собственности или прав пользования имуществом. Эти и другие вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения.

Государственное регулирование рынка недвижимости можно определить как комплекс мер нормативно – правового характера в сфере недвижимости, направленных на повышение экономической эффективности использования объектов недвижимости в интересах решения социально – экономических задач.

В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекте недвижимости.

Функции государства в сфере недвижимости в рамках территориальных образований выполняют местные советы по управлению имуществом. Основные их задачи следующие:

ü Распоряжение государственным имуществом

ü Управление государственным имуществом

ü Контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного имущества

С точки зрения управления недвижимостью, комитеты территориальных образований решают следующие задачи:

ü Ведение реестра объектов недвижимости, находящиеся в юрисдикции комитетов

ü Применение всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости

ü Достижение максимальной доходности объектов недвижимости

Перечисленные выше задачи, решаемые органами власти в области управления недвижимостью можно подразделить на 3 группы:

ü Стратегические задачи управления недвижимостью состоят в том, чтобы обеспечить повышение ценности (рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции данного органа власти).

ü Тактические задачи охватывают проблемы, связанные с принятием экономических управленческих решений по конкретным объектам недвижимости: продажа, сдача в аренду, в пользование, оперативное или доверительное управление и т.п.

ü Оперативные задачи, в основном направлены на поддержание объекта недвижимости в нормальном эксплуатационном состоянии и связаны с плановыми капитальными и косметическими ремонтами зданий, строений, включая окружающую их территорию.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: